Biến động lãi suất cho vay lĩnh vực bất động sản

Những biến động gần nhất với các tín hiệu liệu đã đủ cho sự lan tỏa một đợt điều chỉnh, hạ nhiệt lãi suất cho vay?

Dư nợ cho vay bất động sản tăng cao

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), đến cuối tháng 6, tổng dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của hệ thống các tổ chức tín dụng đạt 5,146 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm 2025.

Dư nợ tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 25,5% tổng dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế. Nợ xấu trong lĩnh vực này tiếp tục tăng 10,5%.

Nhiều ngân hàng tăng dư nợ cho vay bất động sản do sự khởi sắc của thị trường sau các nỗ lực tháo nghẽn pháp lý thời gian qua. Dù vậy, khẩu vị rủi ro của ngân hàng vẫn kiểm soát chặt. (Ảnh minh họa: Quốc Tuấn)

Trong tổng dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, dư nợ cho vay trung và dài hạn chiếm 94% và tăng 8,1% so với cuối năm 2025. Như vậy, có sự chênh lệch trong cấu trúc kỳ hạn cho vay, với tỷ trọng cho vay trung và dài hạn áp đảo so với ngắn hạn. Điều này phù hợp đặc thù của vay tín dụng bất động sản bao gồm cho vay chủ đầu tư, kinh doanh và tiêu dùng (vay mua nhà), ngoại trừ vay tiêu dùng với mục tiêu sửa chữa nhà ở.... Và thậm chí ngay cả vay tín dụng sửa chữa nhà ở, thực tế, kỳ hạn vay kéo dài lên tới vài năm tới cả chục năm vẫn được "cấu trúc" và duyệt mục đích, giải ngân tại một số nhà băng, dẫn đến tỷ lệ áp đảo như thống kê.

Đối với hệ thống ngân hàng, chi tiết theo báo cáo tài chính cũng cho thấy các nhà băng đang có dư nợ cho vay bất động sản quy mô lớn, tỷ trọng cao. Về quy mô, thống kê từ báo cáo tài chính của 12 ngân hàng có chi tiết về dư nợ bất động sản tính đến cuối tháng 6/2026, VPBank hiện đứng đầu với 286.682 tỷ đồng, SHB có 220.379 tỷ đồng và Techcombank với 212.311 tỷ đồng. MB cũng có dư nợ cho bất động sản 167.081 tỷ đồng.

Về tỷ trọng, cao nhất trong nhóm có ngân hàng cho vay bất động sản chiếm trên 34% tổng dư nợ. Một số nhà băng có tỷ trọng thấp hơn dưới 30% như VPB, Techombank, song quy mô tổng dư nợ lớn cũng là những con số đáng chú ý.

Với tổng dư nợ cho vay bất động sản cao, biến động lãi suất ngân hàng trở thành một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người vay, chất lượng tài sản của ngân hàng cũng như triển vọng mở rộng dư nợ cho vay bất động sản nói riêng và cho vay nói chung của chính các ngân hàng.

Lãi suất biến động và kỳ vọng giảm sức ép cuối năm

Tại báo cáo của S&I Ratings về ngành bất động sản vừa công bố, hãng xếp hạng tín nhiệm ghi nhận đến quý II/2026, chênh lệch lãi suất cho vay - huy động ước đạt 7,2 điểm phần trăm, cho thấy chi phí vốn và rủi ro tín dụng vẫn ở mức cao.

Dẫn thống kê DXS, đến tháng 6/2026, lãi suất ưu đãi vay tại 6/8 ngân hàng khảo sát đã tăng lên vùng 7,99% đến 9,56%/năm so với cuối năm 2025, theo S&I Ratings, cho thấy áp lực chi phí vay đã lan rộng. Lãi suất cho vay mua nhà phổ biến ở mức 12% - 14%, cao nhất kể từ quý I/2023. Các nhà thầu và chủ đầu tư bất động sản cũng gặp vấn đề về chi phí vay vốn, với lãi suất có thể hơn 12%.

Bên cạnh chi phí vốn vay, chi phí nhân công có nơi tăng trên 25%, chi phí nguyên vật liệu tăng 10-20%. Các khoản tăng này khiến cho nguồn cung dù tăng mạnh nhưng giá bán khó có thể giảm.

Cùng với lãi suất cho vay khách hàng mua nhà lẫn chủ đầu tư neo ở mức cao, S&I Ratings cho biết, nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy tiếp tục xu hướng tăng với tổng dư nợ vay tăng mạnh đạt 360.240 tỷ đồng, (+20,3% QoQ), tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu đạt 0,72 lần trong quý II/2025, cao nhất trong 15 quý. Số liệu này khá tương ứng với diễn biến tăng mạnh về tổng dư nợ, quy mô và tỷ trọng cho vay bất động sản ở hệ thống ngân hàng như nêu trên.

Các chuyên gia công ty xếp hạng tín nhiệm thống kê, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết và chưa niêm yết cũng đẩy mạnh kênh phát hành trái phiếu: Trong quý II/2026, tổng giá trị trái phiếu ngành đạt 102,4 nghìn tỷ đồng (+228% YoY), chiếm 43,8% tổng lượng phát hành trong đó đóng góp chủ yếu (trên 80%) đến từ các doanh nghiệp lớn như Vingroup, Masterise, SunGroup.

Trên thực tế, việc các doanh nghiệp tăng tốc phát hành cũng đi cùng với hoạt động mua lại (đặc biệt ở khối ngân hàng) cho thấy nhu cầu tái cấu trúc nguồn vốn, mở rộng nguồn vốn khi nhóm phi tín dụng bị hạn chế vốn vay mới. Lượng phát hành mới không đủ bù đắp cho một lượng trái phiếu lưu hành bị rút ra nếu bao gồm khối lượng mà khối bất động sản đã tích cực mua trước đó, tạo khoảng không - dư địa cho các đợt phát hành kế tiếp trong nay mai.

Ở một số liệu thống kê khác, S&I Ratings cho biết, dù các doanh nghiệp khởi động nhiều ưu đãi dài hạn và tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng khá tốt 21% kể từ đầu năm, nhưng cho vay mua nhà chững lại ngay cả ở nhóm ngân hàng có room tín dụng cao - VPBank chỉ tăng 2,4% QoQ, HDBank đi ngang, Techcombank giảm 1,4% QoQ trong quý II/2026.

"Điều này cho thấy dòng tiền tiếp tục tập trung ở các các chủ đầu tư/kinh doanh hơn là nhu cầu của người mua. Mặt khác, doanh nghiệp bất động sản cũng đối mặt với chi phí vay vốn cao (12 - 14%) và giá nhân công, nguyên vật liệu tăng cao (10 - 20%) khiến cho nguồn cung dù tăng nhưng giá bán khó có thể giảm mạnh", các chuyên gia nhận định.

Đồng thời, cũng trên diễn biến thị trường, chuyên gia S&I Ratings bình luận: "Tâm lý chung chờ đợi mặt bằng lãi suất ổn định hơn cùng kỳ vọng về mức giá bán hợp lý hơn đang khiến một bộ phận khách hàng tạm thời trì hoãn quyết định mua nhà. Trong quý II/2026, các chủ đầu tư bất động sản khởi động rất nhiều chương trình ưu đãi dài hạn dành cho người mua nhà. Các chương trình tập trung vào trần lãi suất, ân hạn gốc, hạ vốn tự có và kéo dài lịch thanh toán; chiết khấu trực tiếp"...

Tuy nhiên, hiện trạng này có thể thay đổi theo những chuyển biến thực tế gần nhất trên thị trường khi bước sang quý III. Đặc biệt, từ góc độ ngân hàng, ghi nhận một làn sóng tín hiệu hạ nhiệt có thể lan ra khi một số TCTC đồng loạt triển khai các gói vay ưu đãi mới với mức giảm từ 0,5% đến 2,5%/năm nhằm kích cầu dòng vốn cho người mua nhà ở thực. Có thể kể một số chương trình như Vietcombank tung gói tín dụng 20.000 tỷ đồng giảm đến 1%/năm cho các dự án đã có sổ đỏ; VIB hỗ trợ cố định lãi suất lên đến 5 năm; TPBank, NCB, MSB và BVBank cũng áp dụng các chính sách giảm biên độ và tung gói vay quy mô lớn cho khách hàng cá nhân...

Theo Lãnh đạo NHNN - Phó Thống đốc Phạm Thanh Hà, một số chương trình như cho vay nhà ở xã hội, cho người trẻ dưới 35 tuổi vay mua, thuê mua nhà… vẫn tiếp tục được các TCTD triển khai tích cực.

Lưu ý rằng dư nợ từ các chương trình này không phải tính vào "room" tín dụng ngân hàng. Do đó điều kiện tiên quyết chỉ cần là có cung và gặp cầu, ngân hàng cân đối được nguồn vốn và kỳ hạn, đây cũng vẫn sẽ là một mảng cho vay được các nhà băng đặc biệt ưu tiên.

Các chuyển biến lãi suất đến mục tiêu, phía sau là các chính sách hậu thuẫn từ thanh khoản với chi phí rẻ, nguồn vốn quy mô lớn từ khối vốn tạm nhàn rỗi, các quyết định cho phép nới rộng dư địa cho vay... của cơ quan quản lý thị trường, cộng nỗ lực xoay vốn ở các chủ đầu tư... kỳ vọng sẽ hỗ trợ và góp phần xoay chuyển trạng thái "nén" thanh khoản của thị trường bất động sản lẫn thanh khoản nhà băng, và đặc biệt của các chính các doanh nghiệp trước sức ép lãi suất.

Nguồn: Biến động lãi suất cho vay lĩnh vực bất động sản