Định danh bất động sản: Tấm “căn cước” mới của thị trường và cuộc sàng lọc môi giới

Minh bạch hóa dữ liệu, thu hẹp “vùng xám” đầu cơ

Theo quy định tại Nghị định 357/2025/NĐ-CP, mỗi bất động sản sẽ được cấp một mã định danh điện tử là chuỗi ký tự gồm cả chữ và số, có độ dài tối đa 40 ký tự. Mỗi mã được cấp riêng cho từng căn nhà hoặc từng phần diện tích sàn trong một công trình xây dựng, không trùng lặp.

Đối với nhà ở, mã định danh được hình thành từ các thông tin cơ bản như mã thửa đất, mã dự án hoặc công trình xây dựng, mã địa điểm nếu có và một dãy ký tự tự nhiên. Toàn bộ quá trình tạo lập được thực hiện trên hệ thống dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ.

Giới chuyên môn đánh giá, đây là bước đi quan trọng trong quá trình chuẩn hóa và số hóa dữ liệu. Thị trường nhiều năm qua tồn tại tình trạng thông tin phân tán, thiếu liên thông giữa các cơ quan quản lý. Không ít trường hợp một bất động sản được rao bán trên nhiều nền tảng với mức giá khác nhau, hoặc xảy ra giao dịch chồng chéo do người mua không kiểm tra được lịch sử chuyển nhượng.

Thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ minh bạch hơn sau khi tiến hành định danh

Chị Lê Thu Trang, một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội, từng gặp tình huống mua một căn nhà phố vùng ven khi nghe thông tin khu vực sắp có hạ tầng lớn. Sau đó, chị mới phát hiện căn nhà đã được chuyển nhượng qua ba người chỉ trong vài tháng và giá bị đẩy lên đáng kể. “Nếu ngay từ đầu có thể tra cứu lịch sử giao dịch và tình trạng pháp lý rõ ràng, tôi đã có thêm dữ liệu để so sánh và cân nhắc kỹ hơn”, chị Trang chia sẻ.

Khi hệ thống dữ liệu được quản lý thống nhất và có thể truy xuất nhanh chóng, rủi ro pháp lý đối với người mua được giảm đáng kể. Đồng thời, cơ quan quản lý có thêm công cụ để theo dõi biến động thị trường, qua đó hạn chế tình trạng tạo sốt đất dựa trên tin đồn hoặc giao dịch lòng vòng nhằm đẩy giá.

Trong ngắn hạn, một bộ phận nhà đầu tư theo đuổi chiến lược lướt sóng có thể thận trọng hơn khi mọi biến động đều được lưu vết. Tuy nhiên về dài hạn, việc định danh được xem là nền tảng giúp giá cả phản ánh sát giá trị thực, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào tâm lý đám đông.

Môi giới từ “giữ thông tin” sang cung cấp dịch vụ

Tác động của chính sách không dừng lại ở phía nhà đầu tư. Lực lượng môi giới được dự báo sẽ chịu ảnh hưởng trực tiếp khi lợi thế nắm giữ thông tin dần thu hẹp.

Trước đây, một trong những “vốn liếng” quan trọng của môi giới là khả năng tiếp cận nguồn hàng, nắm lịch sử giao dịch hoặc tình trạng pháp lý mà người mua khó tự kiểm chứng. Khi dữ liệu được số hóa và công khai hơn, người mua có thể chủ động tra cứu, đối chiếu thông tin trước khi ra quyết định.

Anh Trần Quốc Minh, môi giới hoạt động tại khu vực phía Tây Hà Nội, cho biết khách hàng hiện nay đã kỹ tính hơn nhiều so với vài năm trước. “Khách thường yêu cầu cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý, thậm chí tự kiểm tra thêm trước khi xuống tiền. Khi hệ thống định danh hoàn thiện, vai trò của môi giới chắc chắn phải thay đổi”, anh Minh nói.

Vị thế nắm giữ thông tin của lực lượng môi giới bất động sản sẽ không còn như trước

Theo đó, môi giới không thể chỉ dừng lại ở việc giới thiệu sản phẩm hay truyền đạt thông tin. Thay vào đó, họ cần nâng cao năng lực tư vấn, phân tích thị trường, hỗ trợ pháp lý và đồng hành cùng khách hàng trong suốt quá trình giao dịch.

Một số môi giới khác cũng thừa nhận, mô hình hoạt động tự phát, thiếu kiến thức chuyên môn sẽ ngày càng khó tồn tại. Khi lợi thế chênh lệch thông tin không còn rõ rệt, giá trị gia tăng phải đến từ chất lượng dịch vụ và uy tín cá nhân.

Thực tế tại nhiều quốc gia cho thấy, dù thị trường minh bạch, môi giới vẫn đóng vai trò quan trọng trong kết nối cung cầu. Tuy nhiên, yêu cầu về tính chuyên nghiệp và đạo đức nghề nghiệp cao hơn đáng kể.

Ở góc độ nhà đầu tư, việc mỗi bất động sản có một “căn cước” riêng được kỳ vọng sẽ tạo môi trường cạnh tranh công bằng hơn. Những người đầu tư dựa trên giá trị khai thác thực tế, tầm nhìn dài hạn có thể hưởng lợi nhiều hơn so với nhóm đầu cơ ngắn hạn.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi, việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu và triển khai mã định danh điện tử được xem là nền tảng quan trọng để tái cấu trúc cách vận hành của thị trường. Khi thông tin không còn là “đặc quyền” của một nhóm nhỏ, cuộc chơi sẽ dần chuyển từ khai thác khoảng trống dữ liệu sang cạnh tranh bằng năng lực và giá trị thực.

Nguồn: Định danh bất động sản: Tấm “căn cước” mới của thị trường và cuộc sàng lọc môi giới