Thị trường bất động sản và những cú xoay chiều mang tính lịch sử

Nhiều sự kiện nổi bật của thị trường bất động sản năm 2025

Năm 2025 khép lại, ghi dấu ấn như một chương rực rỡ và đầy biến động của thị trường bất động sản Việt Nam. Sau giai đoạn “ngủ đông” kéo dài, thị trường không chỉ phục hồi mà còn chứng kiến những thay đổi mang tính cấu trúc, từ chính sách pháp lý đột phá đến sự hình thành của những xu hướng đô thị hóa thế hệ mới.

CÚ HÍCH TỪ CHÍNH SÁCH GIẢM 70% TIỀN CHUYỂN ĐỔI ĐẤT NÔNG NGHIỆP

Một trong những thông tin gây chấn động nhất năm 2025 là chính sách hỗ trợ tài chính chưa từng có, giảm 70% tiền sử dụng đất khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Cụ thể, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Theo đó, Nghị quyết đã điều chỉnh mức thu mới đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong thửa đất có đất ở đã được xác định khi cấp Giấy chứng nhận hoặc đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã tách ra hoặc đo vẽ tách thành thửa riêng trước ngày 1/7/2014 khi chuyển các loại đất này sang đất ở, mức thu tiền sử dụng đất được tính làm 3 mức là 30%, 50% và 100% (tương ứng giảm 70%, 50% tuỳ hạn mức).

Giảm 70% tiền sử dụng đất khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở

Quy định mới về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất là một thay đổi quan trọng, mang ý nghĩa thực tiễn rõ nét đối với các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở.

Trong bối cảnh bảng giá đất tại nhiều địa phương được điều chỉnh theo hướng tăng trong thời gian vừa qua, việc áp dụng các mức thu mới 30%, 50% trong Nghị quyết thay vì mức chung 100% chênh lệch như quy định chung của Luật Đất đai 2024 đã góp phần giảm đáng kể chi phí và gánh nặng tài chính cho người dân.

HÌNH THÀNH BẢN ĐỒ HÀNH CHÍNH MỚI

Năm 2025 ghi dấu mốc lịch sử khi nghị quyết về việc sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh chính thức đi vào đời sống. Từ ngày 1/7/2025, Việt Nam đã chính thức sáp nhập các tỉnh, giảm số lượng đơn vị hành chính cấp tỉnh từ 63 xuống còn 34 tỉnh, thành phố (28 tỉnh và 6 thành phố trực thuộc TW) theo Nghị quyết của Quốc hội thông qua ngày 12/6/2025.

Việc sáp nhập các tỉnh, thành không chỉ là sự thay đổi về mặt hành chính, mà còn mở ra một môi trường hoàn toàn mới, tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triển.

Sau sáp nhập, những lợi thế riêng biệt của từng địa phương được tích hợp lại, bổ trợ và bù đắp cho nhau, từ đó triệt tiêu các điểm yếu và cộng hưởng các thế mạnh.

Sự hợp nhất này tạo ra những chuyển biến mạnh mẽ về nhiều mặt. Trước hết là về không gian địa lý mở rộng, dân số tăng lên, nguồn nhân lực dồi dào hơn, và các nguồn lực kinh tế phong phú. Khi các yếu tố này kết hợp lại, địa phương mới sẽ hình thành những lợi thế cạnh tranh hoàn toàn mới, không chỉ kế thừa mà còn vượt trội hơn trước.

Bên cạnh đó, các quy hoạch hiện có sẽ cần được rà soát, tích hợp và điều chỉnh sao cho đồng bộ, linh hoạt hơn để phát huy tối đa tiềm năng liên vùng. Những điểm mạnh từ mỗi địa phương khi được kết nối và hỗ trợ lẫn nhau sẽ tạo thành lực đẩy mạnh mẽ cho phát triển kinh tế - xã hội.

Đặc biệt, việc sáp nhập sẽ thúc đẩy mạnh mẽ phát triển hạ tầng, không chỉ để kết nối các địa phương, mà còn để tạo nền tảng bền vững cho sự phát triển lâu dài. Đây chính là cơ hội lớn để xây dựng một vùng phát triển toàn diện, hiện đại và bền vững hơn trong tương lai.

NGUỒN CUNG BÙNG NỔ SAU CƠN KHÁT KÉO DÀI

Nếu như giai đoạn 2022-2024 thị trường rơi vào cảnh "đói" dự án mới do vướng mắc pháp lý, thì năm 2025 là thời điểm của sự bung tỏa.

Theo dữ liệu nghiên cứu sơ bộ của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nguồn cung mới trong năm 2025 tăng khoảng 50% so với năm 2024. Đáng chú ý, quy mô nguồn cung đang tiến rất gần mốc “đỉnh” của giai đoạn 2018, thời kỳ được xem là chu kỳ tăng trưởng mạnh nhất của thị trường bất động sản trong hơn một thập kỷ qua.

Nguồn cung bất động sản tăng trong năm 2025

Động lực quan trọng của sự phục hồi này đến từ việc hàng loạt dự án được phê duyệt mới và tái khởi động sau thời gian dài “đóng băng” vì vướng mắc pháp lý. Riêng tại các địa phương trọng điểm như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh, đã có tới 1.759 dự án nhà đất được tháo gỡ khó khăn, tạo cú hích lớn cho nguồn cung toàn thị trường.

CƠN SỐT GIÁ CHUNG CƯ

Dù nguồn cung tăng, nhưng giá chung cư năm 2025 lại chứng kiến một nghịch lý: Không những không giảm mà còn tăng phi mã.

Kỷ lục mới tại trung tâm, tại Hà Nội, các dự án chung cư cao cấp vùng nội đô đã chạm mốc 150 - 200 triệu đồng/m2. Thậm chí, các căn hộ trung cấp vốn ở mức 40 - 50 triệu đồng/m2 trước đây đã nhanh chóng neo ở mức 70 - 80 triệu đồng/m2.

Theo số liệu của CBRE Việt Nam, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM tính đến quý 3/2025 đã đạt 87 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 6,3% so với quý trước và tăng 31% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, áp lực tăng giá từ thị trường sơ cấp đã lan sang thị trường thứ cấp, đẩy giá trung bình lên 60 triệu đồng/m2, tăng 13% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, giá căn hộ ở Hà Nội còn ở mức cao hơn. Cụ thể, giá chào bán sơ cấp trung bình đã vượt mốc 90 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT, kinh phí bảo trì, chiết khấu), cao hơn mức giá trung bình của thị trường căn hộ tại TP.HCM trong quý này. Giá sơ cấp căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý 3/2025 cao hơn quý trước 14% và cao hơn 40% so với cùng kỳ năm trước.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 58 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 19% theo năm. Mức tăng theo năm nói trên tuy có chậm hơn so với mức tăng của năm 2024, nhưng tăng tốc hơn so với hai quý đầu năm.

Tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM, các dự án mở bán mới có giá trên 120 triệu đồng/m2 ngày càng chiếm tỷ trọng cao, kéo thị trường nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp, trong khi nguồn cung trung cấp thu hẹp nhanh, hạn chế lựa chọn cho người mua thực.

Giá chung cư tăng chóng mặt

Lý giải về việc giá nhà tăng cao, Bộ Xây dựng cho biết, trong những năm gần đây, thị trường bất động sản tại nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước, đặc biệt là tại các đô thị lớn và khu vực đang đô thị hóa nhanh, đã xuất hiện nhiều diễn biến phức tạp, có yếu tố bất ổn, gây ảnh hưởng khó khăn đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Tại các khu vực đô thị lớn giá nhà ở tăng mạnh, nhiều nơi vượt xa khả năng chi trả của phần đông người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp, trung bình, nhóm hưởng lương như người lao động trong các doanh nghiệp, cán bộ, công chức, viên chức.

Thực tế cho thấy, trong nhiều trường hợp giá nhà đất không phản ánh đúng quy luật cung - cầu thực tế mà bị chi phối bởi hoạt động đầu cơ, tác động bởi thông tin quy hoạch chưa minh bạch, sắp xếp điều chỉnh địa giới hành chính, tâm lý đám đông...

TOD ĐỊNH NGHĨA LẠI VỊ TRÍ BẤT ĐỘNG SẢN

Khái niệm TOD (Transit-Oriented Development - Phát triển đô thị lấy định hướng giao thông công cộng làm trung tâm) đã thực sự bùng nổ trong năm 2025, đặc biệt khi các tuyến Metro tại Hà Nội và TP.HCM bắt đầu vận hành thương mại đồng bộ.

Khoảng cách tính bằng phút, không tính bằng km, vị trí của một dự án bất động sản giờ đây được đo bằng thời gian đi bộ đến nhà ga Metro. Những dự án nằm trong bán kính 500 - 800m quanh các ga tàu điện trở thành “mỏ vàng” cho các nhà đầu tư.

Xu hướng này thúc đẩy hình thành các khu phức hợp cao tầng, đa năng dọc theo các trục đường sắt đô thị, giúp giảm áp lực giao thông và tạo ra lối sống xanh, hiện đại cho cư dân đô thị.

CUỘC BỨT TỐC NGOẠN MỤC CỦA NHÀ Ở XÃ HỘI

Năm 2025 được ví như "năm của nhà ở xã hội" khi đề án 1 triệu căn NOXH đạt được những bước tiến thần tốc. Với sự tham gia quyết liệt của cả hệ thống chính trị và các tập đoàn lớn như Vinhomes, Him Lam, BIC, Viglacera... giúp nhiều dự án nhà ở xã hội đã được bàn giao trong năm 2025.

Những dự án nhà ở xã hội năm 2025 không còn gắn liền với hình ảnh “nhà ở chất lượng thấp”. Ngược lại, nhiều dự án được đầu tư bài bản với thiết kế hiện đại, sân chơi, hồ bơi và quản lý chuyên nghiệp, mang lại sự tự tôn cho người mua nhà.

Lũy kế đến nay, cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai, với quy mô khoảng 657.441 căn, tăng 13% so với cuối năm 2024.

Riêng trong năm 2025, cả nước đã hoàn thành 102.388 căn nhà ở xã hội, vượt 2% so với kế hoạch đề ra; đồng thời khởi công mới 85 dự án với quy mô 91.431 căn. Đáng chú ý, có tới 19 địa phương hoàn thành chỉ tiêu được giao, trong đó có nhiều đô thị lớn, nơi nhu cầu nhà ở rất cao như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng.

BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP

Sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu vẫn tiếp tục ưu ái Việt Nam. Trong năm 2025, bất động sản khu công nghiệp không chỉ tăng về diện tích mà còn thay đổi về chất.

Các chủ đầu tư khu công nghiệp không còn chỉ cho thuê đất trống. Họ xây dựng hệ sinh thái gồm nhà xưởng xây sẵn, nhà ở cho chuyên gia, khu xử lý rác thải hiện đại và năng lượng tái tạo.

Một khu công nghiệp tại Việt Nam

Sự bùng nổ của thương mại điện tử đã đẩy nhu cầu về kho bãi lên cao điểm, đưa bất động sản khu công nghiệp trở thành phân khúc có tỷ lệ lấp đầy cao nhất và lợi nhuận ổn định nhất thị trường.

Năm 2025 đánh dấu một bước ngoặt lịch sử của thị trường bất động sản Việt Nam, không chỉ phục hồi mà còn tái cấu trúc sâu sắc. Các cú hích chính sách về đất đai, sắp xếp đơn vị hành chính, cùng sự bùng nổ nguồn cung đã tạo nền tảng mới cho thị trường vận hành minh bạch và bền vững hơn. Song song đó, xu hướng TOD, sự trỗi dậy của nhà ở xã hội và bất động sản khu công nghiệp xanh đã định hình lại khái niệm giá trị và vị trí. Dù còn thách thức về giá nhà, song 2025 vẫn là năm bản lề mở ra một chu kỳ phát triển dài hạn.

Nguồn:Thị trường bất động sản và những cú xoay chiều mang tính lịch sử