Nghịch lý bất động sản TP HCM: Giá căn hộ trung tâm đắt đỏ, vùng ven khó hút người mua

Giá căn hộ khu lõi TP HCM tiếp tục leo thang trong khi nguồn cung và thanh khoản suy giảm mạnh. Dù vùng ven bùng nổ nguồn hàng với mức giá thấp hơn đáng kể, dòng người mua ở thực vẫn chưa dịch chuyển như kỳ vọng.

Báo cáo thị trường quý I/2026 của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy thị trường căn hộ TP HCM đang xuất hiện một nghịch lý rõ nét: khu vực lõi ngày càng đắt đỏ và khan hiếm nguồn cung nhưng người mua ở thực vẫn chưa sẵn sàng rời khỏi trung tâm, bất chấp các đô thị vệ tinh đang bùng nổ nguồn hàng với mức giá thấp hơn rất nhiều.

Nghịch lý bất động sản TP HCM: Giá căn hộ trung tâm đắt đỏ, vùng ven khó hút người mua

Nguồn cung nghiêng về vùng ven

Theo dữ liệu từ đơn vị này, trong quý I/2026, khu vực lõi TP HCM chỉ ghi nhận khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới, giảm 62% theo quý và 47% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, giá bán sơ cấp trung bình lại tăng lên gần 7.300 USD/m2, tăng 19% theo quý và tới 53% theo năm, lập mức cao nhất từ trước đến nay.

Diễn biến này phản ánh sự đối lập ngày càng lớn giữa nguồn cung và khả năng chi trả của thị trường. Trong khi các dự án mới tiếp tục tập trung ở phân khúc hạng sang và cao cấp, lượng sản phẩm vừa túi tiền gần như vắng bóng.

Khu Đông tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới với hơn 80% tỷ trọng, chủ yếu đến từ các dự án cao cấp như Masteris Cosmo Central, Masteri Park Place hay Sunshine Sky City. Tuy nhiên, lượng hấp thụ mới toàn thị trường chỉ đạt dưới 1.000 căn, tương đương khoảng 25% nguồn cung mới, giảm mạnh so với cả quý trước và cùng kỳ năm ngoái.

Theo Cushman & Wakefield, mặt bằng giá leo thang cùng chính sách tín dụng chặt chẽ khiến tâm lý người mua trở nên dè dặt hơn. Sự lệch pha giữa nguồn cung hạng sang và nhu cầu thực của nhóm trung cấp đang ngày càng rõ rệt.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định thị trường căn hộ TP HCM đang bước vào giai đoạn “tăng trưởng đa cực”.

Theo bà Ngọc, trong khi khu vực lõi vẫn duy trì sức hút và mặt bằng giá cao, áp lực về khả năng chi trả cùng sự hạn chế về cơ cấu sản phẩm đang buộc người mua phải tìm kiếm lựa chọn xa trung tâm hơn. Điều này tạo động lực tăng trưởng mạnh cho các đô thị vệ tinh, nơi có nguồn cung dồi dào và mức giá phù hợp hơn với nhu cầu hiện tại.

Trái ngược với sự co hẹp của khu lõi, các cực tăng trưởng mới gồm Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu ghi nhận hơn 7.000 căn hộ mở bán trong quý I, cùng hơn 6.100 giao dịch thành công.

Trong đó, Bình Dương tiếp tục đóng vai trò đầu tàu với khoảng 6.430 căn mở bán mới, tập trung tại Dĩ An và Thuận An. Các dự án của Phú Mỹ Hưng, Phát Đạt hay Lê Phong ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực, với hơn 5.400 giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ trung bình gần 77%.

Giá bán tại Bình Dương hiện dao động quanh mức 1.886 USD/m2, chỉ bằng khoảng 1/4 khu lõi TP HCM. Tương tự, tại Bà Rịa – Vũng Tàu, giá sơ cấp trung bình vào khoảng 1.373 USD/m2.

Dữ liệu từ CBRE Việt Nam cũng cho thấy giá căn hộ nội thành TP HCM hiện phổ biến quanh mức 96-100 triệu đồng/m2, trong khi Bình Dương, Đồng Nai hay Tây Ninh chỉ dao động khoảng 40-60 triệu đồng/m2.

Nhà rẻ hơn chưa đủ kéo người mua rời trung tâm

Tuy nhiên, khoảng chênh lệch giá lớn vẫn chưa đủ để tạo ra làn sóng dịch chuyển mạnh của người mua ở thực.

Theo khảo sát tâm lý người dùng của Batdongsan.com.vn, hơn 80% nhu cầu tìm mua nhà vẫn tập trung tại TP HCM cũ. Các khu vực giáp ranh và vùng ven chỉ chiếm khoảng 17-19% lượng quan tâm, trong đó phần lớn vẫn mang tính đầu tư hơn là nhu cầu ở thực.

Xét theo khu vực, nhóm quận nội đô cũ như quận 1, 3, 5, 10, 11 vẫn duy trì tỷ trọng nhu cầu ổn định khoảng 9-12% dù nguồn cung hạn chế. Nhóm cận trung tâm như Phú Nhuận, Bình Thạnh, Gò Vấp, quận 7 hay quận 8 chiếm tỷ trọng lớn nhất với khoảng 34-35%.

Trong khi đó, các đô thị giáp ranh như Dĩ An hay Thuận An mới chỉ thu hút khoảng 10-11% nhu cầu tìm mua nhà.

Ông Lê Quốc Kiên - chuyên gia bất động sản cho rằng nguyên nhân cốt lõi nằm ở việc đời sống và việc làm của người dân vẫn “neo” chặt vào khu vực trung tâm. Theo ông, người mua nhà hiện không chỉ cân nhắc giá bán, mà còn tính toán “tổng chi phí sống”, bao gồm thời gian di chuyển, chi phí đi lại, tình trạng kẹt xe và chất lượng sinh hoạt hàng ngày.

Với nhóm làm việc tại trung tâm, việc chuyển ra vùng ven có thể khiến thời gian di chuyển tăng thêm 1-3 tiếng mỗi ngày. Khoảng thời gian này kéo theo áp lực về sức khỏe, giấc ngủ và thời gian dành cho gia đình. “Một số người thấy nhà rẻ hơn nhưng phải đánh đổi quá nhiều thời gian và chất lượng sống nên họ chùn bước”, ông nói.

Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng yếu tố quyết định không chỉ là giá nhà, mà là hệ sinh thái đô thị đi kèm.

Theo ông Kiệt, việc làm chất lượng cao hiện vẫn tập trung chủ yếu tại trung tâm TP HCM. Khi việc làm tập trung ở đâu, hệ thống trường học, y tế, thương mại và giải trí cũng tự động dịch chuyển theo đó, khiến bán kính lựa chọn chỗ ở của người dân bị co lại quanh khu vực trung tâm.

“Vùng ven hiện mới chủ yếu có nhà ở nhưng chưa có đầy đủ việc làm, dịch vụ và tiện ích để hình thành một nơi sống hoàn chỉnh. Điều này khiến nhiều người dù mua nhà ở vùng ven vẫn phải di chuyển ngược vào trung tâm mỗi ngày để làm việc và sử dụng dịch vụ, làm suy giảm đáng kể lợi thế về giá" - ông nhận định.

Theo các chuyên gia, xu hướng giãn dân khỏi khu vực lõi là điều chắc chắn sẽ diễn ra trong dài hạn, đặc biệt khi hệ thống metro, vành đai và cao tốc liên vùng dần hoàn thiện. Tuy nhiên, hạ tầng chỉ là điều kiện cần.

Điều kiện đủ vẫn là sự phát triển đồng bộ của việc làm, dịch vụ công cộng và hệ sinh thái đô thị tại các khu vực vệ tinh. Chừng nào cấu trúc này chưa thay đổi, khu vực trung tâm TP HCM vẫn sẽ là lựa chọn ưu tiên của phần lớn người mua ở thực, dù khoảng cách giá ngày càng nới rộng.

Nguồn: Nghịch lý bất động sản TP HCM: Giá căn hộ trung tâm đắt đỏ, vùng ven khó hút người mua

Diệu Hoa
diendandoanhnghiep.vn
Chia sẻ

Tin liên quan

Cùng chuyên mục

Nguồn cung chung cư Hà Nội lập kỷ lục, giá căn hộ mới neo cao

Nguồn cung chung cư Hà Nội lập kỷ lục, giá căn hộ mới neo cao

Nguồn cung chung cư mới ở Hà Nội dồi dào song thanh khoản bắt đầu hạ nhiệt. Giá căn hộ mở bán mới tại Hà Nội duy trì ở mức cao nhưng giá trên thị trường thứ cấp xuất hiện xu hướng giảm.
Nguồn cung nhà ở dịch chuyển theo hành lang phát triển mới

Nguồn cung nhà ở dịch chuyển theo hành lang phát triển mới

Thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn chuyển dịch đáng chú ý khi phạm vi phát triển đô thị dần mở rộng ra ngoài khu vực nội đô truyền thống.
Thị trường căn hộ TP.HCM phân hóa mạnh, dòng tiền dịch chuyển về đô thị vệ tinh

Thị trường căn hộ TP.HCM phân hóa mạnh, dòng tiền dịch chuyển về đô thị vệ tinh

Thị trường căn hộ TP.HCM trong quý II/2026 tiếp tục ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực. Trong khi nguồn cung mới vẫn tập trung tại Bình Dương cũ và khu Đông TP.HCM, thị trường thứ cấp rơi vào trạng thái trầm lắng do áp lực lãi suất.
Bộ Xây dựng bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn

Bộ Xây dựng bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn đã được đưa ra khỏi nội dung của dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.
Khi người mua không còn chạy theo "cơn sốt", thị trường bất động sản sẽ thay đổi ra sao?

Khi người mua không còn chạy theo "cơn sốt", thị trường bất động sản sẽ thay đổi ra sao?

Sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào nửa cuối năm 2026 với tâm thế thận trọng hơn. Nguồn cung được kỳ vọng cải thiện nhờ nhiều dự án đồng loạt triển khai, song dòng tiền vẫn sẽ chọn lọc mạnh.
Bất động sản hướng tới chu kỳ phát triển bền vững

Bất động sản hướng tới chu kỳ phát triển bền vững

Thanh khoản phân hóa, giá nhà duy trì ở mức cao và dòng tiền thận trọng hơn cho thấy thị trường bất động sản đang trong quá trình tái cân bằng và sàng lọc.

Các tin khác

3 kịch bản cho thị trường BĐS nửa cuối năm 2026

3 kịch bản cho thị trường BĐS nửa cuối năm 2026

Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) vừa đưa ra 3 kịch bản dự báo cho thị trường bất động sản (BĐS) 6 tháng cuối năm 2026 nhằm phản ánh các khả năng vận động của thị trường trong những điều kiện khác nhau.
Giải pháp chính sách hiện thực hóa mô hình TOD

Giải pháp chính sách hiện thực hóa mô hình TOD

Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) được kỳ vọng sẽ tái định hình toàn bộ diện mạo đô thị cũng như thúc đẩy thị trường bất động sản TP HCM bước vào một chu kỳ phát triển bền vững.
Bất động sản hết thời “mua đâu thắng đó”

Bất động sản hết thời “mua đâu thắng đó”

Sau giai đoạn đầu tư bất động sản “ăn xổi” nhờ ăn theo quy hoạch, dòng tiền đầu tư ngày càng thận trọng, buộc nhà đầu tư phải chuyển từ tư duy lướt sóng sang tìm kiếm giá trị thực và khả năng tạo dòng tiền bền vững.
Bất động sản công nghiệp phía Nam: Bước chuyển dịch chiến lược hướng đến công nghệ lõi

Bất động sản công nghiệp phía Nam: Bước chuyển dịch chiến lược hướng đến công nghệ lõi

Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam đón nhận tín hiệu cải thiện ổn định về nguồn cầu và bước chuyển dịch chiến lược của dòng vốn đầu tư công nghệ cao trong 6 tháng đầu năm 2026.
Điều chỉnh dự án Golden Hills City, tạo đà bứt phá

Điều chỉnh dự án Golden Hills City, tạo đà bứt phá

TP Đà Nẵng chấp thuận chủ trương đầu tư để điều chỉnh dự án Golden Hills City, đánh dấu bước ngoặc quan trọng, chính thức khơi thông nút thắt pháp lý đã tồn đọng, tạo đà để dự án bứt phá trở lại.
Thị trường bất động sản TP.HCM: Người mua không còn chạy theo kỳ vọng lướt sóng

Thị trường bất động sản TP.HCM: Người mua không còn chạy theo kỳ vọng lướt sóng

Sau giai đoạn phục hồi, thị trường bất động sản TP.HCM đang bước sang một chu kỳ phát triển với những tiêu chí hoàn toàn khác. Nguồn cung và giao dịch tiếp tục cải thiện, song dòng tiền không còn chảy theo tâm lý đầu cơ mà hướng đến các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác giá trị dài hạn.
Bộ Xây dựng yêu cầu công bố giá vật liệu xây dựng sát diễn biến thị trường

Bộ Xây dựng yêu cầu công bố giá vật liệu xây dựng sát diễn biến thị trường

Bộ Xây dựng vừa có văn bản đề nghị UBND các tỉnh, thành phố tăng cường công tác quản lý, công bố giá vật liệu xây dựng và chỉ số giá xây dựng, bảo đảm đúng diễn biến thị trường.
Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê

Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê

Bộ Xây dựng đang tập trung triển khai thực hiện Kế hoạch xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi); Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đồng thời, phối hợp với địa phương rà soát nhu cầu nhà ở cho thuê, giao chỉ tiêu cho các địa phương, báo cáo Thủ tướng Chính phủ.
65% các tòa nhà văn phòng có nguy cơ lỗi thời: Yêu cầu chuẩn mực mới

65% các tòa nhà văn phòng có nguy cơ lỗi thời: Yêu cầu chuẩn mực mới

Thị trường văn phòng Việt Nam đang bước vào một chu kỳ chuyển đổi mới.
Thị trường mặt bằng cho thuê TP.HCM: Cuộc đua không còn nằm ở giá

Thị trường mặt bằng cho thuê TP.HCM: Cuộc đua không còn nằm ở giá

Sau giai đoạn phục hồi mạnh của ngành bán lẻ, thị trường mặt bằng cho thuê tại TP.HCM đang bước vào một chu kỳ cạnh tranh mới.
Thị trường BĐS nửa cuối 2026: Cuộc đua thanh khoản sẽ khốc liệt hơn

Thị trường BĐS nửa cuối 2026: Cuộc đua thanh khoản sẽ khốc liệt hơn

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE Hà Nội, thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm sẽ tiếp tục phân hóa mạnh, buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng chính sách bán hàng thay vì chỉ dựa vào vị trí hay kỳ vọng tăng giá.
Chu kỳ mới của bất động sản: Cơ hội từ hạ tầng và dòng vốn đầu tư

Chu kỳ mới của bất động sản: Cơ hội từ hạ tầng và dòng vốn đầu tư

Bất động sản bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với động lực từ hạ tầng và đầu tư, song áp lực cân bằng cung cầu ngày càng rõ nét.
Ai được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất?

Ai được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất?

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 253/2026/NĐ-CP, quy định 22 trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, trong đó có chuyển nhượng bất động sản giữa người thân và nhà ở, đất ở duy nhất của cá nhân nếu đủ điều kiện.
DN bất động sản giải thể, dừng hoạt đông tăng mạnh

DN bất động sản giải thể, dừng hoạt đông tăng mạnh

Trong 6 tháng, 1.463 doanh nghiệp bất động sản đã hoàn tất thủ tục giải thể, cao gấp 2 lần so với cùng kỳ năm trước.
Dự án Vành đai 5 vùng Thủ đô: Mở không gian phát triển mới

Dự án Vành đai 5 vùng Thủ đô: Mở không gian phát triển mới

Dự án Vành đai 5 vùng Thủ đô được kỳ vọng tạo trục liên kết chiến lược giữa các cực tăng trưởng phía Bắc, mở rộng không gian phát triển đô thị, công nghiệp và logistics trong giai đoạn mới.
Vì sao thị trường bất động sản Hà Nội - TP. HCM đi theo hai quỹ đạo trái ngược?

Vì sao thị trường bất động sản Hà Nội - TP. HCM đi theo hai quỹ đạo trái ngược?

Cùng chịu tác động từ bối cảnh kinh tế và chính sách điều hành, nhưng thị trường bất động sản Hà Nội và TP. HCM đang diễn biến theo hai chiều hướng trái ngược. Theo các chuyên gia, sự khác biệt này xuất phát từ cấu trúc thị trường và chu kỳ tăng trưởng của từng địa phương.
Bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh giá

Bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh giá

Công ty Chứng khoán MB (MBS) dự báo thị trường bất động sản tiếp tục ảm đạm từ nay đến cuối năm do áp lực lãi vay tăng cao trong khi nguồn cung lớn.
Đà Nẵng: Kỳ vọng gì ở dự án Golden Hills City?

Đà Nẵng: Kỳ vọng gì ở dự án Golden Hills City?

UBND thành phố Đà Nẵng vừa ban hành quyết định cho phép Công ty CP Trung Nam tiếp tục thực hiện dự án Golden Hills City.
Xem thêm
Đổi thay nơi ngã ba biên giới Mường Nhé

Đổi thay nơi ngã ba biên giới Mường Nhé

Nỗ lực gỡ thẻ vàng thủy sản và khai thác nghề cá có trách nhiệm tại các vùng  biển.

Nỗ lực gỡ thẻ vàng thủy sản và khai thác nghề cá có trách nhiệm tại các vùng biển.

Gỡ thẻ vàng thủy sản gắn với xây dựng kinh tế biển

Gỡ thẻ vàng thủy sản gắn với xây dựng kinh tế biển

Ngày hội văn hóa các dân tộc Việt Nam 2024 sắp diễn ra tại Quảng Trị

Ngày hội văn hóa các dân tộc Việt Nam 2024 sắp diễn ra tại Quảng Trị

[Tổng Hợp] 6 Quy Định Mới Về Đất Đai, Nhà Ở Có Hiệu Lực Tháng 8/2024

[Tổng Hợp] 6 Quy Định Mới Về Đất Đai, Nhà Ở Có Hiệu Lực Tháng 8/2024

WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG  #62

WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG #62

Cụ thể, báo cáo “Điểm lại - Cập nhật tình hình kinh tế Việt Nam” ấn bản tháng 4/2024 của WB tại Việt Nam ngày 23/4 đã chỉ ra xuất khẩu đang phục hồi, tiêu dùng và đầu tư tư nhân trong nước cũng trên đà tăng dần. Xuất khẩu thực tế dự kiến sẽ tăng 3,5% vào năm 2024, phản ánh sự cải thiện dần dần nhu cầu toàn cầu. Ngoài ra, lĩnh vực bất động sản dự báo phục hồi mạnh hơn vào cuối năm nay và năm sau, thúc đẩy nhu cầu trong nước khi các nhà đầu tư và người tiêu dùng dần lấy lại niềm tin.
Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”

Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”

sản phẩm OCOP
Bác sĩ tư vấn cách phòng tránh bệnh đường hô hấp trong thời tiết giao mùa

Bác sĩ tư vấn cách phòng tránh bệnh đường hô hấp trong thời tiết giao mùa

Trao yêu thương cho em

Trao yêu thương cho em

Nhằm kết nối, sẻ chia với các trẻ em mồ côi cha, mẹ do dịch Covid-19 vừa qua trên địa bàn Cần Thơ. Tạp chí Gia đình Việt Nam tại TP Cần Thơ tổ chức Chương trình nghệ thuật “ Nối vòng yêu thương” diễn ra vào ngày 28/6/2022. Công ty Cổ phần Trầm hương sinh học TTT là đơn vị tài trợ chính cho chương trình với mong muốn các em sẽ đón nhận những tương lai tươi sáng.
Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia

Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia

Ngày 18/4 vừa qua, đối tượng Lê Ngọc Nhất đã dẫn Y Liên cùng 5 người khác gồm 2 nữ, 3 nam không rõ tên tuổi, không quen biết nhau sang Campuchia qua đường mòn biên giới tỉnh Long An.
Giao diện di động