100.000 tỷ đồng và nguồn vốn cho nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê

Chủ trương triển khai nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, với mục tiêu hàng chục nghìn đến hàng trăm nghìn căn nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở thực và đảm bảo an sinh xã hội, đang cần huy động tổng lực nguồn vốn. Trong đó, vốn để khuyến khích chủ đầu tư tham gia triển khai phân khúc này, ngoài các yếu tố tăng sức hút về nới trần lợi nhuận, ưu đãi thuế, cần có lời giải cho bài toán "tiền đâu" khi triển khai một dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê với vòng đời rất dài trong khi thu vào nhỏ giọt.

Bài toán lãi suất khi đầu tư nhà ở xã hội, cho thuê

Từ góc nhìn của Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP Hồ Chí Minh, đồng thời là Chủ tịch HĐTV Công ty Đầu tư Tài chính Nhà nước TP HCM (HFIC), ông Nguyễn Ngọc Hòa cho biết, đối với doanh nghiệp đầu tư bất động sản hoặc đầu tư nhà ở xã hội, trước đây khi làm một dự án, doanh nghiệp phải bỏ ra phần vốn ứng trước tương đương khoảng 10% đến 15% tổng mức đầu tư. Phần còn lại doanh nghiệp đi vay và được ngân hàng tài trợ. Khi bán được nhà, doanh nghiệp có thể thu hồi vốn ngay để hoàn trả khoản vay và tiếp tục phát triển các dự án mới.

Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP Hồ Chí Minh, Chủ tịch HĐTV Công ty Đầu tư Tài chính Nhà nước TP HCM (HFIC) phát biểu tại chương trình Cà phê Doanh nhân HUBA lần thứ 89. (Ảnh: Phan Ngọc Hoàng Chương)

Tuy nhiên, với mô hình cho thuê, doanh nghiệp không thu được ngay tiền bán nhà mà chỉ thu nhỏ giọt tiền cho thuê hàng tháng. Đây là một bài toán mới mà các chủ đầu tư phải tính toán. Tổng giá trị căn nhà 1 tỷ hay 2 tỷ đồng không thay đổi, nhưng đối tượng đi vay đã dịch chuyển. Trước đây người mua nhà đi vay, bây giờ doanh nghiệp xây nhà cho thuê phải đi vay.

Ở góc nhìn của chủ đầu tư đã đi trước phân khúc nhà ở "khó nhằn", và đồng thời trên cương vị kiêm Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, ông Lê Hữu Nghĩa, Chủ tịch Lê Thành Group đưa ra bài tính đầu tư một căn hộ nhà ở xã hội, cho thuê: Suất đầu tư 1 căn hộ 50m2 là 1 tỷ, đầu tư dự án 1000 căn hộ tương đương cần 1000 tỷ. Theo cơ chế vốn đối ứng chủ đầu tư cần bỏ 20%, tức cần vay thêm 800 tỷ, lãi suất 10%/năm. Thời gian xin thủ tục xây dựng 4 năm (thời gian xây dựng 30 tháng lãi 200 tỷ).

Theo giả định doanh nghiệp nợ ngân hàng: 800 tỷ đồng và có vốn đối ứng 200 tỷ đồng - tương đương 1.000 tỷ đồng đầu tư, doanh nghiệp sẽ trả lãi ngân hàng mỗi năm 10% là 100 tỷ (mỗi căn là 100 triệu đồng. Trong khi đó tiền thuê nhà 1 tháng bình quân khoảng 8,3 triệu đồng/ căn - chỉ đủ trả tiền lãi.

"Sau cùng, doanh nghiệp vẫn còn nợ gốc 1.000 tỷ, theo thời gian tòa nhà xuống cấp, doanh nghiệp phá sản. Do đó, kết luận: Chỉ khi ngân hàng cho vay lãi suất ưu đãi 4-5%/năm, thời hạn10 năm thì doanh nghiệp mới có khả năng làm nhà ở cho thuê", ông Nghĩa nhấn mạnh.

"Bản thân doanh nghiệp bây giờ cũng phải tính thêm yếu tố là đối tượng đi thuê nhà không chỉ giới hạn ở người lao động hay cá nhân, mà liệu các doanh nghiệp khác có thể đứng ra thuê sỉ được không. Một doanh nghiệp có thể thuê nguyên vài chục căn nhà hoặc cả một lốc chung cư quanh năm để dùng chính sách phúc lợi đó thu hút nguồn nhân lực. Rất nhiều bài toán mới được đặt ra", ông Hòa nói.

Cơ hội nguồn vốn từ khoản thu 100.000 tỷ đồng

Về phía Nhà nước, trên nền tảng phát triển nhà ở xã hội, các chính sách về miễn giảm tiền thuê đất đã được mở ra. Thành phố hiện đã đã ban hành Nghị quyết 09 giao cho HFIC cho vay ưu đãi và hỗ trợ lãi suất cho các dự án nhà ở xã hội. Nhờ đó, các doanh nghiệp bất động sản có thêm cơ hội vay vốn từ HFIC và được hỗ trợ lãi suất trong vòng 7 năm.

"Tuy nhiên, định mức cho vay hiện nay vẫn khá khiêm tốn, tối đa chỉ 200 tỷ đồng, phần vốn còn thiếu doanh nghiệp vẫn phải vay thương mại và trả lãi suất bình thường. Số tiền 200 tỷ đồng cho một dự án bất động sản là chưa thấm tháp vào đâu, nên HFIC đã có tờ trình kiến nghị Ủy ban và Hội đồng nhân dân nâng mức trần cho vay này lên", ông Hòa chia sẻ tại chương trình Cà phê Doanh nhân lần thứ 89 do HUBA tổ chức ngày 20/6 tại TP HCM.

Được biết, theo kiến nghị, dự kiến tới đây trần cho vay một dự án bất động sản nhà ở xã hội sẽ nâng lên 300 tỷ đồng/ dự án. Tuy nhiên, ông Lê Hữu Nghĩa, Chủ tịch Lê Thành Group kiến nghị có thể nâng lên tới 500 tỷ đồng/ dự án. Theo ông Nghĩa, như vậy mới có ý nghĩa hỗ trợ nguồn lực "đòn bẩy" kích thích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê gần như "không có lãi" này.

Ông Nguyễn Ngọc Hòa dẫn ước tính của Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM với tổng số dự án dự kiến được định giá đất trong năm nay khoảng 100 dự án; Theo ước tính, việc hoàn tất định giá đất cho các dự án này có thể tạo nguồn thu cho ngân sách hơn 100.000 tỷ đồng, cho rằng, nguồn thu ngân sách này nên được chuyển về HFIC quản lý để cho vay ưu đãi doanh nghiệp làm dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê. Đây là nguồn vốn rất đáng kể có thể hóa giải bài toán hóc búa mà các ngân hàng - chủ đầu tư phân khúc này đang vướng mắc khi xử lý vấn đề nguồn vốn.

Đề xuất doanh nghiệp trên sàn có thể huy động vốn ngoại

Tại Chương trình, ông Nguyễn Quang Thanh - Phó Tổng Giám đốc HFIC cũng chia sẻ về thực tiễn tiếp cận nguồn vốn cho các dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Ông Thanh cho biết, trong thời gian qua TP đã có chương trình hỗ trợ lãi suất cho nhà ở ký túc xá sinh viên, nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp và hiện nay là nhà ở xã hội. Trong quá khứ đã có nhiều công trình được hưởng hỗ trợ lãi suất lên tới 100%.

Ông Nguyễn Quang Thanh - Phó Tổng Giám đốc HFIC (giữa) chia sẻ về chính sách, và thực tiễn tiếp cận nguồn vốn nhà ở xã hội tại HFIC hiện nay. (Ảnh: Phan Ngọc Hoàng Chương)

Hiện nay, theo Nghị quyết 98 của Quốc hội, Thành phố đã ban hành Nghị quyết 09 ngày 19 tháng 9 năm 2023. Theo đó, đối với nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, ký túc xá sinh viên, thành phố hỗ trợ một dự án vay tới 200 tỷ đồng với lãi suất gần như bằng không. Công thức tính là lãi suất huy động 12 tháng của nhóm Big 4 bao gồm Vietcombank, Vietinbank, BIDV và Agribank. Hiện mức lãi suất công bố này là 5,9%. HFIC cho vay theo công thức lấy 5,9% cộng biên độ cố định từ 2 đến 3%, tức là khoảng 7,9% đến 8,9%/ năm. Thành phố sẽ hỗ trợ phần lãi suất này. "Nói nôm na là doanh nghiệp vay vốn gần như không phải trả lãi, nếu vay theo biên độ cộng 3 thì tối đa chỉ phải trả 1% một năm. Chương trình này mang lại sự hỗ trợ rất lớn và hiện công ty đầu tư tài chính đang làm thủ tục hồ sơ để giải quyết các khoản vay".

Tuy nhiên ông Thanh khẳng định niện nay nguồn cung nhà ở xã hội mới đáp ứng khoảng 15% và các chính sách chưa thực sự khuyến khích được chủ đầu tư phát triển. Lợi nhuận định mức bị khống chế ở mức 10% và mức hỗ trợ chưa nhiều nên số lượng dự án đề xuất gần đây khá khiêm tốn.

"Có một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, bao gồm việc chủ đầu tư thiếu vốn đối ứng, thủ tục đầu tư còn nhiều vướng mắc làm chậm tiến độ, và quy định chủ đầu tư phải là doanh nghiệp 100% vốn trong nước.

Chúng tôi đang đề xuất Thành phố sửa đổi điều kiện này xuống mức nhà đầu tư trong nước chiếm 80% để các doanh nghiệp trên sàn có thể huy động vốn ngoại", ông chia sẻ.

Đồng thời, ông bổ sung thông tin, do thời gian thu hồi vốn dài từ 20 đến 30 năm, bên cạnh việc đề xuất tăng mức hỗ trợ từ 200 tỷ lên 300 tỷ đồng cho một dự án với tỷ lệ hỗ trợ 100%, HFIC cũng đề kéo dài thời gian hỗ trợ tối đa từ 7 năm lên 10 năm.

Nguồn: 100.000 tỷ đồng và nguồn vốn cho nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê