Nguồn cung khan hiếm, giá bất động sản châu Á sẽ còn leo cao?

Các tòa chung cư tại Seoul, Hàn Quốc vào tháng 11/2025. Ảnh: AFP

Nhật Bản chỉ là một mắt xích trong cuộc khủng hoảng nguồn cung đang bao trùm khắp châu Á - Thái Bình Dương. Tại khu vực này, sự khan hiếm nhà ở và văn phòng đang tạo ra một nghịch lý kinh tế: Vừa là "cỗ máy" bảo toàn lợi nhuận cho nhà đầu tư, vừa là "hòn đá tảng" đè nặng lên vai người tiêu dùng.

Tại Nhật Bản, những lo ngại ngày càng gia tăng về sự tăng vọt giá bất động sản ở Tokyo và các thành phố lớn khác. Năm ngoái, giá trung bình của một căn hộ mới tại khu vực đô thị Tokyo đã tăng 17% lên mức cao kỷ lục, kéo dài giai đoạn tăng trưởng gần như không ngừng kể từ năm 2019.

Sự gia tăng mạnh mẽ chi phí xây dựng, một phần xuất phát từ tình trạng thiếu hụt lao động nghiêm trọng được cho là nguyên nhân chính gây nên sự gia tăng này.

Theo đó, sự sụt giảm mạnh của đồng yên đã đẩy giá nhập khẩu tăng vọt, biến thị trường xây dựng của Nhật Bản thành một trong những thị trường đắt đỏ nhất thế giới. Điều này đã khiến nguồn cung căn hộ mới tại Tokyo giảm xuống mức thấp nhất trong hơn 50 năm, góp phần làm giá nhà tăng cao.

Tình trạng thiếu hụt nguồn cung cũng là một yếu tố quan trọng thúc đẩy sự tăng trưởng mạnh mẽ của các thị trường nhà ở khác tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

Tại Australia, nơi giá nhà đã tăng 46% trong vòng 5 năm qua, lượng nhà được rao bán trong tháng trước thấp hơn 25% so với mức trung bình 5 năm của tháng đầu năm 2026. Trong khi đó, theo Cotality, số lượng nhà hoàn thành mới dự kiến vẫn sẽ thấp hơn đáng kể so với các mức lịch sử.

Trong khi đó, tại Hàn Quốc, những nỗ lực liên tiếp của chính phủ nhằm “hạ nhiệt” thị trường nhà ở tại Seoul, nơi giá căn hộ đã tăng liên tục suốt 53 tuần đều chưa mang lại hiệu quả. Nguyên nhân chủ yếu là do các chính sách quá tập trung vào phía cầu, đặc biệt là việc siết chặt hơn nữa các điều kiện cho vay thế chấp.

Tính “hai mặt” của các hạn chế về nguồn cung bất động sản tại châu Á mang lại lợi ích cho chủ nhà và các nhà đầu tư giàu có, nhưng lại gây bất lợi cho người mua và người thuê nhà tiềm năng.

Điều này thể hiện rõ nét hơn nữa trên thị trường bất động sản thương mại châu Á. Kết quả khảo sát đầu tư do CBRE công bố ngày 3/2 cho thấy, việc nguồn cung dự án mới bị thu hẹp tại nhiều thị trường bất động sản thương mại ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương là “lực đẩy” quan trọng thứ hai đối với hoạt động đầu tư, chỉ đứng sau nhu cầu thuê mạnh mẽ từ phía người sử dụng.

Trong bối cảnh Trung Quốc đại lục và Ấn Độ dự kiến chiếm hơn 3/4 tổng nguồn cung văn phòng hạng A mới của khu vực trong năm nay, các thị trường phát triển sẽ tiếp tục đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung.

Nguồn cung eo hẹp đang góp phần thúc đẩy tăng trưởng tiền thuê tại nhiều thành phố lớn, qua đó làm gia tăng sức hấp dẫn của phân khúc văn phòng, vốn từng bị giới đầu tư “xa lánh” sau đại dịch Covid-19.

Sự gia tăng mạnh mẽ chi phí xây dựng, một phần xuất phát từ tình trạng thiếu hụt lao động nghiêm trọng đã thúc đẩy giá bất động sản tăng cao tại Tokyo, Nhật Bản.

Tuy nhiên, một số khảo sát cũng chỉ ra rằng chi phí lao động và xây dựng leo thang là thách thức lớn nhất đối với các nhà đầu tư. Điều này đặc biệt rõ tại Nhật Bản và Australia, nơi chi phí xây dựng đã tăng mạnh nhất trong vài năm trở lại đây.

Ngoại trừ thị trường trung tâm dữ liệu đang bùng nổ, các hạn chế về nguồn cung đang ngày càng trầm trọng ở hầu hết các phân khúc bất động sản thương mại tại châu Á.

Trong một báo cáo, JLL nhận định rằng khi hoạt động cho thuê gia tăng, các doanh nghiệp tìm kiếm mặt bằng mới với diện tích lớn sẽ phải đối mặt với ít lựa chọn hơn và mức giá thuê cao hơn.

Điều này khiến khả năng tiếp cận và chi trả trở nên nổi cộm hơn, khi nhu cầu lan rộng ra ngoài nhóm khách hàng cao cấp. Đây chính là “nút thắt” của thị trường.

Giá và tiền thuê đang tăng mạnh tại những thị trường hấp dẫn nhất khu vực, do quá nhiều dòng vốn cùng nhắm vào số lượng hạn chế các tài sản chất lượng cao.

“Trung Quốc hiện không còn nằm trong danh mục ưu tiên của phần lớn nhà đầu tư toàn cầu, trong khi nhiều người cho rằng vẫn còn quá sớm để gia nhập thị trường Ấn Độ. Điều này làm thu hẹp đáng kể nguồn tài sản chất lượng cao sẵn có tại châu Á,” ông David Green-Morgan, Giám đốc nghiên cứu và tiêu chuẩn nghề nghiệp của Asian Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles (Anrev), nhận định.

Chuyên gia này cũng cho rằng những khó khăn lớn nhất của nhà đầu tư hiện nay xuất hiện ở các phân khúc có nền tảng tốt nhưng lại thiếu nguồn cung, điển hình là thị trường nhà ở cho thuê được quản lý chuyên nghiệp tại châu Á. Ngoại trừ Nhật Bản, phân khúc này ở hầu hết các quốc gia khác trong khu vực vẫn còn khá mới và chưa phát triển tương xứng với nhu cầu.

Theo khảo sát đầu tư công bố ngày 14/1 của Asian Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles (Anrev), thị trường nhà xây dựng để cho thuê tại Australia được xếp vào nhóm phân khúc hấp dẫn nhất đối với nhà đầu tư trên toàn cầu.

Tuy vậy, trên thực tế, toàn bộ lĩnh vực nhà ở chỉ chiếm khoảng 10% tổng giá trị các thương vụ bất động sản thương mại tại Australia trong năm ngoái.

Nguyên nhân chính là thị trường nhà cho thuê ở Australia thiếu tính thanh khoản do tình trạng thiếu nguồn cung kéo dài. Công ty tư vấn Franklin Street cho biết, danh mục khoảng 485.000 căn hộ cho thuê của chủ nhà lớn tại Đức có quy mô lớn gấp 47 lần so với toàn bộ thị trường nhà xây dựng để cho thuê hiện nay của Australia.

Dẫu vậy, nhiều ý kiến đồng thuận rằng, sự mất cân đối cung- cầu trong bất động sản thương mại châu Á cần được nhìn nhận một cách toàn diện hơn. Mặc dù thiếu hụt các dự án mới, chất lượng cao, nhưng phần lớn nguồn cung văn phòng tại các khu trung tâm thương mại (CBD) của những thành phố lớn trong khu vực đã được xây dựng cách đây hơn một thập kỷ, đặt ra thách thức về khả năng lấp đầy và duy trì giá trị vốn trong bối cảnh hậu đại dịch.

Tình trạng dư cung mang tính cơ cấu đối với các tòa nhà cũ, hiệu quả thấp cần được tái định vị hoặc chuyển đổi công năng lại mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư đang gặp khó trong việc giải ngân vào các tài sản mới, cao cấp.

“Có rất nhiều tài sản đã lỗi thời tại các khu CBD. Việc khai phá giá trị từ các tòa nhà văn phòng hạng thấp hơn nhưng nằm ở vị trí đắc địa là một chiến lược đầu tư thông minh,” ông Henry Chin, Giám đốc nghiên cứu toàn cầu của CBRE, cho biết.

Một thách thức lớn hơn nữa đối với các nhà đầu tư bất động sản thương mại châu Á là vấn đề định giá. Khi thị trường bất động sản thương mại tại Mỹ và châu Âu phục hồi, sức hấp dẫn tương đối của châu Á có thể suy giảm.

Dù vậy, bất động sản châu Á vẫn ghi nhận kết quả hoạt động rất tích cực trong năm qua, bất chấp việc khu vực này đặc biệt dễ tổn thương trước làn sóng bảo hộ gia tăng.

Mặc dù các hạn chế về nguồn cung làm dấy lên lo ngại về khả năng chi trả và mở rộng quy mô, chúng đồng thời cũng là nền tảng cho sức mạnh cơ bản của toàn bộ ngành bất động sản.

Nguồn: Nguồn cung khan hiếm, giá bất động sản châu Á sẽ còn leo cao?