Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở chỉ nộp 30% phí chênh lệch: Những lưu ý quan trọng

Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở chỉ nộp 30%

Quốc hội vừa biểu quyết thông qua Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Nghị quyết có hiệu lực thi hành từ 1/1/2026 với nhiều điểm mới so với Luật Đất đai hiện hành (Luật Đất đai năm 2024). Trong đó, có quy định giảm nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo nghị quyết này, đối với đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở (cùng với một số trường hợp tương tự), tiền sử dụng đất được tính như sau: 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% phần chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức giao đất ở; 100% phần chênh lệch đối với diện tích vượt quá hai lần hạn mức giao đất ở.

Ưu đãi chỉ áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 1 thửa đất). Hộ gia đình, cá nhân đã được chuyển mục đích sử dụng đất từ thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (1/8/2024) đến trước ngày áp dụng quy định mới (1/1/2026) thì được “hồi tố”.

Nếu người dân chưa nộp tiền sử dụng đất thì sẽ được tính lại tiền sử dụng đất (được tính lại theo mức 30% hoặc 50% chênh lệch). Nếu người dân đã nộp tiền sử dụng đất (ở mức 100% chênh lệch theo Luật Đất đai 2024) thì sẽ được tính lại tiền sử dụng đất và được Nhà nước hoàn trả.

Theo các chuyên gia, việc chỉ phải nộp 30-50% chênh lệch giá đất khi lên thổ cư sẽ giúp người dân giảm bớt gánh nặng tài chính. Chính sách này sẽ giúp gỡ vướng cho nhóm người dân thực có nhu cầu xây nhà, hợp thức hóa đất ở lâu năm hoặc chia đất cho con cái.

Với nhà đầu tư mua đất lớn tách nhỏ bán, nghị quyết mới giữ rào cản hạn chế nhà đầu tư phân lô. Theo quy định, diện tích được giảm quá nhỏ so với quy mô đầu tư, và chỉ áp dụng cho người chuyển đổi 1 lần duy nhất.

Với thị trường, nguồn cung đất nền trong dân sẽ tiếp tục khan hiếm, chỉ có những người dân địa phương hoặc những nhà đầu tư nhỏ đã mua sẵn đất bán ra, sẽ có ít rổ hàng từ những nhà đầu tư lớn. Theo đó, nhà đầu tư bắt buộc phải làm các dự án 1/500 bài bản, không thể tách thửa nhỏ lẻ manh mún như trước đây.

Cách tính tiền sử dụng đất

Người dân chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư phải nộp tiền sử dụng đất, tính như sau:

Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở = Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất - Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có).

Trong đó, tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng = Diện tích đất tính tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích x giá đất tính tiền sử dụng.

Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng = Diện tích đất x Giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất.

Riêng trường hợp đất trước khi chuyển mục đích sử dụng là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm, tiền sử dụng đất trước khi chuyển mục đích sử dụng bằng 0.

Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024, trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng.

Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.

Căn cứ quy định trên, trường hợp chuyển một phần đất nông nghiệp sang đất ở thì phải thực hiện tách thửa. Tuy nhiên, việc tách thửa và chuyển mục đích có thể tiến hành đồng thời trong cùng một bộ hồ sơ.

Trình tự, thủ tục tách thửa đất được quy định tại mục I, nội dung C, Phần V của Phụ lục 1 Nghị định số 151/2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.

Nguồn:Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở chỉ nộp 30% phí chênh lệch: Những lưu ý quan trọng