Tháo gỡ nút thắt thể chế và quỹ đất để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội

Trong đó, ba nhóm giải pháp then chốt cần được ưu tiên gồm: hoàn thiện cơ chế tổ chức thực hiện tại địa phương, giải bài toán quỹ đất phù hợp và bảo đảm tính minh bạch trong phân phối nhà ở xã hội.

Để hiện thực hóa mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội, điều cốt lõi là tháo gỡ hiệu quả các điểm nghẽn còn tồn tại. Ảnh:VA

Thể chế đi cùng thực thi

Trước hết, cần nhìn nhận rằng khung pháp lý cho phát triển nhà ở xã hội hiện nay về cơ bản đã được hoàn thiện theo hướng ngày càng cởi mở và thực chất hơn.

Luật Nhà ở năm 2023 cùng các nghị định hướng dẫn thi hành, đặc biệt là Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, đã mở rộng đáng kể các ưu đãi cho chủ đầu tư, từ miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đến đơn giản hóa thủ tục đầu tư và hỗ trợ tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi. Các điều kiện đối với đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội cũng được điều chỉnh theo hướng sát hơn với mặt bằng thu nhập và thực tiễn thị trường lao động.

Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách phụ thuộc rất lớn vào khâu tổ chức thực hiện. Trên thực tế, vẫn tồn tại tình trạng cùng một quy định pháp luật nhưng cách hiểu và cách triển khai giữa các địa phương chưa đồng nhất, dẫn tới việc doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận ưu đãi, thủ tục kéo dài, làm chậm tiến độ dự án.

Bởi vậy, một trong những giải pháp quan trọng là nâng cao trách nhiệm và tính chủ động của chính quyền địa phương trong việc cụ thể hóa và triển khai chính sách nhà ở xã hội. Việc phân công rõ đầu mối chịu trách nhiệm, rút ngắn quy trình hành chính, đồng thời tăng cường giám sát quá trình thực hiện sẽ giúp các chính sách đi vào thực chất, thay vì chỉ dừng lại ở văn bản.

Nhà ở xã hội cần được nhìn nhận như một cấu phần không thể thiếu của thị trường bất động sản.

Giải pháp thứ hai, mang tính quyết định đối với nguồn cung nhà ở xã hội trong giai đoạn tới, là tháo gỡ bài toán quỹ đất. Thực tế cho thấy, nhiều địa phương gặp khó khăn trong việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM. Không ít trường hợp, quỹ đất dành cho nhà ở xã hội tuy đủ về mặt quy mô nhưng lại nằm ở vị trí xa trung tâm, thiếu hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, khiến dự án kém hấp dẫn đối với cả nhà đầu tư và người có nhu cầu thực.

Do đó, cần thay đổi cách tiếp cận trong quy hoạch và sử dụng đất cho nhà ở xã hội. Thay vì tách biệt thành những khu riêng lẻ, nhà ở xã hội cần được tích hợp hợp lý trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới, khu công nghiệp và các khu vực có hạ tầng giao thông công cộng phát triển. Việc thực hiện nghiêm túc quy định dành quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại, đồng thời tăng cường thanh tra, kiểm tra để tránh tình trạng né tránh hoặc hoán đổi không phù hợp, sẽ góp phần mở rộng đáng kể nguồn cung tại các khu vực có nhu cầu cao.

Song song với đó, các địa phương cũng cần chủ động rà soát lại quỹ đất công, đất do Nhà nước quản lý, đất sau di dời cơ sở sản xuất, cơ sở công nghiệp, để ưu tiên bố trí cho phát triển nhà ở xã hội. Đây là nguồn lực quan trọng, đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất đô thị ngày càng khan hiếm và chi phí giải phóng mặt bằng ngày càng cao.

Minh bạch để tránh trục lợi

Giải pháp thứ ba là bảo đảm tính công khai, minh bạch trong phân phối nhà ở xã hội – yếu tố có ý nghĩa then chốt để chính sách thực sự đi đúng mục tiêu. Thực tế đã xuất hiện hiện tượng môi giới, “ngoại giao” trong tiếp cận suất mua, thuê mua nhà ở xã hội, làm méo mó chính sách và gây bức xúc trong dư luận.

Để khắc phục tình trạng này, các chủ đầu tư cần tuân thủ nghiêm các quy định về công bố thông tin dự án, thông báo tiếp nhận hồ sơ đúng thời hạn, tổ chức xét duyệt và bốc thăm công khai, có sự giám sát của cơ quan chức năng và đại diện các bên liên quan. Minh bạch không chỉ là yêu cầu pháp lý, mà còn là điều kiện tiên quyết để củng cố niềm tin xã hội đối với chính sách nhà ở xã hội.

Trong bối cảnh chi phí đầu vào, đặc biệt là giá đất và vật liệu xây dựng, có xu hướng tăng, giá bán nhà ở xã hội cũng chịu áp lực điều chỉnh. Tuy nhiên, đây vẫn là phân khúc được kiểm soát chặt chẽ về giá, do đó có thể bảo đảm tương đối khả năng chi trả của người dân. Việc điều chỉnh tiêu chí thu nhập đối với đối tượng thụ hưởng theo hướng sát thực tế hơn trong thời gian qua là bước đi phù hợp, giúp mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở xã hội cho nhóm lao động có thu nhập trung bình – thấp tại đô thị.

Những giải pháp nêu trên càng trở nên cấp thiết khi đặt trong bối cảnh triển khai Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, lũy kế đến nay, cả nước có gần 700 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với hơn 650.000 căn hộ. Riêng trong năm 2025, số căn hộ hoàn thành đã vượt kế hoạch đề ra, đồng thời nhiều dự án mới được khởi công. Đáng chú ý, 19 địa phương đã hoàn thành chỉ tiêu được giao, trong đó có các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM.

Dù vậy, cần nhìn nhận một cách thẳng thắn rằng kết quả này mới chỉ là bước đầu. Trong giai đoạn 2026– 2030, áp lực sẽ lớn hơn rất nhiều khi vừa phải hoàn thành chỉ tiêu của giai đoạn mới, vừa phải bù đắp phần thiếu hụt của giai đoạn trước. Đặc biệt tại Hà Nội và TP HCM, dù đã hoàn thành chỉ tiêu theo kế hoạch, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế do quy mô dân số lớn, tốc độ đô thị hóa cao và quỹ đất hạn chế.

Có thể kỳ vọng Đề án sẽ tiếp tục gặt hái được những kết quả tích cực trong thời gian tới. Thế nhưng, để hiện thực hóa đầy đủ các mục tiêu đặt ra trong Đề án nếu các giải pháp được triển khai đồng bộ, nhất quán và có trọng tâm. Nhà ở xã hội cần được nhìn nhận như một cấu phần không thể thiếu của thị trường bất động sản và chiến lược phát triển đô thị bền vững, thay vì chỉ là một chương trình mang tính hỗ trợ ngắn hạn.

Khi các nút thắt về quỹ đất, tổ chức thực hiện và phân phối được tháo gỡ, chính sách nhà ở xã hội sẽ thực sự phát huy giá trị nhân văn, đóng góp tích cực vào ổn định xã hội và phát triển kinh tế trong dài hạn.

Nguồn: Tháo gỡ nút thắt thể chế và quỹ đất để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội