Đánh thuế bất động sản bỏ hoang thế nào cho đúng?

Nghị quyết 21 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan được đánh giá là một trong những nghị quyết quan trọng nhất về chính sách đất đai trong giai đoạn hiện nay, tạo nền tảng cho việc tiếp tục sửa đổi hệ thống pháp luật và định hình thị trường bất động sản trong nhiều năm tới.

Một trong những nội dung được quan tâm là định hướng sử dụng các công cụ tài chính, thuế nhằm hạn chế tình trạng sử dụng đất lãng phí, bỏ hoang. Nghị quyết 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan nêu định hướng “chính sách thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang”.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc hiện thực hóa chính sách này không đơn giản, bởi một khu đất chưa được đưa vào sử dụng có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau.

Không thể đánh đồng mọi trường hợp đất chậm đưa vào sử dụng

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) việc xây dựng cơ chế xử lý tình trạng găm giữ đất không đưa vào sử dụng góp phần sàng lọc, tìm ra đúng doanh nghiệp có năng lực làm dự án. Việc làm rõ các tiêu chí áp dụng khi nghiên cứu áp thuế với đất bỏ hoang, để tạo sự minh bạch và công bằng giữa các chủ thể sử dụng đất.

Theo Chủ tịch VARS, giải pháp này nếu áp dụng đồng bộ cùng các công cụ điều tiết có thể làm giảm tình trạng găm giữ, lãng phí đất đai, buộc doanh nghiệp và người dân phải thay đổi hành vi sử dụng đất. Các nhà phát triển và đầu tư sẽ chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang tập trung vào giá trị thực của bất động sản.

Ảnh minh họa

Trong khi đó, TS Phan Đức Hiếu, ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, cho rằng một trong những yếu tố quan trọng để biến quyền sử dụng đất thành nguồn lực là phải nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Theo ông, đất chậm đưa vào sử dụng, đất bỏ hoang cần có chính sách, trong đó có công cụ thuế cao hơn, nhằm hạn chế tình trạng này và tạo động lực đưa đất vào sử dụng hiệu quả.

Dù vậy, ông Hiếu cho rằng việc thiết kế chính sách thuế đối với đất bỏ hoang còn nhiều vấn đề cần làm rõ.

Trước hết là xác định thế nào là đất chậm đưa vào sử dụng và thế nào là đất bỏ hoang. “Đối với dự án đầu tư thì có thể xác định được tình trạng chậm triển khai, nhưng đối với cá nhân, tổ chức khác thì thế nào là chậm đưa vào sử dụng và thế nào là bỏ hoang. Đây là vấn đề pháp lý”, ông Hiếu nói.

Bên cạnh tiêu chí xác định đối tượng chịu thuế, mức thuế cũng là vấn đề cần được tính toán. Theo ông Hiếu, cần làm rõ mức thuế cao hơn sẽ được xác định như thế nào và tính trên cơ sở nào.

Một yêu cầu khác là phải có đủ dữ liệu để xác định chính xác đối tượng và mức thuế. Bởi theo ông, việc đánh thuế phải bảo đảm nguyên tắc công bằng và phù hợp.

“Tôi cho rằng đây vẫn là một vấn đề thách thức về pháp lý và cần tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện trong các luật pháp sắp tới”, ông Hiếu nhận định.

Dự án vướng thủ tục có bị đánh thuế?

Một vấn đề khác được TS Phan Đức Hiếu đặt ra là nếu dự án đầu tư chậm triển khai do vướng thủ tục, quy hoạch hoặc các nguyên nhân khách quan thì có bị áp mức thuế cao hơn hay không.

Theo ông, nhà đầu tư có thể yên tâm bởi pháp luật đất đai hiện hành đã có những quy định về các trường hợp được loại trừ khi xác định thời hạn thực hiện dự án. Trong quá trình triển khai dự án, thời hạn thực hiện có thể được xem xét đối với các trường hợp bất khả kháng hoặc chậm thực hiện thủ tục theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Băn khoăn tiếp theo được ông Hiếu đề cập đến là dự án ban đầu được đánh giá khả thi nhưng trong quá trình triển khai, nhà đầu tư gặp khó khăn về tài chính và không còn đủ khả năng thực hiện.

Trong trường hợp này, nếu chính sách thuế được thể chế hóa, nhà đầu tư sẽ phải thay đổi cách tiếp cận khi lập và triển khai dự án.

“Nhà đầu tư, nhà tư vấn cần thay đổi tư duy. Khi lập dự án đầu tư, phải tính đến rủi ro tài chính, khó khăn tài chính trong quá trình triển khai như một rủi ro của dự án và phải dự trù trước các kịch bản”, ông Hiếu nói.

Theo đó, nhà đầu tư không chỉ cần tính toán phương án triển khai mà còn phải chuẩn bị cả kịch bản rút lui hoặc cơ cấu lại khoản đầu tư nếu dự án không còn phù hợp.

Ông cho biết trong đợt sửa đổi ba luật lần này, cơ quan soạn thảo cũng chú trọng tạo điều kiện thuận lợi cho việc tái cơ cấu các khoản đầu tư, dự án đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư gặp khó khăn.

Điều này đặt ra yêu cầu nhà đầu tư phải thận trọng hơn ngay từ khâu chuẩn bị dự án, tính toán đầy đủ các rủi ro, trong đó có cả rủi ro tài chính và khả năng dự án không thể tiếp tục triển khai.

“Không thể vì khó khăn mà tiếp tục giữ đất. Quan điểm là đất đai phải được phân bổ cho người có năng lực sử dụng hiệu quả nhất ở bất kỳ thời điểm nào, kể cả từ thời điểm đầu tiên và trong quá trình triển khai dự án”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Tại cuộc họp về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 21/9, Phó thủ tướng Hồ Quốc Dũng yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường nghiên cứu đưa vào dự luật các nguyên tắc về thuế chống đầu cơ và xử lý đất bỏ hoang. Trên cơ sở đó, Chính phủ sẽ quy định chi tiết để chính sách phù hợp với thực tiễn.

Nguồn:Đánh thuế bất động sản bỏ hoang thế nào cho đúng?