Chấm dứt kỷ nguyên phân lô đất nền tự do

Những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, tiện ích vận hành ổn định vẫn sẽ duy trì giá trị.

Kỷ nguyên của các dự án phân lô bán nền quy mô nhỏ, thiếu quy hoạch bài bản đang dần khép lại.

Bùng nổ đại dự án

Làn sóng khởi động và tái khởi động các đại dự án quy mô hàng trăm đến hàng nghìn ha, gắn với các “đại bàng” địa ốc, làm nóng thị trường và định hình tầm nhìn đô thị dài hạn.

Tại phía Bắc, Hà Nội nổi bật với 2 siêu dự án là Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng 11.000 ha và Khu đô thị thể thao Vinhomes Olympic hơn 9.000 ha. Vùng vệ tinh ghi nhận thêm Trump International Hưng Yên gần 1.000 ha, cùng Hồng Hạc City (Bắc Ninh) gần 198 ha. Quảng Ninh nổi lên với đại dự án Hạ Long Xanh hơn 4.119 ha.

Miền Trung có Khu đô thị ven vịnh Cam Ranh (Khánh Hòa) hơn 1.250 ha, vốn trên 85.000 tỷ đồng và loạt dự án lớn tại Quảng Trị.
Ở phía Nam, Khu đô thị lấn biển Cần Giờ – Vinhomes Green Paradise nổi bật với quy mô 2.870 ha, vốn khoảng 10 tỷ USD, với điểm nhấn tòa tháp 108 tầng.

Ở góc độ quy hoạch, các dự án này không chỉ đơn thuần cung cấp sản phẩm nhà ở, mà còn đóng vai trò kiến tạo động lực kinh tế cho cả khu vực. Vị trí của các dự án này thường gắn liền với các tuyến cao tốc huyết mạch, Vành đai 4, Vành đai 5 hoặc các cảng hàng không quốc tế mới hoàn thiện.

Các đại dự án sẽ thiết lập mặt bằng giá mới cho khu vực xung quanh, đặc biệt khi được định vị ở phân khúc trung – cao cấp với hệ tiện ích “all-in-one”. Đồng thời, quá trình hình thành các đô thị vệ tinh hoàn chỉnh cũng giúp giảm áp lực hạ tầng cho vùng lõi đô thị cũ (như Hà Nội, TP HCM) thông qua việc hình thành các trung tâm mới (mô hình thành phố đa cực).

Bên cạnh đó, thị trường cũng bước vào giai đoạn sàng lọc cực mạnh khi các luật, nghị định mới được áp dụng đồng bộ, giúp bóc tách triệt để mọi giá trị ảo và nhường chỗ cho những tài sản có tính bền vững cao.

Trong đó, quy định về mã định danh bất động sản là điểm nhấn của thị trường, giúp kiểm soát chính xác quyền sở hữu, minh bạch hóa hoàn toàn về mặt bằng giá cũng như giao dịch. Cùng với bảng giá đất, thị trường sẽ dần mất đi tình trạng "hai giá" khi giao dịch, kết hợp với các thông tin quy hoạch trực tuyến, thanh toán số... sẽ góp phần đẩy lùi tình trạng "sốt đất".

Ngoài ra, quy định cấm phân lô bán nền đô thị loại I, II và III có thể làm nguồn cung đất nền tự phát giảm 80%. Trong chu kỳ mới, việc siết chặt các chính sách định danh tài sản và hành lang pháp lý sẽ trở thành "bộ lọc" tự nhiên. Những loại hình đất nông nghiệp, đất rừng vốn được "thổi phồng" dưới danh nghĩa bất động sản nghỉ dưỡng để phân lô bán nền sẽ chính thức mất thanh khoản.

Đây không chỉ là sự sụt giảm tạm thời mà là quá trình đào thải tất yếu. Những loại hình không tạo ra giá trị sử dụng thực, núp bóng dự án sẽ bị loại bỏ khỏi cuộc chơi khi dòng tiền không còn dễ dãi.

Thách thức quản trị trong dài hạn

Trong bối cảnh đó cũng không loại trừ khả năng có một số doanh nghiệp mở rộng quỹ đất nhằm gia tăng giá trị tài sản hoặc huy động vốn. Nếu quy hoạch không đi kèm với khả năng lấp đầy dân cư và giải quyết bài toán việc làm, thị trường sẽ đối mặt với rủi ro hình thành các "đô thị hoang hóa". Quy mô càng lớn, áp lực vận hành và thu hút dân cư càng trở nên cấp thiết.

Trong bối cảnh kinh tế biến động hoặc lãi suất điều chỉnh tăng, khả năng hấp thụ lượng hàng lớn với giá trị cao sẽ là thách thức, có thể dẫn đến tình trạng ngưng trệ thanh khoản cục bộ tại một số phân khu. Điều này buộc các chủ đầu tư phải áp dụng các chính sách bán hàng linh hoạt và đột phá (như ân hạn nợ gốc kéo dài, cam kết thuê lại) để thu hút khách hàng.

Tuy nhiên, khả năng sụt giảm diện rộng khó xảy ra. Những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, tiện ích vận hành ổn định vẫn sẽ duy trì giá trị. Rủi ro chủ yếu tập trung tại các dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc mang tính đầu cơ cao.

Nguồn cung lớn từ các siêu đô thị khó có thể kéo giảm giá nhà trung bình. Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 áp dụng nguyên tắc giá đất theo thị trường, đẩy chi phí đền bù và tiền sử dụng đất lên cao, kết hợp với chi phí đầu tư hạ tầng tiện ích, giá thành sản phẩm khó có thể giảm thấp. Thay vì điều chỉnh giá, các chủ đầu tư sẽ ưu tiên “bình ổn” khả năng tiếp cận thông qua kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hoặc đa dạng phương án tài chính cho người mua.

Thách thức lớn nhất của các chủ đầu tư đại dự án nằm ở năng lực tài chính và quản trị dài hạn. Việc triển khai dự án trong chu kỳ 10–20 năm đòi hỏi dòng vốn bền bỉ, trong khi chỉ một vướng mắc nhỏ về pháp lý hay giải phóng mặt bằng cũng có thể ảnh hưởng đến toàn bộ tiến độ.

Quan trọng hơn, xây dựng hạ tầng mới chỉ là điều kiện cần; khả năng thu hút cư dân, tạo việc làm và hình thành cộng đồng sống thực sự mới là điều kiện đủ để các đại đô thị thành công.

Nguồn: Chấm dứt kỷ nguyên phân lô đất nền tự do