Bất động sản 2026: Thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng mới theo hướng chọn lọc và bền vững

Năm 2025 là năm bản lề củng cố nền tảng vĩ mô và thị trường

Savills cho rằng, khác với các chu kỳ phục hồi trước đây mang tính đồng loạt, chu kỳ sắp tới sẽ diễn ra theo hướng thận trọng, có chọn lọc, với sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc, khu vực và chất lượng dự án. Điều này phản ánh sự trưởng thành của thị trường sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, bức tranh kinh tế vĩ mô trong 9 tháng đầu năm 2025 cho thấy Việt Nam tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực. GDP tăng khoảng 7,9%, thuộc nhóm cao nhất trong nhiều năm gần đây, trong khi lạm phát được kiểm soát ở mức 3,3%. Đây là những yếu tố quan trọng giúp ổn định mặt bằng lãi suất, củng cố niềm tin của nhà đầu tư và người tiêu dùng.

Năm 2025 là năm bản lề củng cố nền tảng vĩ mô và thị trường.

Trong đó, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục đóng vai trò trụ cột. Tổng vốn FDI đăng ký đạt khoảng 28,5 tỷ USD, tăng 15% so với cùng kỳ.

Riêng tại TP.HCM (cũ), tổng vốn FDI mở rộng trong 9 tháng đạt khoảng 4,8 tỷ USD, trong đó vốn đăng ký mới đạt 699 triệu USD, tăng mạnh so với năm trước. Những con số này phản ánh sức hút bền bỉ của các trung tâm kinh tế lớn đối với nhà đầu tư quốc tế, đồng thời tạo lực đỡ cho thị trường bất động sản, đặc biệt ở các phân khúc công nghiệp, văn phòng và nhà ở cho chuyên gia.

Trên thị trường nhà ở, nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM trong quý III/2025 đạt khoảng 5.200 căn, tăng so với cùng kỳ nhưng vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn cao điểm trước đây. Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 51%, cho thấy tâm lý người mua đã cải thiện rõ rệt.

Tuy nhiên, thách thức lớn vẫn nằm ở khả năng chi trả, khi nguồn cung căn hộ giá vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm và chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng nguồn cung. Thực tế này đang thúc đẩy xu hướng dịch chuyển nhu cầu ra các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận, nơi mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn và hưởng lợi từ các dự án hạ tầng liên vùng.

Ở phân khúc văn phòng, thị trường TP.HCM duy trì trạng thái ổn định với tổng nguồn cung gần 3 triệu m² sàn cho thuê. Công suất thuê trung bình quanh mức 90%, ngay cả khi xuất hiện thêm nguồn cung mới.

Điều này phản ánh nhu cầu thuê bền vững từ các doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghệ, thông tin – truyền thông, tài chính và dịch vụ chuyên nghiệp. Trong bối cảnh nguồn cung tương lai hạn chế, mặt bằng giá thuê được dự báo sẽ duy trì ổn định trong ngắn hạn.

Triển vọng tăng trưởng của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2026–2027

Theo bà Giang Huỳnh, kỳ vọng về điểm rơi tăng trưởng của thị trường bất động sản giai đoạn 2026–2027 là có cơ sở khi nhiều yếu tố nền tảng đồng thời phát huy tác động. Trước hết, từ năm 2026, thị trường sẽ vận hành đầy đủ dưới khung pháp lý mới, bao gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản và bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026.

Dù trong ngắn hạn, bảng giá đất mới có thể làm gia tăng nghĩa vụ tài chính cho doanh nghiệp và người mua, nhưng về dài hạn, sự minh bạch và nhất quán trong xác định giá đất được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều điểm nghẽn tồn tại nhiều năm qua, từ đó cải thiện nguồn cung thị trường.

Triển vọng tăng trưởng của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2026–2027.

Bên cạnh đó, động lực tăng trưởng kinh tế tiếp tục được củng cố nhờ dòng vốn FDI duy trì tích cực và sức mua nội địa phục hồi. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng trong 9 tháng đầu năm 2025 đạt hơn 5,2 triệu tỷ đồng, tăng trưởng thực trên 7%. Đây là những yếu tố hỗ trợ trực tiếp cho nhu cầu nhà ở, văn phòng và bất động sản thương mại tại các đô thị lớn.

Trong giai đoạn 5 năm tới, việc đẩy mạnh triển khai các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được xem là “xương sống” cho chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản. Hạ tầng được cải thiện sẽ thúc đẩy kết nối liên vùng, giãn dân đô thị và hình thành các cực tăng trưởng mới dọc theo các tuyến giao thông chiến lược.

Xét theo phân khúc, Savills đánh giá bất động sản công nghiệp và logistics tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt nhờ nhu cầu thuê ổn định từ các doanh nghiệp sản xuất và chuỗi cung ứng toàn cầu. Phân khúc nhà ở sẽ phân hóa rõ nét hơn giữa khu vực lõi đô thị – nơi giá cao, nguồn cung hạn chế – và các khu vực vùng ven, nơi hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng và xu hướng dịch chuyển dân cư.

Trong khi đó, bất động sản thương mại và văn phòng có triển vọng tích cực gắn liền với đà tăng trưởng của nền kinh tế và hoạt động doanh nghiệp, với lợi thế nghiêng về các dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và chất lượng vận hành cao.

Savills nhận định, chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ được xác lập rõ nét từ giai đoạn 2026–2027, theo hướng chọn lọc và bền vững hơn. Trong bối cảnh mới, thị trường không còn phù hợp với các chiến lược đầu tư ngắn hạn mang tính “lướt sóng”, mà đòi hỏi sự thận trọng, tập trung vào chất lượng tài sản, yếu tố pháp lý và khả năng khai thác thực tế.

Đây được xem là bước chuyển cần thiết để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ổn định và lành mạnh hơn trong trung và dài hạn.

Nguồn: Bất động sản 2026: Thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng mới theo hướng chọn lọc và bền vững