Nhà phố, biệt thự phía Nam lao dốc thanh khoản, giá vẫn tiếp tục leo thang

Giao dịch sụt giảm mạnh trên toàn thị trường

Báo cáo thị trường quý I/2026 của Nhà Tốt cho thấy phân khúc nhà phố, biệt thự và nhà liền kề tại các dự án ở khu vực phía Nam đang đối mặt với tình trạng suy giảm rõ rệt về nguồn cung lẫn thanh khoản.

Trong ba tháng đầu năm, toàn thị trường chỉ ghi nhận khoảng 630 căn nhà thấp tầng được mở bán mới, giảm tới 93% so với quý IV/2025. Đây là một trong những mức sụt giảm mạnh nhất trong nhiều năm trở lại đây, phản ánh tâm lý thận trọng của cả chủ đầu tư lẫn người mua trong bối cảnh thị trường vẫn đang trong quá trình tái cân bằng.

Không chỉ nguồn hàng mới khan hiếm, hoạt động mua bán cũng giảm tốc đáng kể. Số lượng giao dịch thành công trên toàn thị trường giảm gần 50% so với quý trước.

Trong đó, khu vực TP.HCM ghi nhận lượng giao dịch giảm 45%. Các địa phương từng là điểm nóng của thị trường nhà thấp tầng như Long An, Bình Dương và Đồng Nai cũng chứng kiến mức giảm sâu lần lượt 51%, 66% và 82%.

Theo các chuyên gia, tốc độ giảm của giao dịch đang lớn hơn mức suy giảm nguồn cung, cho thấy nhu cầu thực tế trên thị trường đang yếu đi nhanh chóng. Đây là tín hiệu cho thấy người mua đang trở nên thận trọng hơn trước các quyết định đầu tư và sở hữu bất động sản giá trị lớn.

Dữ liệu về hành vi người dùng trên nền tảng trực tuyến tiếp tục phản ánh bức tranh trầm lắng của phân khúc nhà thấp tầng. Trong quý I, lượng tin đăng mua bán nhà phố, biệt thự và nhà liền kề giảm trung bình 47%, trong khi mức độ quan tâm của khách hàng giảm 39%.

TP.HCM là thị trường có diễn biến khá đặc biệt khi lượng tin đăng chỉ giảm 32%, thấp hơn mức bình quân chung, nhưng nhu cầu tìm kiếm lại giảm tới 41% - mức giảm mạnh nhất trong các địa phương được khảo sát.

Điều này cho thấy lượng sản phẩm chào bán trên thị trường vẫn còn khá lớn, song người mua đang có xu hướng quan sát và chờ đợi nhiều hơn thay vì quyết định giao dịch ngay.

Ngược lại, Long An cũ tiếp tục duy trì sức hút tương đối tốt khi nhu cầu tìm kiếm chỉ giảm 23%, thấp nhất trong nhóm các thị trường vệ tinh phía Nam. Lợi thế lớn nhất của Long An cũ hiện nay là mặt bằng giá còn thấp hơn đáng kể so với TP.HCM, phù hợp với khả năng tài chính của nhiều nhóm khách hàng.

Sự phân hóa về nhu cầu cũng thể hiện khá rõ ở từng khu vực. Tại TP.HCM, nhóm sản phẩm được tìm kiếm nhiều nhất tập trung ở phân khúc giá từ 7-10 tỷ đồng/căn, với diện tích từ 71-100 m².

Trong khi đó, tại các khu vực trước đây thuộc Bình Dương và Long An, người mua chủ yếu quan tâm đến các sản phẩm có giá từ 3-5 tỷ đồng/căn, phản ánh xu hướng dịch chuyển về các khu vực có giá dễ tiếp cận hơn.

Giá bán tiếp tục tăng bất chấp thanh khoản suy yếu

Điểm đáng chú ý nhất trên thị trường hiện nay là giá bán vẫn chưa có dấu hiệu giảm dù giao dịch và nhu cầu đều đi xuống.

Theo báo cáo, giá sơ cấp nhà thấp tầng trong quý I/2026 tiếp tục tăng bình quân khoảng 4% so với quý trước. Một số khu vực thậm chí ghi nhận mức tăng từ 7-8%.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán cũng tăng thêm khoảng 3%, bất chấp thanh khoản suy giảm mạnh.

Các chuyên gia cho rằng, nguyên nhân đến từ việc nguồn cung mới trên thị trường vẫn hạn chế, trong khi chi phí phát triển dự án, giá đất và chi phí tài chính chưa có dấu hiệu giảm đáng kể. Điều này khiến chủ đầu tư tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao thay vì điều chỉnh theo nhu cầu thực tế.

Giá bán tiếp tục tăng bất chấp thanh khoản suy yếu.

Tuy nhiên, khoảng cách ngày càng lớn giữa giá bán và khả năng hấp thụ của thị trường đang tạo ra áp lực đáng kể đối với phân khúc nhà thấp tầng.

Nếu trong giai đoạn trước, nhà phố và biệt thự được xem là loại hình đầu tư hấp dẫn nhờ tốc độ tăng giá nhanh, thì hiện nay người mua đang quan tâm nhiều hơn đến khả năng khai thác sử dụng thực tế, tiềm năng tạo dòng tiền và mức độ phù hợp với năng lực tài chính.

Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, trong đó những sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ có lợi thế hơn so với các sản phẩm mang tính đầu cơ.

Không chỉ hoạt động mua bán suy yếu, thị trường cho thuê nhà phố, biệt thự và nhà liền kề cũng ghi nhận xu hướng giảm tốc trong quý đầu năm.

Lượng tin đăng cho thuê giảm trung bình 35% so với quý trước, trong khi nhu cầu tìm kiếm thuê giảm khoảng 22%.

Về giá thuê, mặt bằng chung tương đối ổn định. Tại TP.HCM, giá thuê giảm khoảng 5%, trong khi Hà Nội giảm khoảng 10%. Các khu vực vệ tinh quanh TP.HCM gần như không có nhiều biến động.

Theo đánh giá của các chuyên gia, xu hướng này phản ánh tâm lý thận trọng của người thuê trong bối cảnh kinh tế còn nhiều thách thức. Đồng thời, áp lực cạnh tranh từ phân khúc căn hộ ngày càng gia tăng khi nguồn cung căn hộ liên tục được bổ sung với nhiều tiện ích đồng bộ và mức giá thuê phù hợp hơn.

Trong bối cảnh đó, phân khúc nhà thấp tầng đang đứng trước yêu cầu phải thích nghi với những thay đổi mới của thị trường. Thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá, giá trị sử dụng thực tế, khả năng khai thác thương mại và mức độ phù hợp với nhu cầu ở thực được dự báo sẽ trở thành những yếu tố quyết định sức hấp dẫn của sản phẩm trong thời gian tới.

Nguồn: Nhà phố, biệt thự phía Nam lao dốc thanh khoản, giá vẫn tiếp tục leo thang