Áp lực nào đang đẩy lãi suất vay mua nhà đi lên?

Vì sao lãi suất không thể đứng yên?

Năm 2026 đang đánh dấu một bước ngoặt của mặt bằng lãi suất. Nếu giai đoạn 2021-2024 từng chứng kiến những chương trình tín dụng giá rẻ hỗ trợ người dân mua nhà thì bối cảnh hiện nay đã hoàn toàn khác. Thời kỳ "mượn vốn giá rẻ" gần như đã khép lại, nhường chỗ cho một thị trường tín dụng thận trọng hơn, nơi người vay phải tính toán kỹ năng lực tài chính và khả năng trả nợ trong dài hạn.

Đằng sau sự thay đổi này là hàng loạt áp lực vĩ mô từ tỷ giá, lạm phát đến chi phí huy động vốn của các ngân hàng, khiến mặt bằng lãi suất khó duy trì ở mức thấp như trước.

Bước sang tháng 6/2026, người mua nhà đang phải đối mặt với áp lực tài chính ngày càng lớn. Khảo sát tại nhiều ngân hàng cho thấy các gói vay vẫn được quảng bá với lãi suất ưu đãi 8-10%/năm, nhưng thời gian áp dụng khá ngắn, chỉ từ 6 đến 36 tháng.

Sau giai đoạn ưu đãi, phần lớn khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi ở mức 11-15%/năm, cao hơn trung bình khoảng 2 điểm phần trăm so với năm 2025. Thậm chí, nhiều khách hàng ký hợp đồng vay từ trước ghi nhận lãi suất tăng tới 4 điểm phần trăm chỉ sau một năm, khiến khoản trả nợ hàng tháng đội lên đáng kể.

Một diễn biến đáng chú ý là sự thay đổi tại nhóm ngân hàng quốc doanh (Big 4). Từng được xem là nhóm có lợi thế vốn và duy trì lãi suất thấp hơn khối tư nhân, nhưng hiện nay khoảng cách này đang dần bị xóa nhòa.

Áp lực từ tỷ giá, lạm phát và thanh khoản đang đẩy lãi suất vay mua nhà vào chu kỳ tăng mới.

Vietcombank, BIDV hay VietinBank đều đã điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua nhà lên mức tương đương, thậm chí có thời điểm cao hơn một số ngân hàng tư nhân. Vietcombank niêm yết mức 10,5%/năm cho gói cố định 12 tháng, trong khi BIDV áp dụng mức 13,5%/năm cho gói cố định 18 tháng.

Theo các chuyên gia, đây không phải quyết định riêng lẻ mà phản ánh áp lực chung của toàn hệ thống. Sau gần hai năm duy trì lãi suất huy động ở mức thấp, các ngân hàng buộc phải tăng lãi suất tiền gửi để giữ chân dòng vốn. Khi chi phí đầu vào tăng lên, lãi suất cho vay cũng khó có thể đứng yên.

Dưới góc nhìn của chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, mặt bằng lãi suất vay mua nhà hiện nay là hệ quả tất yếu của bài toán điều hành kinh tế vĩ mô, đặc biệt là mối quan hệ giữa lãi suất và tỷ giá.

Theo ông Hiếu, lãi suất không chỉ là công cụ điều tiết tín dụng mà còn góp phần bảo vệ giá trị đồng nội tệ. Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều bất ổn, việc duy trì mức lãi suất đủ hấp dẫn giúp hạn chế áp lực lên tỷ giá và giữ ổn định đồng Việt Nam so với USD.

Từ đầu năm 2026 đến nay, tỷ giá duy trì tương đối ổn định một phần nhờ mặt bằng lãi suất tiền đồng ở mức cao. Tuy nhiên, đây cũng là một sự đánh đổi. Để bảo vệ tỷ giá và kiểm soát lạm phát, cơ quan điều hành buộc phải chấp nhận chi phí vốn cao hơn.

Khi lãi suất huy động tăng nhằm giữ sức hấp dẫn của đồng Việt Nam và hạn chế dòng tiền dịch chuyển sang ngoại tệ, các ngân hàng không còn nhiều dư địa để giảm lãi suất cho vay. Hệ quả là chi phí vốn đối với người mua nhà tiếp tục leo thang.

Những mức lãi suất 13-15%/năm đang xuất hiện trên thị trường không chỉ phản ánh nhu cầu vốn của hệ thống ngân hàng mà còn là cái giá phải trả để duy trì ổn định kinh tế vĩ mô trước các áp lực từ bên ngoài như căng thẳng địa chính trị, biến động giá năng lượng và những thay đổi trong chính sách tiền tệ toàn cầu.

Với người mua nhà, điều đó đồng nghĩa việc vay vốn hiện nay không chỉ cần nhìn vào mức lãi suất ưu đãi ban đầu mà quan trọng hơn là khả năng chịu đựng các đợt điều chỉnh lãi suất trong tương lai. Khi chu kỳ tiền rẻ đã qua, bài toán sở hữu nhà ở đang đòi hỏi sự chuẩn bị tài chính dài hạn và thận trọng hơn bao giờ hết.

Sự mất cân đối cung - cầu vốn

Đà tăng của lãi suất vay mua nhà trong năm 2026 không chỉ là phản ứng ngắn hạn của các ngân hàng mà còn phản ánh sự thay đổi mang tính cấu trúc của thị trường tiền tệ. Theo TS. Huỳnh Trung Minh, đây là dấu hiệu cho thấy “kỷ nguyên tiền rẻ đã chính thức chấm dứt”.

Từ cuối năm 2025 đến nay, lãi suất huy động liên tục tăng và đã thiết lập một mặt bằng mới. Nhiều ngân hàng hiện áp dụng mức 9-10%/năm cho các kỳ hạn dài. Nguyên nhân đến từ cuộc cạnh tranh ngày càng gay gắt để thu hút dòng tiền, trong bối cảnh vàng tăng giá và thị trường bất động sản phân khúc thấp bắt đầu phục hồi, khiến tiền gửi có xu hướng dịch chuyển sang các kênh đầu tư khác.

Để giữ chân người gửi tiền và bảo đảm nguồn vốn cho vay, các ngân hàng buộc phải nâng lãi suất huy động. Khi chi phí đầu vào tăng lên, lãi suất cho vay cũng khó tránh khỏi xu hướng đi lên.

Báo cáo của CTCP Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) cho rằng áp lực lãi suất còn xuất phát từ sự mất cân đối giữa tăng trưởng tín dụng và huy động vốn. Nhu cầu vốn cho sản xuất, đầu tư công và hạ tầng tăng nhanh, trong khi tốc độ huy động tiền gửi không theo kịp, tạo ra áp lực thanh khoản cho hệ thống.

Khi "kỷ nguyên tiền rẻ" khép lại, người mua nhà phải thích nghi với mặt bằng lãi suất cao hơn, còn dòng vốn được ưu tiên cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu ở thực.

Khi cầu vốn tăng nhanh hơn cung vốn, các ngân hàng phải tiếp tục nâng lãi suất để hút thêm dòng tiền. Trong khi đó, biên lợi nhuận (NIM) đã bị thu hẹp sau nhiều năm hỗ trợ doanh nghiệp bằng lãi suất thấp, khiến các ngân hàng phải điều chỉnh giá vốn đối với những khoản vay dài hạn và rủi ro cao như vay mua nhà.

VIS Rating cũng chỉ ra rằng tín dụng bất động sản vẫn nằm trong diện được Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt nhằm hạn chế rủi ro hệ thống. Khi nguồn vốn dành cho lĩnh vực này bị điều tiết theo hướng thận trọng hơn, trong khi nhu cầu vay mua nhà và phát triển dự án vẫn lớn, giá vốn tất yếu tăng theo quy luật cung - cầu.

Dù vậy, triển vọng lãi suất không hoàn toàn u ám. Ông Nguyễn Thanh Hải, đại diện Shinhan Bank Việt Nam, dự báo mặt bằng lãi suất thời gian tới sẽ có sự phân hóa rõ rệt. Lãi suất vay mua nhà thương mại có thể tiếp tục duy trì ở mức cao, nhưng các lĩnh vực sản xuất, xuất khẩu và ngành nghề tạo ra giá trị gia tăng sẽ được ưu tiên tiếp cận nguồn vốn với chi phí thấp hơn.

Xu hướng này cũng phù hợp với định hướng điều hành của Chính phủ. Tại phiên họp tháng 5/2026, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước điều hành linh hoạt chính sách tiền tệ để giữ ổn định thanh khoản và mặt bằng lãi suất, đồng thời tập trung tín dụng cho các dự án trọng điểm, lĩnh vực sản xuất kinh doanh và nhà ở xã hội.

Thông điệp được đưa ra khá rõ ràng: dòng vốn sẽ không được phân bổ theo hướng cào bằng mà ưu tiên cho các lĩnh vực tạo ra giá trị thực và đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.

Trong bối cảnh đó, người mua nhà phải thích nghi với một mặt bằng lãi suất mới, dù các phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở dành cho người thu nhập trung bình vẫn có thể kỳ vọng vào những chính sách tín dụng ưu tiên trong thời gian tới.

Nguồn:Áp lực nào đang đẩy lãi suất vay mua nhà đi lên?