Rủi ro từ những dự án thu tiền khách hàng dù chưa xây dựng

Mở bán, thu tiền khách hàng rồi quây tôn

Năm 2017, Công ty cổ phần Địa ốc Phú Tân làm lễ khởi công và mở bán dự án Tecco Đầm Sen Complex (số 4 Bùi Cẩm Hổ, phường Tân Thới Hòa, quận Tân Phú, Tp.HCM) cho nhiều khách hàng và dự kiến bàn giao hoàn thiện chung cư cho cư dân vào quý I/2019.

Nhưng đến nay, đã 5 năm dự án vẫn chưa được triển khai xây dựng.

Nguyên nhân được xác định, do chủ đầu tư chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý cần thiết. Hiện tại, dự án Tecco Đầm Sen Complex vẫn chưa được Sở Xây dựng Tp.HCM cấp giấy phép xây dựng và chưa đủ điều kiện huy động vốn, bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Qua tìm hiểu, dự án đã nhận tiền đặt cọc. Khách hàng còn nhận được “các hứa hẹn” sẽ triển khai xây dựng trong thời gian tới từ môi giới.

Từ đầu năm 2021 tới nay, do qua bức xúc vì chủ đầu tư “hứa hẹn” nên hàng trăm khách hàng mua chung cư tại dự án nhiều lần gửi đơn khiếu nại, kêu cứu đến cơ quan chức năng. Nhưng cho đến hiện tại, theo chia sẻ từ khách hàng, dự án vẫn chưa có dấu hiệu hoạt động trở lại.

Ngoài ra, theo kết luận Thanh tra Tp.HCM, giai đoạn 2006-2019, Công ty cổ phần Địa ốc Phú Tân vẫn còn nợ khoản tiền sử dụng đất lên đến 175 tỷ đồng.

Cụ thể, Công ty cổ phần Địa ốc Phú Tân được UBND Tp.HCM chấp thuận chuyển hình thức từ cho thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất từ năm 2011, giao đất thực hiện dự án từ 2012. Tuy nhiên, đến thời điểm thanh tra, công ty này vẫn chưa hoàn tất việc nộp tiền sử dụng đất cũng như triển khai dự án.

Năm 2018, dự án Ascent Plaza (số 375-377 Nơ Trang Long, phường 13, quận Bình Thạnh) do Công ty TNHH Tiến Phát Đông Bắc làm chủ đầu tư (thuộc Tiến Phát Corp).

Sau 4 năm rao bán nhà cho khách hàng, đến nay dự án cũng chưa xây dựng. Theo thỏa thuận với khách hàng, dự án bàn giao nhà vào quý IV/2020. Thế nhưng, đến nay dự án vẫn là bãi đất trống.

Giữa tháng 4/2022, Tiến Phát Corp có công văn gửi khách hàng thông báo, phương án tốt nhất hiện tại là thanh lý hợp đồng.

Tiến Phát Corp sẽ trả lại toàn bộ số tiền đã nhận của khách hàng và nhà đầu tư theo “hợp đồng đặt cọc” đã ký trước đó. Đồng thời, kèm theo lãi suất 5%/năm kể từ ngày khách hàng thanh toán cho đến khi hoàn tất thủ tục thanh lý.

Đáng chú ý, Sở Xây dựng Tp.HCM khẳng định, đến nay Tiến Phát Corp vẫn chưa nộp hồ sơ xin cấp phép xây dự án dự án Ascent Plaza. Quyết định chủ trương đầu tư của dự án này cũng đã hết hiệu lực từ đầu năm 2022.

Ngoài ra, Khu dân cư Phú Thuận (Lotus Residence) ở quận 7 mở bán từ những năm 2015, nhưng đến nay, khu đất dự án vẫn chỉ là bãi đất trống, các tiện ích như quảng cáo không có. Trong khi đó, khách hàng "đứng ngồi không yên" vì đã "xuống tiền" mua sản phẩm.

Theo tìm hiểu của PV Người Đưa Tin, năm 2015, Công ty Anh Tuấn rao bán dự án Lotus Residence và đã nhận đặt cọc của hàng trăm khách hàng.

Thời điểm đó, đơn vị này cam kết chỉ sau 1 năm sẽ bàn giao nền đất cho người dân. Nhiều khách hàng "xuống tiền" mua các sản phẩm, có người đã thanh toán hơn 90% giá trị hợp đồng và bắt đầu tiến hành xây dựng nhà ở.

Song, khi tiến hàng xây dựng như cam kết của chủ đầu tư thì chính quyền thông báo, buộc dừng thi công vì chủ đầu tư chưa đóng tiền sử dụng đất. Lúc này, nhiều khách hàng mới "ngã ngửa".

Công ty Anh Tuấn cho rằng, doanh nghiệp đã tích cực làm việc với Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM để đẩy nhanh tiến độ xác định tiền sử dụng đất cần phải thực hiện. Nếu được UBND Tp.HCM chấp thuận, thì kế hoạch xây dựng là quý II/2022. Dẫu vậy, gần hết quý II, dự án vẫn chưa biết khi nào được "hồi sinh".

Rủi ro khách hàng nhận hết

Chia sẻ với PV, luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư Tp.HCM cho biết, cho rằng mức giá hấp dẫn và sinh lời nên khách hàng, nhà đầu tư thường chủ quan, không yêu cầu chủ đầu tư dự án cung cấp các thủ tục pháp lý như: quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng, báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM)…

Sau nhiều năm, chủ đầu tư không triển khai thi công thì khách hàng mới biết dự án chưa đầy đủ pháp lý. Hệ quả là nhà đầu tư có nguy cơ mất trắng số tiền đặt cọc, thanh toán.

Khách hàng trót giao dịch vào các dự án này thì cần cân nhắc vì khi dự án không triển khai kéo dài cũng sẽ dẫn đến khả năng chủ đầu tư không còn khả năng về tài chính.

Trường hợp chủ đầu tư không đảm bảo thực hiện đúng tiến độ, khách hàng có thể yêu cầu chấm dứt thực hiện giao dịch và hoàn trả tiền hoặc khởi kiện ra tòa nếu không thỏa thuận được.

"Hiện nay, có nhiều vụ việc lôi nhau ra tòa kéo dài, phần lớn thiệt hại nghiêng về phía khách hàng. Do đó, trước khi có ý định đầu tư hoặc mua sản phẩm bất động sản nào đó thì khách hàng kiểm tra tính đầy đủ của pháp lý dự án thông qua chính quyền địa phương, hoặc yêu cầu chủ đầu tư cho xem các giấy tờ liên quan", luật sư Cường lưu ý và cho biết, khi sự việc đi quá xa, rất khó cho khách hàng lấy lại tiền, dù có nhờ luật sư vào cuộc.

“Ngoài ra, hiện nay nhiều chủ đầu tư mang quy hoạch 1/500 hay giấy phép xây dựng hạ tầng để quảng cáo đến khách hàng là dự án pháp lý đầy đủ. Tuy nhiên, cần hiểu dự án có quy hoạch 1/500 tức là công nhận quy hoạch dự án đó, không đồng nghĩa doanh nghiệp đã nộp tiền sử dụng đất hay đất dự án đã được chuyển đổi mục đích sử dụng. Giấy phép xây dựng mà nhiều doanh nghiệp thực hiện dự án khu dân cư thực tế nó chỉ là giấy phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật”, luật sư Cường nhấn mạnh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho rằng, hiện nay mất nhiều thời gian để một dự án có thể được công nhận pháp lý và doanh nghiệp được bán nhà hình thành trong tương lai. Vì vậy, khách hàng nên cẩn trọng với các giao dịch bất động sản.

"Nếu dự án đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật sẽ nằm trong danh mục của Sở Xây dựng các địa phương công bố, khách hàng sẽ được đảm bảo về quyền lợi. Còn với các dự án không nằm trong danh mục này, thì việc mua sản phẩm bất động sản tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho khách hàng và nhà đầu tư", ông Châu cho hay.