Thị trường thấp tầng: Bí mật của "chiêu thức" cam kết tiền thuê

Cuộc đua cam kết thuê lan sang thấp tầng

Trong bối cảnh thị trường yếu thanh khoản, nhiều chủ đầu tư đã tung ra chính sách cam kết tiền thuê như một "liều kích thích" mạnh đối với người mua, nhất là với các sản phẩm thấp tầng (shophouse, liền kề, biệt thự).

Chẳng hạn như tại Hà Nội, một dự án thấp tầng rất lớn ở phía Tây đang triển khai chính sách cam kết tiền thuê trong 2 năm, với mức lợi suất khoảng 5%/năm trên giá trị đầu tư.

Hay một dự án thấp tầng rất lớn khác ở phía Bắc Hà Nội cũng tung gói ưu đãi “khủng”: cam kết tiền thuê lên đến 25% trong 5 năm, tức bình quân 5%/năm - nhỉnh hơn lãi suất tiết kiệm 12 tháng của các ngân hàng lớn. Bên cạnh đó, khách hàng được tặng 36 tháng phí quản lý, vay tới 70% giá trị căn nhà với lãi suất 0% trong 24 tháng, hoặc chiết khấu tới 9% nếu thanh toán sớm.

Tại các tỉnh, cuộc đua cam kết tiền thuê cũng sôi động không kém. Artisan Park (Bến Cát, Bình Dương) của Gamuda Land đang cam kết thuê lại shophouse trong 4 năm, mỗi năm tối thiểu 480 triệu đồng/căn.

Eurowindow Garden City (TP. Thanh Hóa) cũng chạy chính sách cam kết thuê lại 4 năm, mức thuê 40 triệu đồng/tháng/căn.

Những chuyển động mạnh mẽ từ phía các chủ đầu tư lớn đang khiến “cam kết tiền thuê” trở thành một trào lưu bán hàng mới trong phân khúc thấp tầng - tương tự “cam kết lợi nhuận” từng rộ lên ở dòng condotel cách đây gần một thập kỷ.

Trao đổi với VietnamFinance, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch G6 Group, cho hay chính sách cam kết tiền thuê không mới. Chính sách này từng xuất hiện rầm rộ giai đoạn 2014 - 2018 ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tại Nha Trang, Phú Quốc, Đà Nẵng...

“Sau đó, nhiều dự án vỡ cam kết vì thiếu dòng tiền. Bây giờ, mô hình này quay trở lại, chỉ khác ở chỗ thay vì nghỉ dưỡng thì áp dụng cho thấp tầng”, ông Quê nhận định.

Theo ông Quê, về lý thuyết, khách hàng sẽ cảm thấy an tâm hơn vì được đảm bảo dòng tiền trong 2 - 3 năm đầu. Tuy nhiên, đa phần các chủ đầu tư đã tính phần cam kết đó vào giá bán, nên thực tế người mua chỉ là đang “tự ứng trước” nguồn thu tưởng lai của mình.

“Đây là một chiêu thức bán hàng, giúp sản phẩm trông hấp dẫn hơn trong giai đoạn thị trường ảm đạm”, ông Quê nói.

Thực tế, sau khi hết thời hạn cam kết, việc có duy trì được dòng thuê hay không lại phụ thuộc hoàn toàn vào sức sống của dự án. Nếu khu vực dự án thiếu cư dân, hạ tầng thương mại yếu, khả năng cho thuê gần như bằng 0.

Ông Lê Đình Chung - Chủ tịch SGO Homes, cũng chia sẻ với VietnamFinance rằng cam kết tiền thuê chỉ khả thi khi sản phẩm có giá trị khai thác thực. “Tiền thuê mà chủ đầu tư trả thường được tính từ chính giá bán. Nếu vị trí không có dòng khách thuê tự nhiên hoặc khu đô thị chưa hình thành hệ sinh thái đủ lớn, cam kết đó khó bền”, ông nói.

Lợi - hại song hành

Theo các chuyên gia, chính sách “cam kết thuê lại” có cả mặt lợi và mặt hại, tùy vào góc nhìn của nhà đầu tư.

Mặt lợi rõ nhất là giúp khách hàng đảm bảo dòng tiền trong 2 - 3 năm đầu, giảm áp lực tài chính và tránh “sốc” nếu thị trường xảy ra biến động ngắn hạn. Theo ông Lê Đình Chung, “chưa có cuộc khủng hoảng bất động sản nào ở Việt Nam kéo dài quá 3 năm, nên dòng tiền cam kết trong giai đoạn đó có thể giúp nhà đầu tư cầm cự, đặc biệt với người vay ngân hàng”.

Nhờ có nguồn thu tạm thời, người vay có thể dùng tiền thuê để trả lãi vay, hoặc bù đắp chi phí cơ hội. Với nhà đầu tư dùng vốn tự có, dòng tiền này là lợi nhuận đều đặn, đồng thời tăng thanh khoản khi bán lại sản phẩm.

Tuy nhiên, cái giá phải trả cho sự “an tâm” đó không nhỏ. Theo ông Quê, phần tiền thuê mà chủ đầu tư chi trả thực tế đã được cộng vào giá bán, nên giá trị tài sản bị “đội” lên tương ứng. Nếu quy đổi, mức lợi suất cam kết chỉ khoảng 5% - 6%/năm, tương đương lãi suất tiền gửi ngân hàng, trong khi người mua vẫn phải gánh các chi phí hoàn thiện, quản lý, thuế, vận hành.

Đáng chú ý, nhiều gói ưu đãi chỉ kéo dài 2 - 3 năm, trùng thời gian ân hạn gốc và lãi vay mà các ngân hàng thường áp dụng. Khi hết giai đoạn hỗ trợ, người vay phải trả cả gốc lẫn lãi, trong khi chưa chắc sản phẩm cho thuê được. Nếu thị trường trầm lắng kéo dài, áp lực tài chính sẽ dồn nặng, đặc biệt với những người mua dùng đòn bẩy lớn.

Ngoài ra, một số dự án còn tồn tại rủi ro pháp lý và vận hành. Có trường hợp thời điểm bắt đầu tính tiền thuê không trùng với thời gian bàn giao nhà, khiến khách hàng chịu thiệt. Một số khác lại cam kết cho thuê “từ năm 2027”, dù tiến độ xây dựng còn chậm. “Người mua cần xem kỹ hợp đồng để xác định rõ mốc bàn giao, thời gian thuê và đơn vị vận hành. Nhiều chủ đầu tư nhỏ lẻ vẽ ra câu chuyện đẹp nhưng không có năng lực thực hiện”, ông Chung cảnh báo.

Theo ông Lê Đình Chung, cam kết tiền thuê chỉ thực sự hiệu quả khi có giá trị thực, tức là dự án phải có nhu cầu thuê thật. “Nếu đó là shophouse trên tuyến phố sầm uất, có sẵn dòng khách kinh doanh, thì cam kết tiền thuê có thể coi là khoản bảo hiểm rủi ro hợp lý. Nhưng nếu là nhà thấp tầng nằm sâu trong đại đô thị, chưa có cư dân, thì rủi ro là rất lớn”, ông nói.

Ông cho rằng nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ ba yếu tố trước khi “xuống tiền”:

Thứ nhất là năng lực của chủ đầu tư - doanh nghiệp có đủ tiềm lực tài chính, kinh nghiệm và hệ thống vận hành để đảm bảo thực hiện đúng cam kết hay không.

Thứ hai, nhu cầu thuê thực tế - khu vực dự án có hạ tầng hoàn thiện, dân cư ổn định và hoạt động thương mại sôi động để duy trì dòng thuê bền vững hay không.

Thứ ba, các điều khoản hợp đồng cần được quy định rõ về thời điểm bàn giao, thời hạn cam kết, chu kỳ chi trả, đơn vị vận hành cũng như trách nhiệm hoàn thiện sản phẩm, tránh những cam kết mập mờ chỉ mang tính quảng cáo.

Ông Nguyễn Anh Quê nhấn mạnh: “Nhà đầu tư cần tránh lặp lại sai lầm như thời condotel. Khi ấy, nhiều người bị hấp dẫn bởi lợi nhuận cam kết 10% - 12%/năm, nhưng cuối cùng chủ đầu tư vỡ dòng tiền, không trả nổi cam kết, nhà đầu tư ôm trái đắng. Điều quan trọng không phải là tỷ suất thuê bao nhiêu, mà là tính bền vững của dòng tiền thật".

Trong bối cảnh thị trường vẫn trong chu kỳ thanh lọc, “cam kết tiền thuê” có thể coi là chiêu thức marketing hữu hiệu, nhưng không phải “lá bùa hộ mệnh” đảm bảo an toàn đầu tư.

Như lời ông Chung kết luận: “Cam kết tiền thuê chỉ có ý nghĩa khi dòng tiền được tạo ra từ nhu cầu thật. Nếu dòng tiền đó được vẽ bằng quảng cáo, nó sẽ chỉ là lợi nhuận ảo".

Nguồn:Thị trường thấp tầng: Bí mật của 'chiêu thức' cam kết tiền thuê