Sở hữu kỳ nghỉ: Cần cơ chế giám sát tương tự quản lý vận hành chung cư

Không thể chỉ nhìn bất động sản nghỉ dưỡng dưới góc độ “xây để bán”

Phát biểu tại hội thảo do Báo Tài chính – Đầu tư tổ chức, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Phó viện trưởng Viện chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang bước vào một giai đoạn phát triển mới.

Theo ông, hành lang pháp lý đối với bất động sản du lịch đã có những bước hoàn thiện đáng kể, giúp xác định rõ hơn loại đất sử dụng, thời hạn khai thác cũng như điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh.

Tuy nhiên, khi các vướng mắc pháp lý cơ bản dần được giải quyết, thị trường lại xuất hiện những vấn đề mới nằm ở giai đoạn hậu bán hàng, đặc biệt là công tác vận hành, quản lý chi phí và phân chia lợi ích giữa các bên tham gia.

PGS.TS Nguyễn Đình Thọ cho rằng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có những đặc thù rất khác so với nhà ở thông thường. Giá trị của sản phẩm không chỉ nằm ở tài sản hữu hình mà còn gắn chặt với hoạt động du lịch, khả năng thu hút khách lưu trú, chất lượng dịch vụ và năng lực vận hành của chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý.

“Không thể chỉ xây dựng dự án rồi bán sản phẩm là xong. Hiệu quả thực sự của bất động sản nghỉ dưỡng phụ thuộc vào việc dự án có được khai thác hiệu quả hay không, có dòng khách ổn định hay không và hệ thống vận hành có đủ chuyên nghiệp hay không”, ông nhận định.

Đối với mô hình sở hữu kỳ nghỉ, những rủi ro này thậm chí còn lớn hơn. Khác với việc mua một căn hộ hay biệt thự cụ thể, người mua sở hữu kỳ nghỉ thực chất đang mua quyền sử dụng dịch vụ nghỉ dưỡng trong một khoảng thời gian nhất định kéo dài nhiều năm.

Về mặt lý thuyết, đây là mô hình khá phổ biến trên thế giới và phù hợp với xu hướng tiêu dùng trải nghiệm. Tuy nhiên, thực tế triển khai tại Việt Nam cho thấy nhiều bất cập, đặc biệt khi quyền lợi của khách hàng phụ thuộc gần như hoàn toàn vào năng lực vận hành của doanh nghiệp bán sản phẩm.

Theo ông Thọ, một trong những vấn đề lớn nhất nằm ở cách thức giới thiệu sản phẩm. Nhiều chương trình bán hàng sử dụng các khái niệm như “sở hữu”, “đầu tư”, “nghỉ dưỡng lâu dài” khiến khách hàng dễ hình dung rằng họ đang sở hữu một loại tài sản tương tự bất động sản truyền thống.

Trong khi đó, bản chất của mô hình này là quyền sử dụng kỳ nghỉ theo thời gian. Người mua không sở hữu một tài sản độc lập mà chỉ nắm giữ quyền lợi gắn với hợp đồng và hoạt động vận hành của doanh nghiệp.

“Quyền lợi của khách hàng kéo dài hàng chục năm nhưng lại phụ thuộc vào đơn vị vận hành. Nếu thiếu cơ chế kiểm soát, người mua rất dễ rơi vào thế yếu trong suốt vòng đời hợp đồng”, ông nói.

Cần cơ chế giám sát tương tự quản lý vận hành chung cư

Theo PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, nếu chỉ xem sở hữu kỳ nghỉ là một quan hệ dân sự đơn thuần thì sẽ rất khó bảo vệ người mua. Nguyên nhân là bởi đây là loại hợp đồng kéo dài trong nhiều năm, phát sinh nhiều khoản chi phí vận hành và có sự phụ thuộc lớn vào bên cung cấp dịch vụ.

Ông Thọ đặc biệt lưu ý đến hiện tượng thu phí phụ thu hằng năm trong một số mô hình sở hữu kỳ nghỉ. Có trường hợp khách hàng sau khi bỏ ra một khoản tiền lớn để mua quyền nghỉ dưỡng vẫn phải tiếp tục đóng thêm các khoản phí thường niên với giá trị đáng kể để duy trì quyền lợi đã cam kết.

Điều này tạo ra nghịch lý khi người mua vừa bỏ tiền ban đầu để tham gia chương trình nghỉ dưỡng, vừa phải tiếp tục chi trả các khoản phí phát sinh trong nhiều năm sau đó. Nếu không tiếp tục đóng phí, quyền lợi nghỉ dưỡng có thể bị ảnh hưởng; nhưng nếu tiếp tục đóng thì chi phí tích lũy ngày càng lớn.

Theo ông, điều đáng quan ngại không chỉ nằm ở bản thân khoản phí mà còn ở cơ chế xác định và giám sát khoản thu này. Trong nhiều trường hợp, doanh nghiệp vừa là bên bán sản phẩm, vừa là đơn vị vận hành, đồng thời cũng là bên quyết định mức phí phải thu. Trong khi đó, khách hàng lại không có đủ công cụ để kiểm chứng tính hợp lý của các khoản chi phí phát sinh.

“Nếu không có quy định rõ mức thu, cơ chế điều chỉnh phí, nghĩa vụ công khai báo cáo tài chính và kiểm toán độc lập, người mua sẽ luôn ở thế yếu”, ông phân tích.

Từ thực tế này, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ cho rằng mô hình sở hữu kỳ nghỉ cần được nghiên cứu để xây dựng cơ chế quản lý tương tự như cách quản lý các phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư.

Theo đó, cần quy định rõ những khoản chi phí nào được phép thu, phương pháp xác định mức phí, cơ chế điều chỉnh theo thời gian cũng như trách nhiệm công khai báo cáo tài chính của đơn vị vận hành; đồng thời, phải có cơ chế kiểm toán độc lập và tạo điều kiện để khách hàng tham gia giám sát quá trình vận hành.

Việc minh bạch hóa toàn bộ hoạt động tài chính không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi người mua mà còn góp phần nâng cao uy tín cho các doanh nghiệp làm ăn bài bản.

Ông Thọ cho rằng để mô hình sở hữu kỳ nghỉ phát triển lành mạnh, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan quản lý nhà nước, bao gồm Bộ Xây dựng, ngành du lịch, Bộ Tài chính cùng các đơn vị liên quan.

Trọng tâm quản lý không nên chỉ dừng lại ở điều kiện huy động vốn hay bán sản phẩm, mà cần mở rộng sang việc kiểm soát hoạt động vận hành sau bán hàng, minh bạch hóa các khoản phí, cơ chế phân chia lợi ích và trách nhiệm của các bên trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng.

Theo vị chuyên gia, sở hữu kỳ nghỉ không phải là mô hình cần bị loại bỏ. Ngược lại, đây vẫn có thể là một sản phẩm phù hợp với xu hướng phát triển của ngành du lịch và nhu cầu trải nghiệm của người tiêu dùng hiện đại.

Tuy nhiên, để mô hình này phát huy đúng giá trị, thị trường cần một cơ chế quản lý đủ rõ ràng nhằm cân bằng lợi ích giữa doanh nghiệp và khách hàng. Nếu sản phẩm được quảng bá như một hình thức “sở hữu”, trong khi người mua liên tục phải gánh thêm các nghĩa vụ tài chính mà không có cơ chế giám sát minh bạch, niềm tin của thị trường sẽ tiếp tục bị bào mòn.

Nguồn:Sở hữu kỳ nghỉ: Cần cơ chế giám sát tương tự quản lý vận hành chung cư