Nghịch lý chung cư Hà Nội cắt lỗ nhưng giá sơ cấp vẫn leo thang

Anh Nguyễn Thành, môi giới chuyên thị trường chung cư cho biết lượng căn hộ khách ký gửi bán trong 4 tháng đầu năm tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Nhiều chủ nhà đã hạ kỳ vọng lợi nhuận, chấp nhận hạ giá 200–300 triệu đồng để nhanh chóng thoát hàng, đặc biệt với những trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính.

Thanh khoản kém, giá bán các dự án mở bán mới tại Hà Nội vẫn cao.

Thanh khoản suy yếu, làn sóng “cắt lỗ”

Thực tế giao dịch cho thấy mức giảm không còn mang tính cá biệt. Tại một phân khu cao tầng ở khu vực phía bắc, một số căn hộ diện tích 58 m2 được rao bán khoảng 104 triệu đồng mỗi m2, thấp hơn 7 triệu đồng/m2 so với giá hợp đồng, tương đương giảm hơn 400 triệu đồng mỗi căn. Ở khu vực phía đông, nhiều căn từng được mua chênh 300–500 triệu đồng nay được rao bán ngang giá gốc.

Dù vậy, thanh khoản vẫn rất chậm. “Rao bán nhiều tháng nhưng rất ít khách hỏi mua”, anh Thành cho biết.

Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu cũng cho thấy xu hướng tương tự. Số giao dịch chung cư chuyển nhượng tại Hà Nội và vùng ven trong quý IV năm ngoái chỉ đạt khoảng 9.500 căn, giảm 22% so với cùng kỳ. Giá chuyển nhượng cũng bắt đầu điều chỉnh từ cuối năm 2025, với mức giảm phổ biến 3–17%.

Theo JLL Việt Nam, các dự án có giá trên 140 triệu đồng mỗi m2 đang ghi nhận tốc độ tiêu thụ chậm hơn đáng kể. Tệp khách hàng của phân khúc này chủ yếu là nhóm có tiềm lực tài chính mạnh, mua để ở hoặc tích lũy dài hạn, cho thấy dòng tiền đầu cơ ngắn hạn đang dần rút khỏi thị trường.

Một trong những nguyên nhân chính khiến thanh khoản suy giảm là môi trường lãi suất. Trong quý I/2026, lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 9–11% mỗi năm trong giai đoạn ưu đãi, tạo áp lực lớn lên nhóm khách hàng phụ thuộc vốn vay.

Không chỉ vậy, rủi ro lãi suất thả nổi sau ưu đãi khiến nhiều người mua trở nên dè dặt hơn trong các quyết định tài chính dài hạn. Khả năng chi trả bị thu hẹp, đặc biệt trong bối cảnh thu nhập chưa cải thiện tương xứng.

Song song, lạm phát tăng 3,63% kéo theo chi phí xây dựng leo thang. Giá vật liệu như thép, xi măng, gạch tăng khoảng 5,7%, buộc nhiều chủ đầu tư phải điều chỉnh kế hoạch, hoặc trì hoãn các dự án có hiệu quả thấp. Điều này khiến nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân vốn đã hạn chế càng trở nên khan hiếm.

Hệ quả là người mua ở thực, đặc biệt là nhóm mua lần đầu, ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

Giá sơ cấp vẫn tăng giữa thị trường chững lại

Trái ngược với xu hướng giảm ở thị trường thứ cấp, giá bán các dự án mới tại Hà Nội vẫn liên tục thiết lập mặt bằng cao.

Nguồn cung tăng mạnh nhưng giá nhà vẫn leo thang tạo nghịch lý trên thị trường.

Đơn cử dự án The Reflection West Lake (phường Phú Thượng, Hà Nội) dù mới được khởi công nhưng đã rumor giá bán dao động từ khoảng 170 - 215 triệu đồng/m². Dự án thuộc chủ đầu tư Kusto Home - nhà phát triển bất động sản thuộc Kusto Group, tập đoàn đầu tư đa ngành đến từ Kazakhstan.

Hay trước đó, một dự án căn hộ gồm 6 tòa giáp đại lộ Thăng Long cũng được được-kick off với giỏ hàng hơn 3.000 căn hộ. Giá bán dự kiến trung bình 93 triệu đồng/m2 (gồm VAT, chưa gộp kinh phí bảo trì), thanh toán theo tiến độ.

Cùng khu vực phía tây, dự án căn hộ cao 40 tầng nằm trong khu đô thị Nam An Khánh được chủ đầu tư khởi động từ cuối năm ngoái. Nguồn cung gồm 540 căn hộ với 5 khối công trình. Giai đoạn đầu có hai tòa căn hộ cao 40 tầng. Giá bán trung bình 96 triệu đồng/m2, tương đương căn hộ nhỏ nhất từ 7,3 tỷ đồng.

Ông Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch Cen Land cho rằng thị trường đang xuất hiện một nghịch lý: nguồn cung gia tăng nhưng giá nhà không giảm. Nguyên nhân cốt lõi nằm ở sự lệch pha cung – cầu, khi phần lớn dự án tập trung vào phân khúc cao cấp với mức giá 10–30 tỷ đồng mỗi căn, vượt xa khả năng chi trả của số đông.

Trong khi đó, nhu cầu thực lại tập trung ở phân khúc vừa túi tiền – vốn ngày càng khan hiếm. Xu hướng phát triển lệch này khiến thị trường đối mặt nguy cơ “cung không gặp cầu”, kéo theo thanh khoản suy giảm và rủi ro đóng băng cục bộ.

Theo ông Vũ, thị trường bất động sản đã qua giai đoạn “mua để đó chờ tăng giá”. Trong bối cảnh mới, giá trị bất động sản phải gắn với khả năng tạo ra dòng tiền và nhu cầu sử dụng thực. Muốn tạo ra dòng tiền, dự án phải thu hút được dòng người, đồng nghĩa với việc cần đầu tư đồng bộ cả hạ tầng cứng và hạ tầng mềm, từ giao thông, trường học đến hệ sinh thái dịch vụ và tiện ích sống.

Ở góc độ thị trường, các cơ quan quản lý và doanh nghiệp cần có giải pháp đưa giá bất động sản về mức hợp lý hơn, đồng thời thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền. “Bài toán không còn là xây bao nhiêu, mà là xây cho ai và ai sẽ sống ở đó”, ông Vũ nhấn mạnh.

Ông Vũ bày tỏ, nếu không sớm điều chỉnh, thị trường có thể đối mặt với rủi ro lệch pha kéo dài, làm suy yếu thanh khoản và ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của toàn ngành.

Nguồn: Nghịch lý chung cư Hà Nội cắt lỗ nhưng giá sơ cấp vẫn leo thang