Những điểm bất hợp lý trong đề xuất thu thuế bất động sản của TP.HCM

Thị trường bất động sản 2023: Cơ hội vẫn còn ở phía trước

Thị trường vốn cần điều chỉnh những bất cập trong quá khứ để hướng đến tương lai bền vững

Dư luận những ngày qua đang đặc biệt quan tâm tới dự thảo thay thế Nghị quyết 54/2017 của Quốc hội mà TP.HCM đã gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư thẩm định, trình Chính phủ hội về cơ chế, chính sách thí điểm tạo động lực phát triển thành phố.

Đáng chú ý, TP.HCM đề xuất hai phương án liên quan đến thu thuế bất động sản thứ hai trở lên:

Phương án 1: Thí điểm thu thuế đối với nhà ở và đất ở, mà người có quyền sử dụng đất hoặc sở hữu nhà ở không trực tiếp sử dụng để ở cho cá nhân và gia đình, tức nhà đất thứ hai trở lên. Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ quy định mức thuế, phương pháp tính và thời gian áp dụng.

Phương án 2: TP.HCM được phép tăng mức thu liên quan đến nhà đất thứ hai trở lên, như: Lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên.

Trong đó, HĐND TP.HCM sẽ quyết định áp dụng tăng mức thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở (không quá 5 lần mức thu hiện hành) và tăng mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên (không quá 2 lần mức thu hiện hành).

Đồng thời, tăng tỷ lệ thu lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên từ 0,5% lên 2% giá trị chuyển nhượng và mức tối đa một hồ sơ chuyển nhượng từ 500 triệu đồng/hồ sơ lên 1 tỷ đồng/hồ sơ.

TP.HCM cũng đề xuất đưa 100% số thu tăng thêm từ các khoản thu thuế nhà đất thứ hai trở lên vào ngân sách thành phố để đầu tư cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội, chứ không dùng để xác định tỷ lệ phần trăm các khoản thu phân chia giữa ngân sách Trung ương và Thành phố cho đến hết thời gian thực hiện nghị quyết.

Trao đổi với Reatimes về vấn đề này, chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết, việc đánh thuế hay tăng mức thu liên quan đến nhà đất thứ hai trở lên là việc cần thiết nhằm kiểm soát hoạt động đầu cơ và tăng nguồn thu để phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng. Nhiều nước đã áp dụng thu thuế bất động sản thứ hai, tuy nhiên, ở Việt Nam, sẽ có những khó khăn nhất định. Đối với người sử dụng bất động sản thứ hai để kinh doanh, cho thuê, hay có những nhu cầu ở khác nhau, thì việc đánh thuế là không hợp lý.

“Nhiều quốc gia đã đánh thuế căn nhà thứ hai, thứ ba bằng cách phân chia diện tích đất ở và diện tích đất kinh doanh. Nếu diện tích đất ở lớn hơn mức quy định thì phải đóng thuế. Đặc biệt, phải phân định rạch ròi thuế đất ở với đất kinh doanh, và có lộ trình áp dụng cẩn trọng bởi vấn đề này sẽ liên quan đến người dân trên diện rộng cũng như các lĩnh vực kinh tế khác.

Đối với đất đang kinh doanh sẽ tính cả phần chi phí liên quan để duy trì hoạt động kinh doanh. Có nhiều cách tính thuế bất động sản khác nhau, chúng ta phải xem xét Việt Nam nên áp dụng cách nào thì phù hợp”, ông Thịnh nói.

Đồng tình với lý giải của TP.HCM ở phương án thứ hai, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, phương án tăng mức thu liên quan đến nhà đất thứ hai trở lên cũng là biện pháp chống đầu cơ và tăng nguồn thu để phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng.

“So với việc đánh thuế bất động sản thứ hai không trực tiếp sử dụng để ở, việc tăng thuế phí liên quan có lẽ hợp lý hơn. Nhưng tăng ở mức độ nào, phân loại ra sao đối với từng khu vực và tránh thuế chồng thuế là rất quan trọng”, ông Thịnh nêu quan điểm.

Nói với Reatimes, LS. Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, thuế bất động sản là một vấn đề lớn mà Việt Nam phải đưa ra từ 10-20 năm trước, chứ không phải đợi vấn đề nổi cộm lên mới điều chỉnh.

Theo LS. Trần Đức Phượng, năm 1994, chúng ta có thuế chuyển quyền sử dụng đất, sau đó đưa vào luật thành thuế thu nhập cá nhân. Xã hội ngày càng phát triển, phân ra thành hai khu vực đô thị và nông thôn với điều kiện phát triển kinh tế khác nhau, nhưng vẫn chưa phân chia thuế thu nhập cá nhân phù hợp.

“Đáng ra chúng ta phải phân ra từng loại thuế từ lâu. Năm 2007, khi có quy định về thuế thu nhập cá nhân, thì phải chia luôn hai loại thuế phù hợp với khu vực đô thị và nông thôn, như ở nước ngoài. Ví dụ khu vực đô thị có thể đưa mức thuế cao hơn khu vực nông thôn vì tốc độ phát triển kinh tế chậm hơn”, ông Phượng nói.

Nhìn nhận về phương án thứ nhất, LS.Trần Đức Phượng cho rằng, việc đánh thuế đối với người sử dụng bất động sản để kinh doanh, cho thuê là bất hợp lý, thuế chồng thuế bởi thuế này đã nằm trong thuế thu nhập cá nhân. Đứng trên phương diện pháp luật, TP.HCM đổi tên thuế nhưng thực ra vẫn đánh trên thuế cũ.

Về đề xuất của TP. HCM, đưa 100% số thu tăng thêm từ các khoản thu thuế nhà đất thứ hai trở lên vào ngân sách thành phố để đầu tư cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội, ông Phượng cho biết, cách xin cơ chế này đang có vấn đề và chưa vận hành đúng theo quy định của pháp luật nên rất khó thông qua.

“Quốc hội không thể sửa ngay luật để sinh ra cơ chế đặc thù cho TP.HCM. Nếu sửa luật thì về mặt trình tự, thủ tục sẽ khác hoàn toàn với việc TP. HCM đề xuất. Nếu Quốc hội thông qua thì sẽ phá vỡ ngay nguyên tắc: luật phải được sửa chứ không thể tự ý đưa cái mới vào theo kiểu đổi tên, sẽ có phần không khoa học, thậm chí mang tính chộp giật.

Theo quan điểm của tôi, để xây dựng một cơ chế đặc thù cũng phải nhìn trước 5-10 năm và có lộ trình, còn xin cơ chế kiểu này vừa khó thông qua, vừa ảnh hưởng rất nhiều đến mặt khoa học của luật”, ông Phượng nhấn mạnh.

Bàn về phương án 2, LS. Trần Đức Phượng cho rằng, luật đã quy định chặt chẽ mức thu và Nghị quyết cũng không sửa được vì sẽ ảnh hưởng đến tính khoa học của pháp lý. Đơn cử như Lệ phí trước bạ phục vụ thủ tục hành chính nhưng nếu tăng lên sẽ “phản bội” lại chính lý luận đã đưa ra.

Tương tự, với vấn đề tăng thuế thu nhập cá nhân lên không quá hai lần, ông Phượng cho rằng, đối với những vùng phát triển thì tăng lên là bình thường, nhưng nên đưa vào phương án xây dựng sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân thì tốt hơn.

“Nếu để người dân có suy nghĩ họ không được ủng hộ trong hoạt động sản xuất kinh doanh, tâm lý thiếu cởi mở, tinh thần kinh doanh “nhạt” đi thì có thể thiệt hại kinh tế sẽ lớn hơn mức thu mà TP.HCM nhận được trong đề xuất này.

Nếu đưa các đề xuất vào Nghị quyết của Quốc hội, TP.HCM có thể tăng thu ngân sách nhưng cũng không thể giải quyết được toàn bộ chiến lược phát triển cho thành phố. Muốn xây dựng cơ chế phát triển, cần có chiến lược lâu dài. Song, trước hết phải tháo gỡ thủ tục quản lý Nhà nước, phân cấp, phân quyền rõ ràng. Hai là tạo nguồn thu, nhưng cách thức phải phù hợp, khoa học, không nên tạo ra sự chồng chéo, ghép nhặt sẽ không thể tạo ra sức bật cho thành phố”, ông Phượng phân tích.

https://vninfor.vn/

Thu Ngà