Nguy cơ rủi ro pháp lý từ hợp đồng đặt cọc công chứng

Dự thảo Luật Công chứng (sửa đổi) đã bổ sung quy định đưa giao dịch đặt cọc để mua bán bất động sản vào thẩm quyền công chứng. Tuy nhiên, nội dung này đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều tại nghị trường, khi các đại biểu Quốc hội cho rằng cần đánh giá kỹ tác động trước khi áp dụng.

Hoạt động công chứng giao dịch bất động sản đang được đề xuất mở rộng phạm vi, song còn nhiều ý kiến lo ngại phát sinh rủi ro pháp lý.

Nguy cơ rủi ro pháp lý

Theo đại biểu Lê Thanh Hoàn (đoàn Thanh Hoá), việc bổ sung quy định này cần được làm rõ về cơ sở pháp lý. Theo ông, dự thảo Luật quy định các giao dịch liên quan đến bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… thuộc diện bắt buộc công chứng. Tuy nhiên, nếu luật chuyên ngành không yêu cầu thì sẽ thực hiện theo luật đó.

Trong khi đó, pháp luật hiện hành về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản chỉ bắt buộc công chứng đối với các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp. Riêng hợp đồng đặt cọc chưa bị ràng buộc bởi yêu cầu này.

Theo đại biểu Lê Thanh Hoàn, chỉ khi coi đặt cọc là một phần không thể tách rời của giao dịch mua bán bất động sản thì mới có cơ sở bắt buộc công chứng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc công chứng hợp đồng đặt cọc có thể phát sinh những hệ lụy không mong muốn.

Vị đại biểu phân tích, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên mua không thực hiện nghĩa vụ thì bên bán có quyền bán tài sản cho người khác. Song trên thực tế, khi hợp đồng đặt cọc đã được công chứng mà chưa bị hủy bỏ, việc tiếp tục giao dịch với bên thứ ba lại gặp vướng mắc.

Nguyên nhân là văn bản công chứng vẫn có hiệu lực pháp lý cho đến khi các bên cùng thống nhất hủy bỏ hoặc có phán quyết của tòa án. Điều này khiến bên bán rơi vào thế bị động nếu bên mua vi phạm nhưng không hợp tác chấm dứt hợp đồng.

Thực tế đã xuất hiện trường hợp bên mua lợi dụng quy định này để gây sức ép, buộc bên bán phải hoàn trả tiền cọc, thậm chí yêu cầu thêm khoản tiền ngoài thỏa thuận mới đồng ý hủy hợp đồng. Theo đại biểu, đây là rủi ro cần được cân nhắc kỹ trước khi luật hóa quy định bắt buộc công chứng đối với hợp đồng đặt cọc.

Từ đó, ông đề nghị không nên đưa nội dung này vào dự thảo Luật trong giai đoạn hiện nay.

Liên quan đến quy định chỉ cho phép công chứng giao dịch bất động sản tại địa phương nơi có tài sản, đại biểu Lê Thanh Hoàn cho rằng cách tiếp cận này có thể khiến thị trường dịch vụ công chứng trở nên khép kín.

Theo ông, dù mang tính chất dịch vụ công, hoạt động công chứng đã được xã hội hóa, do đó cần có sự cạnh tranh để nâng cao chất lượng dịch vụ và đảm bảo quyền lựa chọn của người dân.

Việc đặt ra lộ trình áp dụng với nhiều điều kiện về cơ sở dữ liệu không chỉ làm chậm quá trình cải cách, mà còn tiềm ẩn nguy cơ phát sinh lợi ích cục bộ. Trong khi đó, một số quy định khác trong dự thảo, như công chứng di chúc liên quan đến bất động sản không phụ thuộc địa điểm, lại cho thấy sự thiếu nhất quán trong cách tiếp cận.

Do vậy, đại biểu đề xuất mở rộng phạm vi công chứng ngoài trụ sở, cho phép thực hiện khi người dân có nhu cầu, đi kèm các điều kiện đảm bảo an toàn pháp lý thay vì áp đặt hạn chế hành chính.

Không nên bắt buộc cứng mọi giao dịch

Cùng quan điểm cần linh hoạt, đại biểu Nguyễn Minh Tuấn (đoàn Phú Thọ, Giám đốc Công an tỉnh Phú Thọ) cho rằng việc sửa đổi luật phải hướng tới mục tiêu tạo thuận lợi cho người dân và nâng cao hiệu quả giao dịch, thay vì gia tăng rào cản thủ tục.

Cần cân nhắc quy định bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc để tránh làm giảm tính linh hoạt của thị trường.

Đại biểu Nguyễn Minh Tuấn nhấn mạnh không nên quy định theo hướng bắt buộc tất cả các hợp đồng bất động sản đều phải công chứng. Thay vào đó, cần thiết kế cơ chế mở, cho phép người dân lựa chọn công chứng hoặc không tùy theo nhu cầu thực tế.

Một vấn đề khác được đại biểu đặt ra là bản chất của hoạt động công chứng: liệu chỉ xác nhận về mặt hình thức hay có trách nhiệm đối với nội dung giao dịch. Trong bối cảnh vẫn tồn tại tình trạng khai giá thấp để trốn thuế, vai trò của công chứng viên trong việc phát hiện, ngăn chặn sai phạm cũng cần được làm rõ.

Theo ông, nếu công chứng không gắn với trách nhiệm kiểm soát nội dung và phát hiện vi phạm, thì việc bắt buộc áp dụng là chưa thực sự cần thiết. Khi đó, người dân hoàn toàn có thể sử dụng hợp đồng theo mẫu, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và có chứng từ nộp thuế là đủ điều kiện pháp lý.

Nguồn: Nguy cơ rủi ro pháp lý từ hợp đồng đặt cọc công chứng