Chấm dứt kỷ nguyên phân lô đất nền tự do

Sự xuất hiện của loạt đại dự án đang định hình lại sân chơi bất động sản, nơi chủ đầu tư được khẳng định bởi năng lực tài chính, quỹ đất tích lũy lâu dài và khả năng triển khai hạ tầng đồng bộ.
Chấm dứt kỷ nguyên phân lô đất nền tự do
Những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, tiện ích vận hành ổn định vẫn sẽ duy trì giá trị.

Kỷ nguyên của các dự án phân lô bán nền quy mô nhỏ, thiếu quy hoạch bài bản đang dần khép lại.

Bùng nổ đại dự án

Làn sóng khởi động và tái khởi động các đại dự án quy mô hàng trăm đến hàng nghìn ha, gắn với các “đại bàng” địa ốc, làm nóng thị trường và định hình tầm nhìn đô thị dài hạn.

Tại phía Bắc, Hà Nội nổi bật với 2 siêu dự án là Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng 11.000 ha và Khu đô thị thể thao Vinhomes Olympic hơn 9.000 ha. Vùng vệ tinh ghi nhận thêm Trump International Hưng Yên gần 1.000 ha, cùng Hồng Hạc City (Bắc Ninh) gần 198 ha. Quảng Ninh nổi lên với đại dự án Hạ Long Xanh hơn 4.119 ha.

Miền Trung có Khu đô thị ven vịnh Cam Ranh (Khánh Hòa) hơn 1.250 ha, vốn trên 85.000 tỷ đồng và loạt dự án lớn tại Quảng Trị.
Ở phía Nam, Khu đô thị lấn biển Cần Giờ – Vinhomes Green Paradise nổi bật với quy mô 2.870 ha, vốn khoảng 10 tỷ USD, với điểm nhấn tòa tháp 108 tầng.

Ở góc độ quy hoạch, các dự án này không chỉ đơn thuần cung cấp sản phẩm nhà ở, mà còn đóng vai trò kiến tạo động lực kinh tế cho cả khu vực. Vị trí của các dự án này thường gắn liền với các tuyến cao tốc huyết mạch, Vành đai 4, Vành đai 5 hoặc các cảng hàng không quốc tế mới hoàn thiện.

Các đại dự án sẽ thiết lập mặt bằng giá mới cho khu vực xung quanh, đặc biệt khi được định vị ở phân khúc trung – cao cấp với hệ tiện ích “all-in-one”. Đồng thời, quá trình hình thành các đô thị vệ tinh hoàn chỉnh cũng giúp giảm áp lực hạ tầng cho vùng lõi đô thị cũ (như Hà Nội, TP HCM) thông qua việc hình thành các trung tâm mới (mô hình thành phố đa cực).

Bên cạnh đó, thị trường cũng bước vào giai đoạn sàng lọc cực mạnh khi các luật, nghị định mới được áp dụng đồng bộ, giúp bóc tách triệt để mọi giá trị ảo và nhường chỗ cho những tài sản có tính bền vững cao.

Trong đó, quy định về mã định danh bất động sản là điểm nhấn của thị trường, giúp kiểm soát chính xác quyền sở hữu, minh bạch hóa hoàn toàn về mặt bằng giá cũng như giao dịch. Cùng với bảng giá đất, thị trường sẽ dần mất đi tình trạng "hai giá" khi giao dịch, kết hợp với các thông tin quy hoạch trực tuyến, thanh toán số... sẽ góp phần đẩy lùi tình trạng "sốt đất".

Ngoài ra, quy định cấm phân lô bán nền đô thị loại I, II và III có thể làm nguồn cung đất nền tự phát giảm 80%. Trong chu kỳ mới, việc siết chặt các chính sách định danh tài sản và hành lang pháp lý sẽ trở thành "bộ lọc" tự nhiên. Những loại hình đất nông nghiệp, đất rừng vốn được "thổi phồng" dưới danh nghĩa bất động sản nghỉ dưỡng để phân lô bán nền sẽ chính thức mất thanh khoản.

Đây không chỉ là sự sụt giảm tạm thời mà là quá trình đào thải tất yếu. Những loại hình không tạo ra giá trị sử dụng thực, núp bóng dự án sẽ bị loại bỏ khỏi cuộc chơi khi dòng tiền không còn dễ dãi.

Thách thức quản trị trong dài hạn

Trong bối cảnh đó cũng không loại trừ khả năng có một số doanh nghiệp mở rộng quỹ đất nhằm gia tăng giá trị tài sản hoặc huy động vốn. Nếu quy hoạch không đi kèm với khả năng lấp đầy dân cư và giải quyết bài toán việc làm, thị trường sẽ đối mặt với rủi ro hình thành các "đô thị hoang hóa". Quy mô càng lớn, áp lực vận hành và thu hút dân cư càng trở nên cấp thiết.

Trong bối cảnh kinh tế biến động hoặc lãi suất điều chỉnh tăng, khả năng hấp thụ lượng hàng lớn với giá trị cao sẽ là thách thức, có thể dẫn đến tình trạng ngưng trệ thanh khoản cục bộ tại một số phân khu. Điều này buộc các chủ đầu tư phải áp dụng các chính sách bán hàng linh hoạt và đột phá (như ân hạn nợ gốc kéo dài, cam kết thuê lại) để thu hút khách hàng.

Tuy nhiên, khả năng sụt giảm diện rộng khó xảy ra. Những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, tiện ích vận hành ổn định vẫn sẽ duy trì giá trị. Rủi ro chủ yếu tập trung tại các dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc mang tính đầu cơ cao.

Nguồn cung lớn từ các siêu đô thị khó có thể kéo giảm giá nhà trung bình. Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 áp dụng nguyên tắc giá đất theo thị trường, đẩy chi phí đền bù và tiền sử dụng đất lên cao, kết hợp với chi phí đầu tư hạ tầng tiện ích, giá thành sản phẩm khó có thể giảm thấp. Thay vì điều chỉnh giá, các chủ đầu tư sẽ ưu tiên “bình ổn” khả năng tiếp cận thông qua kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hoặc đa dạng phương án tài chính cho người mua.

Thách thức lớn nhất của các chủ đầu tư đại dự án nằm ở năng lực tài chính và quản trị dài hạn. Việc triển khai dự án trong chu kỳ 10–20 năm đòi hỏi dòng vốn bền bỉ, trong khi chỉ một vướng mắc nhỏ về pháp lý hay giải phóng mặt bằng cũng có thể ảnh hưởng đến toàn bộ tiến độ.

Quan trọng hơn, xây dựng hạ tầng mới chỉ là điều kiện cần; khả năng thu hút cư dân, tạo việc làm và hình thành cộng đồng sống thực sự mới là điều kiện đủ để các đại đô thị thành công.

Nguồn: Chấm dứt kỷ nguyên phân lô đất nền tự do

Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam
diendandoanhnghiep.vn
Chia sẻ

Tin liên quan

Cùng chuyên mục

Đất bỏ hoang trước nguy cơ chịu thuế, giới đầu cơ có chùn tay?

Đất bỏ hoang trước nguy cơ chịu thuế, giới đầu cơ có chùn tay?

Đề xuất đánh thuế cao đối với đất bỏ hoang và giao dịch ngắn hạn có thể làm tăng chi phí nắm giữ, buộc nhà đầu tư chuyển từ “ôm đất” chờ tăng giá sang ưu tiên tài sản có khả năng khai thác và tạo dòng tiền.
TP HCM và vùng phụ cận: Từ đô thị đơn tâm đến mô hình đa cực

TP HCM và vùng phụ cận: Từ đô thị đơn tâm đến mô hình đa cực

Sự mở rộng không gian đô thị cùng hàng loạt dự án hạ tầng liên vùng đang tạo ra một cấu trúc phát triển mới cho TP HCM và vùng phụ cận.
Dư địa tài khóa cho các biện pháp hỗ trợ có mục tiêu

Dư địa tài khóa cho các biện pháp hỗ trợ có mục tiêu

Với thặng dư ngân sách từ đầu năm đến nay là 470 nghìn tỷ VND (gần 18 tỷ USD), Việt Nam có nhiều dư địa cho các biện pháp hỗ trợ tài khóa có mục tiêu.
Doanh nghiệp kiến nghị gì trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi?

Doanh nghiệp kiến nghị gì trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi?

Nhiều doanh nghiệp cho rằng dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản cần giảm thủ tục, làm rõ quy định và bảo đảm tính khả thi, tránh phát sinh chi phí, rủi ro trong quá trình thực thi.
TOD mở dư địa phát triển mới

TOD mở dư địa phát triển mới

TOD gắn với đường sắt đô thị đang mở rộng không gian phát triển, khai thác quỹ đất quanh các đầu mối giao thông và tạo dư địa hình thành những cực đô thị mới.
Chung cư xây mới có niên hạn sử dụng: Giá trị căn hộ sẽ được nhìn lại?

Chung cư xây mới có niên hạn sử dụng: Giá trị căn hộ sẽ được nhìn lại?

Quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn công trình có thể tạo ra tác động đáng kể tới tâm lý người mua trong ngắn hạn, đồng thời làm thay đổi cách thị trường đánh giá giá trị một căn hộ. Theo chuyên gia, yếu tố quỹ đất, mật độ căn hộ và quyền sử dụng đất chung có thể được đặt lên bàn cân nhiều hơn khi người mua quyết định xuống tiền.

Các tin khác

Tháo gỡ dự án tồn đọng: "Thước đo" hiệu quả cải cách thể chế

Tháo gỡ dự án tồn đọng: "Thước đo" hiệu quả cải cách thể chế

Hơn 1.000 dự án bất động sản được tháo gỡ đang khơi thông dòng vốn, bổ sung nguồn cung và tạo động lực mới cho quá trình phục hồi thị trường.
Kiến nghị tăng cơ chế hỗ trợ tài chính cho các dự án cải tạo chung cư cũ

Kiến nghị tăng cơ chế hỗ trợ tài chính cho các dự án cải tạo chung cư cũ

Để tăng tính khả thi cho các dự án cải tạo chung cư cũ, VCCI đề xuất hoàn thiện quy định về hệ số K, bồi thường, lựa chọn chủ đầu tư và bổ sung cơ chế hỗ trợ tài chính phù hợp.
Quy hoạch và hạ tầng đang mở ra chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản Việt Nam

Quy hoạch và hạ tầng đang mở ra chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái định hình, khi động lực tăng trưởng không còn tập trung vào các đô thị trung tâm mà lan rộng theo các hành lang kinh tế và mạng lưới hạ tầng liên vùng.
Lãi vay mua nhà tăng cao, thị trường đối mặt sức ép thanh khoản

Lãi vay mua nhà tăng cao, thị trường đối mặt sức ép thanh khoản

Nhiều khoản vay mua nhà đang đồng loạt chuyển sang lãi suất thả nổi 13-15%/năm, khiến áp lực trả nợ tăng mạnh. Chi phí vốn leo thang không chỉ khiến người mua nhà trì hoãn kế hoạch xuống tiền mà còn kéo thanh khoản thị trường bất động sản tiếp tục suy giảm.
Hoàn thiện quy định người nước ngoài sở hữu nhà ở

Hoàn thiện quy định người nước ngoài sở hữu nhà ở

Việc thiếu đồng bộ giữa Luật Nhà ở và các luật liên quan đang tạo ra nhiều vướng mắc trong quá trình người nước ngoài mua, sở hữu nhà ở tại Việt Nam. HoREA đề nghị hoàn thiện khung pháp lý theo hướng minh bạch, đồng bộ với các luật liên quan.
HoREA đề xuất chỉ áp dụng thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn với dự án xây mới

HoREA đề xuất chỉ áp dụng thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn với dự án xây mới

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa kiến nghị Quốc hội sửa đổi dự thảo Luật Nhà ở theo hướng quy định “thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình” chỉ áp dụng đối với các chung cư xây dựng mới.
Khơi thông nguồn cung vật liệu xây dựng

Khơi thông nguồn cung vật liệu xây dựng

Giá vật liệu xây dựng tiếp tục tăng trong bối cảnh đầu tư công tăng tốc, tạo thêm áp lực lên chi phí xây dựng và đặt ra yêu cầu bảo đảm nguồn cung, điều hành giá sát diễn biến thị trường.
Đại gia địa ốc sống bằng gì khi thanh khoản lao dốc?

Đại gia địa ốc sống bằng gì khi thanh khoản lao dốc?

Thị trường bất động sản trầm lắng khiến doanh thu bán hàng của nhiều doanh nghiệp lao dốc. Tuy nhiên, không ít doanh nghiệp vẫn báo lãi lớn nhờ các khoản thu tài chính, chuyển nhượng vốn hoặc xử lý tài sản - những "nguồn oxy" giúp duy trì dòng tiền trong giai đoạn khó khăn.
Giá đất nền lao dốc, có nơi giảm hơn 65% chỉ sau nửa năm

Giá đất nền lao dốc, có nơi giảm hơn 65% chỉ sau nửa năm

Giá đất nền tại nhiều khu vực rơi vào tình trạng giảm sâu, có nơi giảm hơn 65% chỉ sau khoảng 6 tháng sau khi thiết lập mức đỉnh trong quý IV/2025.
Nguồn cung tăng, giá nhà vẫn khó giảm

Nguồn cung tăng, giá nhà vẫn khó giảm

Nguồn cung bất động sản tiếp tục cải thiện trong nửa đầu năm 2026 song mặt bằng giá vẫn neo cao cho thấy áp lực chi phí và cơ cấu sản phẩm vẫn chi phối diễn biến thị trường.
Giá căn hộ TP.HCM phân hóa mạnh, khu vực Bình Dương cũ nổi lên như cực tăng trưởng mới

Giá căn hộ TP.HCM phân hóa mạnh, khu vực Bình Dương cũ nổi lên như cực tăng trưởng mới

Thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét khi đà tăng giá không còn tập trung ở khu vực trung tâm mà lan mạnh sang Bình Dương cũ. Mặt bằng giá tại khu vực mở rộng tăng nhanh, nguồn cung mới áp đảo và thanh khoản có dấu hiệu chọn lọc hơn đang tạo ra một chu kỳ phát triển mới của thị trường nhà ở tại TP.HCM mở rộng.
Kích hoạt quỹ nhà tái định cư: Thêm nguồn cung từ tài sản công

Kích hoạt quỹ nhà tái định cư: Thêm nguồn cung từ tài sản công

Hà Nội thúc đẩy chuyển đổi quỹ nhà tái định cư chưa khai thác hiệu quả sang nhà ở xã hội, đưa tài sản công trở lại sử dụng và bổ sung nguồn cung cho thị trường.
Chung cư xây mới có thời hạn sử dụng: Thị trường sẽ có thay đổi lớn?

Chung cư xây mới có thời hạn sử dụng: Thị trường sẽ có thay đổi lớn?

Theo chuyên gia, định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn công trình tại Nghị quyết 21 về cơ bản không làm thay đổi bản chất quyền tài sản của người sở hữu. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, chính sách này vẫn có thể tác động đến tâm lý người mua và diễn biến thị trường.
Hà Nội xuất hiện căn hộ nhà ở xã hội giá từ 1,1 tỷ đồng/căn

Hà Nội xuất hiện căn hộ nhà ở xã hội giá từ 1,1 tỷ đồng/căn

Sở Xây dựng Hà Nội vừa công bố giá bán dự kiến của dự án nhà ở xã hội CT2 thuộc khu nhà ở X2 tại phường Lĩnh Nam. Theo đó, giá bán tạm tính khoảng 28,4 triệu đồng/m2, tương đương 1,1-1,5 tỷ đồng mỗi căn.
Hoàn thiện cơ chế sử dụng đất đa mục đích

Hoàn thiện cơ chế sử dụng đất đa mục đích

Quy định về sử dụng đất đa mục đích đang tiếp tục được hoàn thiện nhằm thống nhất cách áp dụng, tạo điều kiện khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai.
Thị trường bất động sản: Khi dòng tiền ngày càng chọn lọc

Thị trường bất động sản: Khi dòng tiền ngày càng chọn lọc

Sức cầu vẫn hiện hữu nhưng có xu hướng lựa chọn và tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai bảo đảm, đồng thời phù hợp với nhu cầu ở thực và tạo dòng tiền.
Đón đầu cổ phiếu bất động sản

Đón đầu cổ phiếu bất động sản

Dù mặt bằng lãi suất cao đã và đang tác động tiêu cực tới nhiều cổ phiếu bất động sản nhưng về dài hạn, nhóm cổ phiếu này vẫn còn tiềm năng tăng giá.
Nới điều kiện bán nhà đang thế chấp: Cơ chế nào bảo vệ bên mua?

Nới điều kiện bán nhà đang thế chấp: Cơ chế nào bảo vệ bên mua?

Đề xuất cho phép chủ đầu tư bán nhà khi dự án vẫn đang thế chấp tại ngân hàng được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nút thắt dòng vốn cho doanh nghiệp và thúc đẩy nguồn cung trên thị trường. Song, theo giới chuyên môn, nếu thiếu cơ chế kiểm soát chặt chẽ, quy định này có thể khiến phần lớn rủi ro được chuyển sang phía người mua nhà.
Xem thêm
Đổi thay nơi ngã ba biên giới Mường Nhé

Đổi thay nơi ngã ba biên giới Mường Nhé

Nỗ lực gỡ thẻ vàng thủy sản và khai thác nghề cá có trách nhiệm tại các vùng  biển.

Nỗ lực gỡ thẻ vàng thủy sản và khai thác nghề cá có trách nhiệm tại các vùng biển.

Gỡ thẻ vàng thủy sản gắn với xây dựng kinh tế biển

Gỡ thẻ vàng thủy sản gắn với xây dựng kinh tế biển

Ngày hội văn hóa các dân tộc Việt Nam 2024 sắp diễn ra tại Quảng Trị

Ngày hội văn hóa các dân tộc Việt Nam 2024 sắp diễn ra tại Quảng Trị

[Tổng Hợp] 6 Quy Định Mới Về Đất Đai, Nhà Ở Có Hiệu Lực Tháng 8/2024

[Tổng Hợp] 6 Quy Định Mới Về Đất Đai, Nhà Ở Có Hiệu Lực Tháng 8/2024

WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG  #62

WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG #62

Cụ thể, báo cáo “Điểm lại - Cập nhật tình hình kinh tế Việt Nam” ấn bản tháng 4/2024 của WB tại Việt Nam ngày 23/4 đã chỉ ra xuất khẩu đang phục hồi, tiêu dùng và đầu tư tư nhân trong nước cũng trên đà tăng dần. Xuất khẩu thực tế dự kiến sẽ tăng 3,5% vào năm 2024, phản ánh sự cải thiện dần dần nhu cầu toàn cầu. Ngoài ra, lĩnh vực bất động sản dự báo phục hồi mạnh hơn vào cuối năm nay và năm sau, thúc đẩy nhu cầu trong nước khi các nhà đầu tư và người tiêu dùng dần lấy lại niềm tin.
Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”

Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”

sản phẩm OCOP
Bác sĩ tư vấn cách phòng tránh bệnh đường hô hấp trong thời tiết giao mùa

Bác sĩ tư vấn cách phòng tránh bệnh đường hô hấp trong thời tiết giao mùa

Trao yêu thương cho em

Trao yêu thương cho em

Nhằm kết nối, sẻ chia với các trẻ em mồ côi cha, mẹ do dịch Covid-19 vừa qua trên địa bàn Cần Thơ. Tạp chí Gia đình Việt Nam tại TP Cần Thơ tổ chức Chương trình nghệ thuật “ Nối vòng yêu thương” diễn ra vào ngày 28/6/2022. Công ty Cổ phần Trầm hương sinh học TTT là đơn vị tài trợ chính cho chương trình với mong muốn các em sẽ đón nhận những tương lai tươi sáng.
Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia

Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia

Ngày 18/4 vừa qua, đối tượng Lê Ngọc Nhất đã dẫn Y Liên cùng 5 người khác gồm 2 nữ, 3 nam không rõ tên tuổi, không quen biết nhau sang Campuchia qua đường mòn biên giới tỉnh Long An.
Giao diện di động