Bài 5: TP.HCM: Nguy cơ xa rời mục tiêu của đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội

"Lót tay" 30 triệu để tranh giành nhà ở của công nhân

Trục lợi từ nhà ở xã hội là thực tế đã xảy ra tại nhiều dự án trước đây. Mặc dù Bộ Xây dựng đã có nhiều văn bản yêu cầu các địa phương phải kiểm soát chặt chẽ, quyết liệt hơn để xác định đúng đối tượng thuê mua nhà ở xã hội, nhưng thực tế tình trạng này vẫn tiếp tục diễn ra ở các dự án đang mở bán gần đây.

Điển hình là dự án Thủ Thiêm Green House, tọa lạc trên mặt tiền đường Đồng Văn Cống, TP. Thủ Đức (quận 2 cũ), gần đây được chào bán với nhiều thông tin hấp dẫn, khiến người dân tranh nhau mua dù mục tiêu của dự án là phục vụ cho công nhân tại cụm khu công nghiệp thuộc thành phố Thủ Đức.

Như Reatimes đã thông tin trong bài Môi giới bày trò gian lận, trục lợi nhà ở xã hội tại thành phố Thủ Đức, trong quá trình đi tìm hiểu mua nhà ở xã hội tại dự án Thủ Thiêm Green House, PV đã trực tiếp làm với các môi giới và ngã ngửa khi được tư vấn nhiều "chiêu trò" để lách luật, làm giả hồ sơ về đối tượng được thuê mua.

Liên hệ đến một số môi giới thuộc các sàn bất động sản GP Land, Center Land, Vietnam Land..., PV đều được tư vấn khá chi tiết về hồ sơ mua bán nhà ở xã hội tại đây, với nội dung tư vấn tương đương nhau. Theo lời một môi giới, để có thể mua (tức ký hợp đồng thuê 50 năm) tại dự án này, khách hàng phải đáp ứng đủ 4 điều kiện: có thường trú tại TP.HCM, chưa đứng tên bất động sản tại TP.HCM, không đóng thuế TNCN hoặc đóng không thường xuyên và là công nhân viên đang làm việc thành phố Thủ Đức.

Tuy nhiên, khách hàng chỉ cần đáp ứng đủ 2 điều kiện chính là chưa có nhà tại TP.HCM và thu nhập dưới 132 triệu/năm (hoặc không đóng thuế), còn 2 điều kiện phụ còn lại thì đều được dịch vụ "lo tất". Khi PV thắc mắc rằng: "trong trường hợp khách hàng không phải là công nhân ở thành phố Thủ Đức thì có mua được không", môi giới liền gợi ý về các dịch vụ có thể hỗ trợ với chi phí trọn gói là 30 triệu đồng.

Theo đó, dịch vụ này sẽ "phù phép" cho khách hàng dễ dàng sở hữu một tấm giấy xác nhận có sẵn mộc đỏ, xác nhận đang làm việc tại một trong các khu công nghiệp, khu chế xuất ở thành phố Thủ Đức. Ngoài ra, trong trường hợp khách hàng thường trú tại tỉnh thành khác, nếu muốn có hồ sơ đang thường trú tại TP.HCM thì chỉ cần đóng 30 triệu đồng là hoàn tất hồ sơ trong vài ngày,...

Khi PV hỏi "trong trường khách hàng có thu nhập cao, thì có thể mua không?". Môi giới khẳng định điều này hoàn toàn không ảnh hưởng đến hồ sơ mua. "Anh chị cứ yên tâm, nếu thu nhập cao nhưng không đóng thuế thì không ai biết. Chỉ cần có 2 điều kiện là anh chị chưa có nhà tại TP.HCM và không đóng thuế TNCN là có thể mua được ngay".

Ngoài ra, môi giới này cũng khẳng định đối tượng mua nhà ở xã hội tại dự án "không cần phải làm công nhân trong các khu công nghiệp", mọi thứ đều sẽ có dịch vụ "lo tất". Khi PV hỏi tại sao mục tiêu của dự án là "Nhà ở xã hội dành cho công nhân" nhưng người mua lại không phải là công nhân, thì môi giới này tiết lộ "đã chủ đầu tư lo hết rồi".

Qua tìm hiểu, dự án Thủ Thiêm Green House do Công ty Cổ phần ThuThiemGroup làm chủ đầu tư, Công ty Cổ phần Ario Group là đơn vị phát triển dự án. Dự án này có tên chính thức là "Nhà ở xã hội phục vụ cho công nhân thuê thuộc Cụm công nghiệp tại phường Thạnh Mỹ Lợi, thành phố Thủ Đức", được UBND TP.HCM công nhận chủ đầu tư, tại Văn bản số 5152/UBND-ĐT ngày 11/12/2019. Diện tích khu đất được công nhận là 20.875m2 thuộc Cụm công nghiệp, tại phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2. Chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư theo quy định của Luật nhà ở số 65/2012/QH13 và các quy định của pháp luật có liên quan, được hưởng ưu đãi của chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội theo quy định.

Các đơn vị phân phối chính của dự án bao gồm GP Land, CenterLand, Đại Trường Sơn, AlPHALAND, KVN Nhà Sài Gòn và VIETNAMLAND. Cũng theo thông tin từ các môi giới, hiện dự án đã bán gần hết Block A, đang trong kế hoạch mở bán Block B và C. Môi giới cũng chia sẻ thông tin số lượng đặt chỗ tại dự án hiện đã rất đông, do đó khách hàng cần nhanh tay để chốt được căn đẹp.

Nguy cơ xa rời mục tiêu của đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội

Ngày 3/4/2023, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà ký Quyết định 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".

Đề án đặt mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khu vực đô thị và của công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, khu chế xuất.

Nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở để tạo điều kiện cho mọi người có chỗ ở theo cơ chế thị trường, đáp ứng mọi nhu cầu của người dân, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại.

Theo đề án này, phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.

Để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong thời gian tới, Bộ Xây dựng đề xuất một số giải pháp, trong đó, tiếp tục hoàn thiện thể chế, pháp luật về nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp.

Có thể thấy, Chính phủ đang rất quyết tâm hoàn thành Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, để các hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khu vực đô thị và của công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, khu chế xuất đều có nhà ở. Song với sự biến tướng, bán sai đối tượng như tại Thủ Thiêm Green House đã thể hiện nguy cơ xa rời mục tiêu này.

Theo Luật sư Nguyễn Thị Ngọc Bích, Đoàn Luật sư TP.HCM, hiện nay vẫn xảy ra tình trạng mua bán nhà ở xã hội sai đối tượng. Không khó để tìm thấy những tin rao mua bán nhà ở xã hội giá rẻ tràn lan trên các trang mạng xã hội ở các dự án sắp mở bán và kể cả các dự án đã đưa vào sử dụng. Điều này cũng là một nguy cơ rất lớn dẫn đến xa rời mục tiêu của Chính phủ, mặc dù sắp tới sẽ có nhiều dự án nhà ở xã hội được triển khai nhưng khả năng người thu nhập thấp được tiếp cận cũng rất nan giải.

Lý do, đa phần các dự án nhà ở xã hội, vì bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như lợi nhuận định mức không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư, cách thức xác định thu nhập, đối tượng mua bán nhà ở xã hội còn nhiều phức tạp dẫn tới tình trạng lách luật để bán sai đối tượng, như vậy vô hình chung mặc dù ngày càng có nhiều dự án nhà ở xã hội được triển khai nhưng “ người nghèo” vẫn không có cơ hội được tiếp cận nhà ở.

"Do đó, theo tôi để đáp ứng được mục tiêu này thì bên cạnh sự quan tâm của Chính phủ, xem xét bố trí quỹ đất phù hợp thì còn cần phải có cơ chế quản lý, giám sát hiệu quả cũng như có các chế tài mạnh tay đối với tình trạng rao bán nhà ở xã hội tràn lan, sai đối tượng, thì mới tạo cơ hội cho những người thu nhập thấp đủ điều kiện để tiếp cận nhà ở xã hội một cách dể dàng", Luật sư Bích phân tích thêm.

Trách nhiệm của Sở Xây dựng TP.HCM khi xét duyệt đối tượng thuê mua

Trước tình trạng bát nháo đối tượng thuê mua nhà ở xã hội, Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng, cần có biện pháp quyết liệt hơn khi thanh lọc đối tượng được thuê mua để đảm bảo tính công bằng cho người thu nhập thấp. Theo Luật sư phượng, do được hưởng các chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, giao đất, thủ tục, tiêu chuẩn thiết kế…, nên giá nhà ở xã hội thấp hơn nhà ở thương mại. Luật chưa quy định rõ, chưa chặt chẽ, nên tạo kẽ hở cho đối tượng mua nhà ở xã hội.

Đơn cử, vấn đề đối tượng tiếp cận sản phẩm này không có nhà nên được mua nhà ở xã hội, trong khi đó nhà họ ở Hà Nội hay các địa phương khác rồi nhưng vẫn mua nhà nhà ở xã hội tại TP.HCM, họ có thể lách luật bằng cách làm giả hồ sơ thường trú, hợp đồng lao động tại nơi bán nhà ở xã hội. Thậm chí, họ có thể bán nhà ngày hôm trước hôm sau đi đăng ký mua nhà ở xã hội. Có những trường hợp, bố mẹ có nhà, nhưng 3 người con trên 18 tuổi cũng chưa có nhà thế là 3 người con này được quyền đi mua nhà ở xã hội.

Việc vi phạm giao dịch, sử dụng tại nhà ở xã hội thường xuất hiện theo qua hình thức như: không đúng đối tượng mua nhà ở xã hội bằng việc kê khai thông tin không đúng, sử dụng nhà ở xã hội sai quy định, việc bán lại nhà ở xã hội vi phạm quy định (về thời hạn, đối tượng), việc sử dụng nhà ở xã hội sai (cho thuê, không sử dụng)… như các trường hợp trước đó Hà Nội, Đà Nẵng, mới đây là TP.HCM cũng đã từng kiểm tra và công bố thông tin về việc các dự án không đủ điều kiện cấp sổ hồng do đối tượng mua không đúng đối tượng xét duyệt.

“Với việc mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng, việc sử dụng nhà ở xã hội sai quy định, việc bán nhà ở không đúng đều dẫn đến nguy cơ nhà ở xã hội bị thu hồi. Do đó, khi giao dịch mua lại nhà ở xã hội rất dẫn đến rủi ro cho người mua, cần hết sức thận trọng và tìm hiểu kỹ”, Luật sư Trần Đức Phượng nhấn mạnh.

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, người dân cần nắm vững những quy định cơ bản khi mua nhà ở xã hội. Trước hết, theo quy định tại Điều 62, Luật Nhà ở 2014, nhà ở xã hội không được bán lại trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở. Việc xác định thời điểm dựa vào quy định về thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư và các phiếu thu tiền cụ thể.

Nếu trong thời hạn 5 năm, khi đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội, nếu đơn vị này không mua với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.

“Trường hợp người mua không phải đối tượng được mua nhà ở xã hội thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế. Trước khi thực hiện việc giao dịch nhà ở thì chủ sở hữu nhà ở xã hội phải lập hồ sơ nộp Văn phòng đăng ký đất đai để xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi bán nhà ở xã hội. Trường hợp người mua là đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân”, Luật sư Phượng cho biết.

Cũng theo Luật sư, trước tình trạng xảy ra như trên ở nhiều dự án thì các cơ quan nhà nước đang đẩy mạnh công tác thanh tra, kiểm tra đối tượng mua nhà ở xã hội nhằm đảm bảo việc mua bán đúng đối tượng, bảo vệ quyền lợi cho người thu nhập thấp. Do đó, khách hàng cần hết sức thận trọng trước những "chiêu trò" của các đơn vị triển khai, môi giới rao bán nhà ở xã hội sai đối tượng. Bởi khi khách hàng bỏ ra một số tiền lớn, thì việc thuê mua nhà cần phải được công nhận quyền sở hữu.

Trong trường hợp mua bán sai đối tượng, một khi có Kiểm toán vào cuộc thì chắc chắn người mua sẽ không được cấp sổ hồng, và còn bị buộc phải trả lại sản phẩm nhà ở đã mua. Còn tại những dự án là đất thuê, nếu có thanh tra, kiểm tra thì người thuê nhà cũng có nguy cơ bị buộc phải hoàn trả lại nhà ở xã hội đã ký kết hợp đồng thuê 50 năm nhưng không đúng đối tượng được thuê.

Trong khi đó, Luật sư Nguyễn Thị Ngọc Bích, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, đối tượng và điều kiện hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội cũng đã được quy định cụ thể trong Luật nhà ở và Nghị định 49/2021/NĐ-CP. Một số điều kiện cơ bản mà người có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội phải đáp ứng như thu nhập không chịu thuế, thường trú hoặc tạm trú nhưng có tham gia BHXH từ 1 năm trở lên tại tỉnh nơi có dự án, chưa sở hữu tài sản là bất động sản…Tuy nhiên, hiện nay vẫn xảy ra tình trạng lách luật để tranh mua suất nhà ở xã hội dẫn tới tình trạng cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và chấp thuận không đúng đối tượng.

Cũng theo Luật sư Bích, cơ quan có trách nhiệm xét duyệt hồ sơ, cụ thể là Sở Xây dựng nên chăng xây dựng quy trình chặt chẽ hơn từ khâu xét duyệt cho đến giai đoạn người mua, thuê mua nhà ở xã hội đáp ứng đủ điều kiện để chuyển nhượng cho đối tượng khác? Có một số cách để có thể kiểm tra người mua, thuê mua nhà ở xã hội có đúng đối tượng hay không.

Ví dụ tại giai đoạn xét duyệt, nếu người lao động cung cấp hợp đồng lao động và bảng kê thanh toán lương thì có thể yêu cầu bổ sung thêm tài liệu chứng minh quá trình đóng bảo hiểm xã hội và quyết toán thuế thu nhập cá nhân để xác định thời gian và khoản thu nhập thực tế của người lao động. Từ giai đoạn nhận bàn giao đến giai đoạn đủ điều kiện chuyển nhượng nhà ở cho người khác, Sở Xây dựng có thể thông qua chủ đầu tư, Ban quản lý để giám sát, kiểm tra người đang cư trú thực tế, nhà ở có đang cho đối tượng khác thuê, cho mượn, hoặc kiểm tra đối tượng có ủy quyền toàn quyền cho người khác, có đang sở hữu bất động sản khác không thông qua việc xác minh tại Sở Tư pháp (hệ thống Uchi) và tại cơ quan thuế…

Thực tế cũng có rất nhiều trường hợp không thuộc đối tượng thu nhập thấp nhưng làm các ngành nghề tự do và không đóng thuế thu nhập cá nhân vẫn tranh các suất mua, thuê mua nhà ở xã hội để bán chênh kiếm lời. Do đó, Sở Xây dựng cần có phương án kiểm tra sát sao hơn để thanh lọc đối tượng một cách triệt để, bảo đảm quyền lợi cho người thu nhập thấp được tiếp cận nhà ở.

Bên cạnh đó, từ giai đoạn bắt đầu nộp hồ sơ đăng ký, đến lúc duyệt, ký kết hợp đồng và cấp giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để chuyển nhượng cho đối tượng khác là cả một quá trình dài, tối thiểu phải 5 năm. Trong thời gian đó, nếu bị chủ đầu tư hoặc cơ quan chức năng phát hiện không thuộc đối tượng sẽ bị chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà ở.

Theo đó, số tiền mà các đối tượng đã thanh toán cho chủ đầu tư sẽ được tính thành tiền thuê nhà ở xã hội và khấu trừ vào thời gian quản lý sử dụng nhà, kể cả khấu trừ chi phí liên quan đến nội thất và bồi thường thiệt hại nếu có. Hơn thế nữa, người từng bị Chủ đầu tư thu hồi nhà ở về sau sẽ không được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt nếu thời điểm đó đủ điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội. Vì vậy, cần tuyên truyền về chính sách cũng như giải thích quy định của pháp luật về hậu quả pháp lý đối với người mua, thuê mua nhà ở xã hội khi bị phát hiện sai đối tượng./.