Bất động sản du lịch trước chu kỳ mới: Từ ‘kênh lưu trú’ đến cuộc đua giữ dòng tiền

Loay hoay với bài toán khai thác dòng tiền

Trong nhiều năm qua, bất động sản du lịch được xem là một trong những phân khúc hưởng lợi trực tiếp từ sự tăng trưởng mạnh mẽ của ngành du lịch Việt Nam. Sự gia tăng của lượng khách nội địa và quốc tế đã góp phần hình thành hàng loạt điểm đến mới, kéo theo sự xuất hiện của nhiều tổ hợp nghỉ dưỡng quy mô lớn trải dài từ Bắc vào Nam.

Tuy nhiên, sau giai đoạn phát triển nóng, thị trường đang bước vào quá trình sàng lọc và tái cơ cấu sâu hơn. Niềm tin của nhà đầu tư đối với một số dòng sản phẩm nghỉ dưỡng chưa phục hồi hoàn toàn, trong khi áp lực về chi phí vốn, chi phí đầu vào và yêu cầu ngày càng cao về hiệu quả vận hành vẫn là thách thức đối với các doanh nghiệp.

Tại hội thảo “Thị trường bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền”, PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và quản lý kinh tế trung ương (CIEM) nhận định năm 2026 có thể trở thành năm bản lề của nền kinh tế Việt Nam khi hàng loạt mục tiêu phát triển mới được triển khai cùng với các chính sách về quy hoạch, đầu tư hạ tầng và phát triển kinh tế - xã hội.

PGS.TS Trần Kim Chung tại hội thảo do báo Tài chính - Đầu tư tổ chức.

Theo ông Chung, thị trường bất động sản du lịch hiện nay đã có những thay đổi đáng kể cả về quy mô lẫn cấu trúc. Nếu trước đây, thị trường chỉ tập trung tại khoảng 8 địa bàn trọng điểm thì nay đã mở rộng lên khoảng 10 trung tâm du lịch lớn, chưa kể nhiều địa phương mới nổi đang dần tham gia cuộc đua thu hút đầu tư.

Không chỉ mở rộng về địa bàn, quy mô dự án cũng ngày càng lớn. Nhiều tổ hợp nghỉ dưỡng được phát triển theo mô hình đa chức năng với diện tích hàng nghìn hecta, tích hợp lưu trú, thương mại, vui chơi giải trí, dịch vụ và các tiện ích công cộng. Một số dự án thậm chí đang từng bước hình thành những đơn vị đô thị mới.

Sản phẩm trên thị trường cũng trở nên đa dạng hơn, từ căn hộ studio, căn hộ nhiều phòng ngủ đến biệt thự, khu liên hợp nghỉ dưỡng quy mô lớn. Cùng với đó, mặt bằng giá tiếp tục xu hướng tăng. Theo ông Chung, giá chào bán phân khúc cao tầng hiện dao động 39-200 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, sản phẩm thấp tầng có giá 8-170 tỷ đồng/căn, tăng khoảng 9%.

Tuy nhiên, phía sau những tín hiệu tích cực đó vẫn tồn tại một nghịch lý lớn của ngành du lịch Việt Nam.

Theo bà Trần Diễm My, Phó chủ tịch HĐQT Tập đoàn Five Star Group, lượng khách quốc tế đến Việt Nam ngày càng tăng nhưng mức chi tiêu bình quân của du khách vẫn thấp hơn đáng kể so với nhiều quốc gia trong khu vực. Điều này cho thấy Việt Nam đang sở hữu nguồn khách lớn nhưng chưa khai thác hết giá trị kinh tế mà dòng khách mang lại.

“Dòng tiền của du khách không chỉ đến từ tiền phòng. Nguồn thu còn đến từ ẩm thực, mua sắm, giải trí, biểu diễn nghệ thuật, chăm sóc sức khỏe, thể thao và nhiều hoạt động trải nghiệm khác”, bà My cho biết.

Theo bà, một trong những nguyên nhân quan trọng là nhiều điểm đến hiện nay vẫn thiếu các sản phẩm và dịch vụ hoạt động về đêm. Sau 21 giờ, du khách không có nhiều lựa chọn để tiếp tục chi tiêu, trải nghiệm hay kéo dài thời gian lưu trú.

Trong khi nhiều quốc gia xem kinh tế đêm là động lực tăng trưởng của ngành du lịch thì tại Việt Nam, dư địa này vẫn chưa được khai thác tương xứng. Đây chính là khoảng trống lớn nhưng cũng là cơ hội cho các nhà phát triển bất động sản du lịch trong giai đoạn tới.

Khôi phục niềm tin, chuyển từ bán sản phẩm sang bán trải nghiệm

Từ thực tế trên, bà Trần Diễm My cho rằng thách thức lớn nhất của doanh nghiệp hiện nay không phải là tìm cách bán được sản phẩm mà là xây dựng lại niềm tin của thị trường.

Theo bà, việc bán hàng chỉ là kết quả của một thời điểm, còn giá trị thực sự của bất động sản nghỉ dưỡng nằm ở khả năng vận hành và khai thác lâu dài. Nhà đầu tư hiện nay không còn chỉ quan tâm đến một căn hộ hay một biệt thự nghỉ dưỡng, mà quan tâm nhiều hơn đến khả năng tạo doanh thu và duy trì giá trị tài sản trong tương lai.

Để làm được điều đó, yếu tố đầu tiên là tính minh bạch về pháp lý. Doanh nghiệp cần giúp khách hàng hiểu rõ bản chất sản phẩm, quyền lợi sở hữu cũng như mô hình vận hành và khai thác thay vì chỉ tập trung vào hoạt động bán hàng.

Tiếp theo là câu chuyện về tiến độ và chất lượng dự án. Theo bà My, khách hàng có thể quên những chiến dịch quảng bá hấp dẫn nhưng rất khó quên những cam kết không được thực hiện. Do đó, việc đảm bảo tiến độ xây dựng, chất lượng công trình và chất lượng dịch vụ sau khi bàn giao là yếu tố quyết định khả năng giữ chân khách hàng.

“Đặc biệt, vận hành đang trở thành tiêu chí quan trọng nhất đối với bất động sản nghỉ dưỡng trong giai đoạn mới. Một dự án chỉ thực sự tạo ra giá trị khi có khách đến, có hoạt động kinh doanh, có doanh thu và tạo được động lực để du khách quay trở lại”, bà My nhìn nhận.

Bà Trần Diễm My, Phó chủ tịch HĐQT Tập đoàn Five Star Group.

Theo bà My, bất động sản du lịch thế hệ mới không thể chỉ dừng ở chức năng lưu trú. Những dự án có khả năng tích hợp lưu trú, thương mại, giải trí, chăm sóc sức khỏe, văn hóa và các hoạt động kinh tế đêm sẽ có lợi thế lớn hơn trong việc gia tăng doanh thu và nâng cao hiệu quả khai thác.

Nói cách khác, thay vì chỉ bán một căn phòng, doanh nghiệp phải bán được cả hành trình trải nghiệm của du khách. Khi đó, giá trị của bất động sản không chỉ đến từ tài sản hữu hình mà còn đến từ hệ sinh thái dịch vụ vận hành xung quanh.

Ở góc độ thị trường, PGS.TS Trần Kim Chung cho rằng bất động sản du lịch đang đứng trước cơ hội bước vào một chu kỳ phát triển mới khi môi trường kinh tế vĩ mô tiếp tục được cải thiện, hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện và nhu cầu du lịch vẫn duy trì xu hướng tăng trưởng tích cực.

Theo ông, trong thời gian tới thị trường có thể diễn biến theo ba kịch bản. Kịch bản cơ sở là tăng trưởng ổn định, tiếp tục đóng góp tích cực cho thị trường bất động sản nói chung. Kịch bản tích cực hơn là sự bứt phá mạnh tại các địa bàn du lịch trọng điểm trong giai đoạn 2026-2027 khi nhiều cơ hội mới xuất hiện từ đầu tư hạ tầng và các sự kiện quốc tế. Trong khi đó, kịch bản điều chỉnh vẫn có thể xảy ra nếu xuất hiện các biến động bất ngờ từ kinh tế.

Dù theo kịch bản nào, giới quan sát đều cho rằng thị trường bất động sản du lịch đang bước sang giai đoạn phát triển khác biệt so với trước đây. Cuộc cạnh tranh sẽ không còn xoay quanh việc ai xây nhiều phòng hơn hay sở hữu dự án lớn hơn, mà là ai tạo được nhiều trải nghiệm hơn, giữ chân du khách lâu hơn và chuyển hóa hiệu quả lượng khách thành dòng tiền bền vững. Đây sẽ là yếu tố quyết định thành công của bất động sản du lịch trong chu kỳ tăng trưởng mới.

Nguồn:Bất động sản du lịch trước chu kỳ mới: Từ ‘kênh lưu trú’ đến cuộc đua giữ dòng tiền