Thị trường bất động sản 2026 bước vào giai đoạn sàng lọc, nguồn cung trung cấp tăng mạnh

Nguồn cung trung cấp tăng, cạnh tranh gay gắt hơn

Theo báo cáo, sau giai đoạn tăng nóng năm 2025, đặc biệt tại Hà Nội, năm 2026 được dự báo là thời điểm thị trường phía Bắc bước vào chu kỳ điều chỉnh kỹ thuật. Giá bán căn hộ có xu hướng đi ngang, trong khi thanh khoản cải thiện nhưng mang tính chọn lọc, tập trung vào các dự án hoàn thiện pháp lý, bảo đảm tiến độ và hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng trọng điểm.

Việc nguồn cung mới gia tăng, nhất là ở phân khúc trung cấp, nhóm sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ tạo áp lực cạnh tranh đáng kể. Trong bối cảnh nhiều chủ đầu tư cần xoay vòng dòng tiền để thực hiện nghĩa vụ tài chính và tái cơ cấu nợ, chiến lược giá bán, chính sách thanh toán và tiến độ triển khai sẽ đóng vai trò quyết định.

Tại khu vực vùng ven Hà Nội, phân khúc nhà thấp tầng được đánh giá là điểm sáng nhờ hưởng lợi từ các dự án vành đai, cao tốc và định hướng phát triển đô thị vệ tinh. Xu hướng giãn dân ra khỏi lõi trung tâm ngày càng rõ nét khi quỹ đất nội đô hạn chế và mặt bằng giá đã neo cao.

Trái ngược với sự đi ngang của phía Bắc, thị trường phía Nam được dự báo duy trì xu hướng tăng giá nhẹ trong năm 2026. Một trong những động lực chính là sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc vào TP.HCM và các đô thị vệ tinh lân cận.

Theo VCBS Research, tỷ lệ hấp thụ tại thị trường này được kỳ vọng duy trì tích cực nhờ nhu cầu an cư vẫn cao và mặt bằng giá chưa tăng quá đột biến như Hà Nội. Áp lực lãi suất tăng nhẹ được nhận định chưa đủ lớn để ảnh hưởng đáng kể đến tâm lý người mua ở thực.

Đặc biệt, việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông bao gồm các tuyến vành đai, cao tốc và cầu liên vùng đang thúc đẩy sự dịch chuyển dòng tiền ra khu vực ngoại thành. Khi khoảng cách di chuyển được rút ngắn, các khu đô thị vệ tinh trở nên hấp dẫn hơn, từng bước tái cấu trúc không gian dân cư theo hướng cân bằng.

Tín dụng bất động sản vẫn tăng trưởng nhưng được kiểm soát

Bên cạnh yếu tố cung - cầu, môi trường tài chính năm 2026 được đánh giá là thận trọng hơn. Tín dụng bất động sản vẫn tăng trưởng nhưng được kiểm soát, với định hướng duy trì tỷ trọng dư nợ ở mức khoảng 24-25% tổng dư nợ toàn hệ thống trong bối cảnh rủi ro nợ xấu gia tăng.

Đối với người mua nhà, đề xuất siết tỷ lệ cho vay với bất động sản thứ hai (chưa chính thức) có thể ảnh hưởng đến nhóm khách hàng đầu tư. Đồng thời, mặt bằng lãi suất được dự báo nhích lên sẽ làm tăng chi phí vốn, đặc biệt với các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao.

Tín dụng bất động sản vẫn tăng trưởng nhưng được kiểm soát.

Áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp được dự báo gia tăng vào quý II và quý IV/2026, trong đó nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn. Khi kênh phát hành mới và vay tín dụng đều bị kiểm soát chặt, các doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu hoặc danh mục dự án thanh khoản kém sẽ đối diện rủi ro tái cấp vốn lớn hơn. Đây được xem là quá trình sàng lọc tất yếu trong chu kỳ mới.

Việc Chính phủ ban hành Nghị quyết 318/NQ-CP (tháng 10/2025) triển khai cơ chế đặc thù theo Nghị quyết 188/2025/QH15, cho phép Hà Nội và TP.HCM phát triển quỹ đất quanh các ga metro, depot theo mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD).

Mô hình này được kỳ vọng trở thành động lực trung hạn, định hình xu hướng phát triển bất động sản quanh các trục giao thông công cộng khối lượng lớn, đồng thời mở ra cơ hội khai thác quỹ đất hiệu quả hơn.

Tuy nhiên, theo đánh giá của VCBS Research, đà tăng giá tại Hà Nội nhiều khả năng mang tính cục bộ do mặt bằng giá đã ở mức cao và vượt khả năng chi trả của phần lớn người dân tại nhiều khu vực. Ngược lại, TP.HCM có dư địa tăng lan tỏa rộng hơn nhờ mặt bằng giá chưa quá “nóng” và dòng vốn đầu tư đang chuyển dịch về phía Nam.

Theo VCBS Research, năm 2026 không còn là giai đoạn tăng trưởng bằng mọi giá, mà là thời kỳ tái cấu trúc, sàng lọc và hướng đến phát triển bền vững hơn. Doanh nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh, pháp lý minh bạch và dự án gắn với hạ tầng chiến lược sẽ nắm lợi thế trong chu kỳ mới của thị trường bất động sản.

Nguồn: Thị trường bất động sản 2026 bước vào giai đoạn sàng lọc, nguồn cung trung cấp tăng mạnh