Thị trường Bất động sản quý I/2026: Giá căn hộ lập đỉnh, thanh khoản suy giảm

Giá sơ cấp tăng cao, thị trường phân hóa mạnh

Tại TP.HCM (sau sáp nhập), giá căn hộ sơ cấp đạt khoảng 3.900 USD/m², tiếp tục thiết lập mặt bằng cao mới. Trong quý I, thị trường ghi nhận khoảng 15.000 sản phẩm mở bán, với 35% là nguồn cung mới, tập trung chủ yếu tại khu vực Bình Dương.

Sau mỗi đợt mở bán, giá căn hộ tăng trung bình khoảng 3% so với quý trước. Tuy nhiên, thanh khoản lại có sự phân hóa: thị trường sơ cấp có dấu hiệu cải thiện, trong khi thị trường thứ cấp chững lại do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.

Giá sơ cấp tăng cao, thị trường phân hóa mạnh.

Đại diện Avison Young cho biết, phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục chiếm ưu thế tại TP.HCM, trong khi nguồn cung trung cấp từ Bình Dương góp phần cân bằng cơ cấu sản phẩm. Ở khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu, một số dự án ven biển quy mô lớn cũng góp phần khuấy động thị trường.

Tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp đạt khoảng 3.950 USD/m², tăng mạnh 30% so với cùng kỳ năm trước. Dù nguồn cung đạt khoảng 10.000 căn trong quý, thanh khoản ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều suy giảm, cho thấy thị trường đã bước qua giai đoạn tăng trưởng nóng và bắt đầu chu kỳ điều chỉnh.

Trong khi đó, Đà Nẵng ghi nhận giá sơ cấp khoảng 3.574 USD/m², tăng nhẹ 3% so với cuối năm 2025, nhưng tốc độ hấp thụ có dấu hiệu chậm lại.

Áp lực chi phí đẩy giá, thanh khoản chịu sức ép

Theo các chuyên gia của Avison Young, nguyên nhân chính khiến giá căn hộ tiếp tục neo cao đến từ chi phí phát triển dự án gia tăng. Tiền sử dụng đất điều chỉnh theo bảng giá mới, có nơi tăng tới 26%, cùng với chi phí vật liệu xây dựng tăng 3-5% đã tạo áp lực lớn lên giá bán.

Theo đại diện Avison Young nhận định, giá bán sơ cấp trong năm 2026 khó có khả năng giảm, do chi phí đầu vào vẫn đang trong xu hướng tăng và chịu tác động từ bất ổn kinh tế toàn cầu.

Theo các chuyên gia của Avison Young, nguyên nhân chính khiến giá căn hộ tiếp tục neo cao đến từ chi phí phát triển dự án gia tăng.

Bên cạnh đó, lãi suất tăng và tín dụng bị kiểm soát chặt khiến khả năng tiếp cận vốn của người mua suy giảm. Điều này dẫn đến nghịch lý: giá nhà tiếp tục tăng nhưng sức mua lại yếu đi.

Các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cân bằng, với sự phân hóa ngày càng rõ nét. Dòng tiền có xu hướng tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực.

Trong giai đoạn 2026-2027, nguồn cung mới dự kiến tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại các đại đô thị vùng ven. Tuy nhiên, với mặt bằng chi phí hiện tại, khả năng giá giảm sâu là khó xảy ra.

Thay vào đó, thị trường sẽ vận động theo hướng ổn định và chọn lọc hơn. Những dự án chất lượng, minh bạch sẽ tiếp tục thu hút người mua, trong khi các sản phẩm thiếu lợi thế cạnh tranh sẽ gặp khó khăn trong thanh khoản.

Việc kiểm soát chi phí, minh bạch thông tin và phát triển nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực được xem là chìa khóa để thị trường bất động sản duy trì đà phát triển bền vững trong thời gian tới.

Nguồn: Thị trường Bất động sản quý I/2026: Giá căn hộ lập đỉnh, thanh khoản suy giảm