Vốn ngoại "săn" tài sản lõi: Công thức tạo lợi nhuận vượt trội trong kỷ nguyên ESG

Các yếu tố nội tại hỗ trợ tăng trưởng cao

Theo TS Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế Ứng dụng (IIB), nhìn lại năm 2025, chính sách thuế quan của Mỹ đã khởi động một tiến trình tái cấu trúc của nhiều nền kinh tế trên toàn cầu, với bối cảnh xu thế bảo hộ đòi hỏi các quốc gia phải có sự chuyển dịch. Do đó, các doanh nghiệp, đặc biệt xuất khẩu có khó khăn nhất định nhưng đã vượt qua và đã đạt được những kết quả ấn tượng, đóng góp cho tăng trưởng GDP tích cực của Việt Nam năm qua.

Các diễn giả tại phiên tọa đàm có chủ đề “Bất động sản Việt Nam - Điểm đến hấp dẫn của dòng tiền thế giới”

Năm 2026, Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng cao từ 10%. Đây là kế hoạch đầy thách thức bởi nhiều năm qua Việt Nam chỉ tăng trưởng quanh 6,5%. Mục tiêu này đòi hỏi rất nhiều nỗ lực, TS Đinh Thế Hiển chia sẻ tại tọa đàm Dòng vốn ngoại đổ bộ cơ hội bất động sản Việt Nam do CafeF tổ chức sáng ngày 6/4 tại TP HCM. Chuyên gia cho rằng tuy vậy, Việt Nam lại có cơ hội đầu tư từ chính… sự yếu kém. Thứ nhất, đó là hệ thống hạ tầng giao thông chưa hoàn thiện. Thứ hai, quá trình đô thị hóa vẫn đang diễn ra. Cả 2 vấn đề vốn là yếu kém và thách thức thực tế mở ra khoảng trống đầu tư để hỗ trợ tăng trưởng.

Ông Hiển dẫn dự báo của Quỹ Tiền Quốc tế (IMF), trong vòng 3 năm tới, Việt Nam vẫn có thể đạt được tăng trưởng từ 7%, và đặt trong mọi bối cảnh khó khăn thì nền kinh tế vẫn có thể đạt tăng trưởng GDP từ trên 5%.

Ông cũng khẳng định Việt Nam đang có nhiều lợi thế lớn so với các quốc gia cùng khu vực như Thái Lan, Malaysia, Indonesia... trong thu hút dòng vốn ngoại đầu tư vào hạ tầng, bất động sản, đặc biệt đón đầu cơ hội đầu tư trên thị trường địa ốc, khi hạ tầng đang hoàn thiện hỗ trợ cao cho những vùng không gian kinh tế rộng mở. "Quá trình tư vấn cho nhiều doanh nghiệp phát triển các khu công nghiệp hiện nay, nhiều doanh nghiệp đang sẵn sàng đổ tiền đầu tư với niềm tin dòng vốn sẽ tiếp tục đổ vào", chuyên gia tiết lộ.

Chia sẻ tại tọa đàm, ông Troy Griffiths - Phó tổng giám đốc, Bộ phận Quản lý Cấp cao Savills Việt Nam nhận định: Việt Nam là một trong những quốc gia có sức cạnh tranh mạnh mẽ. Trong tình hình bất ổn của thế giới, chúng ta có điểm sáng. Nổi bật như tỷ lệ tăng trưởng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam quý đầu năm đã tăng tới 22% và vào TP HCM tăng 220%. Lý do cho các điểm sáng này, theo ông Troy Griffiths, trước hết, xuất phát trước hết từ chỗ Việt Nam có nền chính trị ổn định - điểm khác biệt khi nhiều quốc gia có sự bất ổn chính trị.

Bên cạnh đó, Việt Nam có nền quản trị quốc gia mạnh mẽ và hệ thống pháp luật cải tiến liên tục. Các bộ Luật, Luật không ngừng được sửa đổi để tạo ra sự môi trường kinh doanh, đầu tư công bằng và cạnh tranh.

Thứ ba, chuyên gia Savills cũng cho hay dù đầu tư cơ sở hạ tầng còn thiếu, nhưng Chính phủ đang thúc đẩy thực hiện các cam kết. “Đầu tư cơ sở hạ tầng là mấu chốt khai mở tăng trưởng kinh tế và thị trường”, ông Troy Griffiths Phó tổng giám đốc, Bộ phận Quản lý Cấp cao Savills Việt Nam nhìn nhận.

“Gói gọn” các yếu tố nội tại đang giúp Việt Nam giữ vững đà tăng trưởng và trở thành điểm đến dịch chuyển dòng vốn của nhà đầu tư nước ngoài, ông Ngô Thành Huấn - TGĐ CTCP Tư vấn Đầu tư và Quản lý Gia sản FIDT cho rằng có thể gọi tên gồm: Quy trình ổn định - hỗ trợ tăng trưởng - khả năng hấp thụ vốn.

Dòng vốn ngoại "săn" tài sản lõi ở đâu?

Bên lề sự kiện, ông Đỗ Chí Hiếu - Tổng Giám đốc Công ty VinaLiving (thành viên Tập đoàn VinaCapital) bất động sản khu công nghiệp là một trong những điểm đến thu hút lượng vốn nước ngoài đổ vào trong những năm vừa qua.

Các diễn giả chia sẻ tại phiên 2 "Đón dòng vốn ngoại - Đâu sẽ là phân khúc và sản phẩm tiềm năng"

Ngoài ra ông cũng nhìn thấy một cơ hội rất lớn là các cái quỹ đầu tư tín dụng tư nhân tạm gọi là private credit đang hướng đến thị trường. “Với môi trường lãi suất như hiện nay, Việt Nam, các nhà phát triển bất động sản cần tiếp cận với những nguồn vốn, thay thế nguồn vốn ngân hàng từ những nguồn khác, cộng với các cơ chế mới đang mở ra như IFC… thì các nhà đầu tư nước ngoài sẽ càng quan tâm tìm kiếm cơ hội tham gia đầu tư, đặc biệt cấp vốn cho các dự án bất động sản.

Cùng với đó, là cơ hội của bất động sản nghỉ dưỡng. Nhận diện cơ hội đầu tư giữa Việt Nam, so với Thái Lan và Singapore, ông Hiếu cho rằng Thái Lan là một thị trường đang bước vào cái chu kỳ bão hòa. Trong khi đó, tiềm năng về mặt tự nhiên, điều kiện xã hội và văn hóa của Việt Nam không thua gì Thái Lan. Mặc dù Thái Lan đi trước song Việt Nam đang bắt theo họ một tốc độ rất nhanh. “Tôi nghĩ rằng chỉ trong năm nay thôi thì tổng số khách nước ngoài đến Việt Nam so với Thái Lan sẽ vượt”, ông Hiếu nói.

Và tổng thu nhập, phải thừa nhận du lịch của chúng ta chưa bằng Thái Lan. Song chuyên gia cho rằng đó lại là một cơ hội để Việt Nam có thể tập trung đa dạng hóa cái chuỗi giá trị của mình, làm sao cho khách du lịch đến Việt Nam họ chi tiêu nhiều hơn, có những sản phẩm giá trị hơn. Ngoài hạ tầng lưu trú, dịch vụ kinh doanh, đó còn là các yếu tố có thể phát huy về ẩm thực, về văn hóa, về giải trí. “Tất cả những dịch vụ đấy cộng hưởng với nhau và tạo ra những giá trị vô hình cho bất động sản nghỉ dưỡng. “Bất động sản nghỉ dưỡng không phải chỉ là xây cái khách sạn, mà là xây dựng một hệ sinh thái xung quanh đó để cho người ta có một cái điểm đến. Làm sao cho người ta thức trong một thời gian dài nhất và dùng tiền nhiều nhất tại cái địa điểm đó”, ông chia sẻ.

Chi tiết về cơ hội cho các phân khúc bất động sản đang được nhà đầu tư quốc tế "săn" tìm, tại phiên tọa đàm “Đón dòng vốn ngoại - Đâu sẽ là phân khúc và sản phẩm tiềm năng”, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn cho biết, khách hàng với những user ngoài lãnh thổ Việt Nam từ 2023 đến hiện nay vẫn đang tìm kiếm cơ hội đầu tư vào thị trường.

“Sự tập trung vào thị trường lõi với những ưu thế rất rõ ràng”. Cụ thể, khoảng 40% lượng tìm kiếm hướng về TP.HCM, 22% tập trung tại Hà Nội, trong khi khoảng 15% dành cho các thành phố biển như Đà Nẵng, Nha Trang… Điều này cho thấy các đô thị lớn và khu vực có lợi thế du lịch, hạ tầng vẫn là tâm điểm thu hút sự quan tâm của khối ngoại.

Theo phân khúc, ông Tuấn cho biết thị trường hiện đã có sự phân hóa rõ rệt hơn so với giai đoạn trước. Nếu như trước đây, nhiều nhà đầu tư tham gia với kỳ vọng “mua – giữ – tăng giá”, thì hiện nay xu hướng đã chuyển dịch sang ba nhóm sản phẩm cụ thể.

Thứ nhất là nhóm bất động sản căn hộ tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, chiếm tỷ trọng lớn nhất, khoảng 48%. Đáng chú ý, xu hướng đang nghiêng về các sản phẩm trung – cao cấp, có chất lượng tốt, vị trí thuận lợi và đặc biệt là khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Thứ hai là nhóm bất động sản tại các khu đô thị vệ tinh và khu vực ven đô, bắt đầu nổi lên rõ nét từ năm 2023 đến nay. Đây là những khu vực được hưởng lợi từ sự phát triển hạ tầng, quá trình đô thị hóa và sự dịch chuyển dân cư, đồng thời gắn với các định hướng quy hoạch mới. Theo ông Tuấn, xu hướng này không chỉ xuất hiện ở nhà đầu tư nước ngoài mà còn ở cả nhà đầu tư trong nước, với mức độ thay đổi hành vi ước tính khoảng 20%.

Thứ ba là nhóm bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch, chiếm khoảng 15% nhu cầu tìm kiếm. Dù Việt Nam có tiềm năng lớn trong lĩnh vực du lịch, nhưng quy mô khai thác vẫn còn khoảng cách so với các thị trường như Thái Lan hay Dubai. Điều này cho thấy dư địa phát triển vẫn còn lớn, đặc biệt nếu các sản phẩm được phát triển bài bản và đáp ứng đúng nhu cầu của khách quốc tế.

Từ dữ liệu thực tế, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng nhà đầu tư nước ngoài hiện nay ngày càng có xu hướng lựa chọn kỹ lưỡng hơn. Các tiêu chí quan trọng bao gồm pháp lý hoàn chỉnh, quy mô dự án đủ lớn, vị trí gắn với hạ tầng, logistics hoặc du lịch, và đặc biệt là khả năng thanh khoản cũng như khai thác thực tế.

Ông Stephen Higgings - Giám đốc Bộ phận Thị trường vốn, Cushman& Wakefield, Nhật Bản cho biết, hiện nay nhà đầu tư Nhật Bản có khẩu vị đầu tư phát triển và phức tạp so với thị trường Việt Nam. Nguồn vốn Nhật đang đặc biệt chú ý vào thị trường Việt Nam và có mong muốn đầu tư vào thị trường này.

Các chuyên gia nhận định dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ đang đáp ứng các tiêu chí "tài sản lõi", được khối ngoại săn tìm. (Ảnh tiến độ dự án cập nhật tại tháng 3/2026)

Nói về sản phẩm đáp ứng các tiêu chí đang được các nhà đầu tư toàn cầu quan tâm, ông Nguyễn Thanh Tâm, Giám đốc Kinh doanh miền Nam, phụ trách dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ, khẳng định: Các giá trị cốt lõi của dự án Vinhomes Cần Giờ đang hút vốn Alpha (đầu tư tạo lợi nhuận vượt trội). “Dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ tại Cần Giờ thu hút nhà đầu tư nhờ bốn yếu tố cốt lõi là vị trí, quy mô, mô hình phát triển và dòng tiền. Về vị trí, đây là dự án có mặt tiền biển trải dài hơn 13 km, liền kề khu dự trữ sinh quyển thế giới và khu kinh tế Cần Giờ tương lai. Về quy mô, với diện tích 2.870 héc-ta, dự án này lớn gấp bốn lần khu đô thị Phú Mỹ Hưng, tạo thành một thành phố trong lòng thành phố.

Mô hình phát triển của dự án tuân thủ các tiêu chuẩn quốc tế về môi trường, xã hội và quản trị, tập trung vào đô thị xanh, thông minh và sinh thái với mật độ xây dựng chỉ khoảng 30%. Cuối cùng, yếu tố dòng tiền được đảm bảo thông qua hệ sinh thái tiện ích đa dạng từ nghỉ dưỡng, thương mại dịch vụ đến vui chơi giải trí và năng lượng tái tạo”.

Ngoài ra, ông Tâm khẳng định các nhà đầu tư quốc tế hiện nay đánh giá rất cao các dự án đáp ứng được tiêu chuẩn sống bền vững và có giá trị gia tăng ổn định thay vì đầu tư lướt sóng.

Giá trị ESG của dự án siêu đô thị lấn biển được định hướng theo chuẩn ESG++ thực sự đang "chìa khóa" quan trong hút vốn ngoại, ông Stephen Higgings nhấn mạnh. Theo ông, ESG đang ảnh hưởng thu hút dòng vốn ngoại, từ tìm kiếm đối tác nước ngoài, đi trước tìm kiếm và nhắm tới các dự án có giá trị bền vững đến các công ty, tập đoàn có khách thuê lớn hướng về các dự án ESG... Qua đó, gia tăng giá trị cho các dự án đáp ứng các tiêu chí như vậy ở Việt Nam.

"Việt Nam đang bắt đầu hành trình và dòng sản phẩm dự án theo chuẩn ESG, các dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn uy tín như Vinhomes, mang lại giá trị và tầm ảnh hưởng lớn hơn, mở ra cơ hội lớn - vị thế tiên phong tại một thị trường đang có tốc độ phát triển và đô thị hóa nhanh như Việt Nam. Và điều này cộng hưởng thêm giá trị tạo lợi nhuận vượt trội cho các nhà đầu tư”, theo chuyên gia Cushman& Wakefield, Nhật Bản.

Nguồn: Vốn ngoại "săn" tài sản lõi: Công thức tạo lợi nhuận vượt trội trong kỷ nguyên ESG