Đăng ký kinh doanh tại căn hộ chung cư: Linh hoạt để phù hợp

Theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 thì nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.

TS. Vũ Văn Tính - Cố vấn cao cấp Công ty Luật TNHH Salus

Bên cạnh đó, theo quy định tại tiểu mục 1.4.6 Mục 1 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 04:2021/BXD ban hành kèm Thông tư 03/2021/TT-BXD thì căn hộ chung cư là căn hộ nằm trong nhà chung cư hoặc nhà chung cư hỗn hợp, phục vụ mục đích để ở cho một gia đình, cá nhân hay tập thể.

Không phù hợp với thực tế

Điểm c khoản 8 điều 3 Luật Nhà ở 2023 quy định cấm “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở”. Như vậy, căn cứ vào quy định của Luật Nhà ở thì chung cư chỉ được dùng vào mục đích để ở; không được đặt trụ sở công ty tại căn hộ chung cư. Hệ quả là các cơ quan đăng ký kinh doanh đều từ chối cấp Chứng nhận đăng ký doanh nghiệp cho các doanh nghiệp muốn đăng ký địa chỉ tại các căn hộ chung cư.

Việc không cho đăng ký trụ sở công ty tại căn hộ chung cư là không hợp lý bởi các lý do sau:

Thứ nhất, vi phạm quyền sở hữu tài sản của công dân: Căn cứ pháp lý Khoản 1 Điều 206 Bộ luật Dân sự 2015 khẳng định “Chủ sở hữu có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc sở hữu riêng nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, sản xuất, kinh doanh và các mục đích khác không trái pháp luật”. Như vậy việc không cho chủ sở hữu chung cư thực hiện việc đăng ký kinh doanh tại nhà là hoàn toàn trái với quy định về quyền sở hữu của công dân trong Bộ luật dân sự.

Thứ hai, vi phạm quyền kinh doanh của người dân nói chung và các hộ kinh doanh nói riêng. Khoản 1 Điều 80 Nghị định 01/2021/NĐ-CP có quy định: “Cá nhân, thành viên hộ gia đình là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của Bộ luật Dân sự có quyền thành lập hộ kinh doanh”. Hộ kinh doanh thì phải có địa chỉ đăng ký. Thông thường các hộ kinh doanh lấy địa chỉ nơi chủ hộ kinh doanh sinh sống. Việc cấm đăng ký trụ sở kinh doanh tại chung cư cũng đồng nghĩa với việc cấm các hộ gia đình sống tại các chung cư không được thực hiện kinh doanh dưới hình thức “hộ kinh doanh”.

Nhiều ngành nghề như tư vấn pháp luật, tư vấn tài chính, sáng tạo nội dung… có thể làm việc từ xa và không gây ảnh hưởng xung quanh. Do đó, quy định cấm kinh doanh tại căn hộ chung cư không hoàn toàn phù hợp với thực tế. Ảnh: T.T.D

Thứ ba, không phù hợp với xu hướng làm việc từ xa (kinh doanh online): Sau đại dịch covid-19 và với sự phát triển của công nghệ thông tin, mô hình khởi nghiệp kinh doanh và làm việc từ xa tăng mạnh. Nhiều gia đình tiến hành việc kinh doanh online và lấy chính căn hộ của mình làm cơ sở kinh doanh. Một ví dụ khác, nhiều ngành nghề như tư vấn pháp luật, tư vấn tài chính, kiểm toán, marketing, content creator - người sáng tạo nội dung… hoàn toàn làm việc từ xa và không gây ồn ào ảnh hưởng đến các hộ dân xung quang. Như vậy quy định cấm đăng ký kinh doanh tại chung cư đã hoàn toàn lạc hậu so với nhu cầu thực tế.

Thứ tư, gây khó khăn cho những người mới khởi nghiệp và SME: Một thống kê cho thấy 70% startup tại Việt Nam giai đoạn đầu dùng nhà riêng làm trụ sở để tiết kiệm chi phí. Ngoài ra, trong đợt tinh giản bộ máy hành chính lần này, chắc chắn sẽ có nhiều người rời công việc nhà nước và chọn con đường khởi nghiệp kinh doanh. Việc chọn căn hộ của mình để đăng ký kinh doanh cũng là một giải pháp nhằm tiết kiệm chi phí hoạt động của doanh nghiệp còn non trẻ. Như vậy cũng đồng nghĩa với việc nếu cấm đặt trụ sở tại chung cư sẽ làm cho họ phải tốn một khoản chi phí không nhỏ để thuê văn phòng. Điều đó vô hình trung làm giảm sút í chí khởi nghiệp.

Cần thiết sửa đổi

Hệ quả: Quy định cấm đăng ký kinh doanh tại căn hộ chung đẩy những người muốn khởi nghiệp hoặc doanh nghiệp SME vào tình thế "vừa muốn tuân thủ pháp luật, vừa phải gian lận" như đăng ký trụ sở ảo ở nơi khác còn hoạt động tại chính căn hộ của mình. Việc cấm đặt trụ sở tại chung cư sẽ không kiểm soát được hoạt động thực tế của doanh nghiệp.

Trên thế giới, rất ít các quốc gia có quy định cấm tuyệt đối việc đặt văn phòng tại chung cư như nước ta. Chính sách phát triển bất động sản của các nước đều khuyến khích doanh nghiệp nhỏ mua hoặc thuê chung cư làm văn phòng để giảm bong bóng bất động sản ở phân khúc văn phòng thương mại. Họ đưa ra các điều kiện cụ thể để việc kinh doanh tại chung cư không làm ảnh hưởng đến cuộc sống của những căn hộ xung quanh.

Nghị quyết 68-NQ/TW ngày 04 tháng 5 năm 2025 về phát triển kinh tế tư nhân đã nêu rõ “kinh tế tư nhân hiện vẫn đối mặt với nhiều rào cản kìm hãm sự phát triển …”. Việc cấm đăng ký kinh doanh tại chung cư ở góc độ nào đó cũng là một rào cản kìm hãm sự phát triển của kinh tế tư nhân.

Vì vậy, để giải phóng mọi nguồn lực của xã hội, góp phần giúp cho mọi người đều có cơ hội làm giàu, đề nghị sửa đổi Điểm c khoản 8 điều 3 Luật Nhà ở 2023 theo hướng thay vì cấm, nên sửa đổi theo hướng quy định “việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích kinh doanh phải theo quy định của pháp luật”. Sau đó sẽ ban hành một nghị định hướng dẫn điều kiện sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích kinh doanh. Đó là phải đảm bảo an ninh, trật tự, không gây ô nhiễm môi trường, hạn chế số lượng người được làm việc tại một căn hộ chung cư, những khu vực được phép sử dụng... Ban quản lý chung cư kết hợp với chính quyền địa phương giám sát các hoạt động này.

Nguồn: Đăng ký kinh doanh tại căn hộ chung cư: Linh hoạt để phù hợp