Lấp khoảng trống quản lý bất động sản nghỉ dưỡng

Chia sẻ về thực trạng thị trường này, bà Hoàng Thu Hằng - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã phát triển rất nhanh trong nhiều năm qua. Tuy nhiên, tốc độ phát triển của thị trường vượt trước khuôn khổ pháp lý khiến công tác quản lý và vận hành phát sinh không ít vướng mắc.

Cơ chế quản lý vận hành và giám sát sau đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn nhiều khoảng trống cần bổ sung. Ảnh: DH

Nhiều khoảng trống pháp lý

Theo bà Hằng, việc ban hành Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản mới đã tạo hành lang pháp lý tương đối đầy đủ cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng. Đáng chú ý, Luật Đất đai đã xác định rõ chế độ sử dụng đất đối với các dự án du lịch, nghỉ dưỡng khi quy định đất xây dựng các công trình này thuộc nhóm đất thương mại, dịch vụ.

Dù vậy, sau khi dự án hoàn thành và đi vào khai thác vẫn còn nhiều vấn đề chưa được điều chỉnh đầy đủ. Đại diện Bộ Xây dựng cho rằng cơ chế quản lý, vận hành và khai thác các khu bất động sản nghỉ dưỡng hiện vẫn tồn tại những "khoảng trống" cần tiếp tục được nghiên cứu, hoàn thiện trong thời gian tới.

Một trong những nội dung nổi lên là sự xuất hiện của các mô hình kinh doanh mới. Nếu trước đây chủ đầu tư chủ yếu xây dựng và trực tiếp khai thác cho thuê, sau đó mới chuyển sang bán sản phẩm thì hiện nay nhiều doanh nghiệp kết hợp bán sản phẩm với cam kết thuê lại hoặc cam kết chia sẻ lợi nhuận nhằm gia tăng sức hút đối với nhà đầu tư.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, đây là quan hệ dân sự giữa chủ đầu tư và khách hàng. Tuy nhiên, trước sự phát triển mạnh của mô hình này, cơ quan quản lý đang nghiên cứu các giải pháp chính sách nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, đồng thời tăng cường cơ chế giám sát đối với những cam kết mà doanh nghiệp đưa ra.

Siết cơ chế cam kết lợi nhuận

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Đình Thọ - Phó viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng một trong những vấn đề tác động lớn đến niềm tin của nhà đầu tư là cơ chế phân chia lợi ích và chi phí vận hành tại các dự án nghỉ dưỡng.

Chuyên gia đề xuất tăng cường minh bạch thông tin, công khai báo cáo tài chính và cơ chế chia sẻ lợi nhuận nhằm bảo vệ nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo ông Thọ, sau khi bán sản phẩm, nhiều chủ đầu tư tiếp tục thu các khoản phí thường niên khá cao, bao gồm phí quản lý vận hành, bảo trì hạ tầng, an ninh, sử dụng tiện ích chung và phí thương hiệu.

Điều đáng nói là nhiều nhà đầu tư không nắm rõ chi phí vận hành thực tế cũng như không biết nguồn thu được phân bổ ra sao hay việc quyết định các khoản chi có minh bạch hay không.

Ông Nguyễn Đình Thọ cho rằng khoảng trống pháp lý về mức trần chi phí quản lý cũng khiến người mua đối mặt với nhiều rủi ro.

Theo vị chuyên gia, xét về bản chất nhiều dự án condotel hay biệt thự nghỉ dưỡng hiện nay không đơn thuần là giao dịch bất động sản mà mang tính chất huy động vốn. Người mua đầu tư với kỳ vọng nhận lợi nhuận từ hoạt động khai thác trong tương lai, tương tự cổ đông góp vốn vào doanh nghiệp để hưởng cổ tức và kỳ vọng giá trị tài sản tăng lên.

Tuy nhiên, cơ chế công bố thông tin, quản trị doanh nghiệp và giám sát lại chưa phản ánh đúng bản chất của hình thức đầu tư này. Từ thực tế đó, ông Nguyễn Đình Thọ đề xuất nghiên cứu mô hình quỹ đầu tư hoặc các cấu trúc tài chính tương tự để quản lý hoạt động huy động vốn đối với bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo đó, nếu một dự án có hàng trăm nhà đầu tư cùng góp vốn thì có thể xem tương tự một doanh nghiệp có nhiều cổ đông. Chủ đầu tư cần thực hiện chế độ công bố thông tin định kỳ, báo cáo tài chính, kiểm toán và minh bạch hóa hoạt động theo hướng tương tự thị trường chứng khoán.

Ông Thọ cho rằng đây là giải pháp vừa bảo vệ quyền lợi của người mua, vừa tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh cho các doanh nghiệp hoạt động minh bạch, đồng thời tránh việc những mô hình kinh doanh hợp pháp bị đánh đồng với các hành vi lừa đảo, huy động vốn trái phép.

Nguồn: Lấp khoảng trống quản lý bất động sản nghỉ dưỡng