Nhiều ý kiến xung quanh quy định giao dịch bất động sản thông qua sàn
Lực lượng hành nghề môi giới bất động sản hiện có khoảng 300.000 người, mỗi năm kết nối cung cầu thành công hàng trăm ngàn sản phẩm, với giá trị sản lượng ước đạt khoảng nửa triệu tỷ đồng. Hiện có tới 90% sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai chào bán ra thị trường thông qua đơn vị phân phối, sàn giao dịch bất động sản.
LO NGẠI SÀN GIAO DỊCH SẼ TRỞ THÀNH “ÔNG VUA” CỦA THỊ TRƯỜNG
Tuy vậy, nếu so sánh với thế giới, môi giới bất động sản Việt Nam thiếu tính chuyên nghiệp, chuẩn mực và đạt trình độ kém. Nhiều môi giới có hành vi găm đất, thổi giá, tạo sốt ảo gây lũng loạn thị trường. Nhiều môi giới còn trực tiếp hoặc tiếp tay cho chủ dự án, lừa đảo khách hàng bằng dự án “ma”, bằng quảng cáo, đưa thông tin thất thiệt, gây hậu quả cho người tiêu dùng, ảnh hưởng uy tín cho thương hiệu các chủ đầu tư chân chính.
Trên cơ sở đó, Hiệp hội bất động sản Việt Nam (HoREA) kiến nghị không bắt buộc mà chỉ nên khuyến khích giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua sàn giao dịch bất động sản.
“Nếu quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch” thì “sàn giao dịch” từ “thân phận” của một người “làm thuê”, chỉ chuyên “cung cấp dịch vụ” cho bên bán và bên mua nhà đất sẽ trở thành “ông vua” của thị trường bất động sản do được trao “đặc quyền, đặc lợi”. Dù không phải góp một đồng vốn nào với chủ đầu tư để bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoặc đầu tư xây dựng các công trình trong dự án nhưng lại được hưởng phí dịch vụ bán hàng tối thiểu là 2%, thậm chí lên đến 7-8% trên doanh số bán hàng. Mà tổng giá trị của thị trường bất động sản lên đến hàng triệu tỷ đồng, chỉ tính mức phí dịch vụ môi giới tối thiểu là 2% thì tổng chi phí môi giới có thể lên đến hàng ngàn tỷ đồng mỗi năm”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam phân tích.
Tuy nhiên, từ thực tế hoạt động, nhiều sàn giao dịch chia sẻ, ngoài việc phải chứng minh năng lực kinh doanh, họ còn phải chuẩn bị lượng tài chính thường giao động từ 30 -50 triệu đồng/ căn hộ nhận bán để nộp cho chủ đầu tư. Có những dự án, khoản tiền phải này lên đến cả 100 tỷ đồng. Ngoài ra, họ còn phải tự bỏ chi phí để quảng cáo, để làm marketing tiếp thị cho sản phẩm, thậm chí còn phải lo vốn hùn hạp cùng chủ sàn giao dịch để ký cược cho chủ dự án. Đây là khoản chi phí rất lớn mà những tổ chức, cá nhân làm môi giới bất động sản phải bỏ ra chứ không đơn giản là chỉ tốn chút công sức, thời gian rồi ngồi thu tiền hoa hồng.
HOẠT ĐỘNG TRONG SỰ QUẢN LÝ LỎNG LẺO CỦA PHÁP LUẬT
“Vai trò của môi giới bất động sản là vô cùng quan trọng trong phát triển kinh tế Việt Nam. Nhưng họ lại đang bị thiếu đi sự quan tâm tương xứng từ xã hội và pháp luật. Việc thiếu quan tâm và buông lỏng quản lý của pháp luật còn là nguyên nhân tạo ra mảng tối của nghề môi giới bất động sản”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhìn nhận.
Theo ông Đính, môi giới và sàn giao dịch bất động tại Việt Nam đang hoạt động kinh doanh trong môi trường rất yếu và thiếu hệ sinh thái tốt dành cho họ. Đơn cử như: Thông tin thị trường rất hạn chế, không rõ ràng, thường là phải tự đi khai thác, tìm hiểu; Quy tắc đạo đức, ứng xử hành nghề bị xem nhẹ; Muốn được học hỏi, đào tạo nâng cao kỹ năng nghiệp vụ, thì rất hiếm môi trường đào tạo chuẩn mực; Muốn được nhận chứng chỉ hành nghề cho đúng quy định, thì nhiều địa phương rất hạn chế tổ chức, thậm chí từ chối tổ chức… Dẫn đến hiện nay, chỉ khoảng 10% số môi giới bất động sản có chứng chỉ hành nghề.
Hơn nữa, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, khi hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề, nhưng không cần phải qua đào tạo. Đây là nguyên nhân bất cập rất lớn khiến có đến 90% môi giới không có kiến thức căn bản của người làm môi giới. Một số điểm nữa của môi giới bất động sản Việt Nam là hoạt động ở đâu, kinh doanh cái gì đều không bao giờ báo cáo với cơ quan quản lý Nhà nước, Pháp luật có quy định nhưng lỏng nên khó xử lý. Do vậy, rất dễ tạo điều kiện để họ lừa dối, thậm chí lừa đảo khách hàng.
Bên cạnh đó, quy định pháp luật không bắt buộc các dự án phải niêm yết công khai, phải giao dịch qua sàn giao dịch nên việc thực thi thẩm tra đối với pháp lý, chất lượng… của bất động sản nhằm bảo vệ lợi ích cho khách hàng, bị xem nhẹ và đùn đẩy trách nhiệm.
Trước thực tế trên, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này đã quy định giao dịch bất động sản buộc phải qua sàn giao dịch, đồng thời cũng phân định rõ vai trò, chức năng của sàn giao dịch (sàn vừa là người hỗ trợ chủ đầu tư, vừa đảm bảo thông tin chính xác cho người tiêu dùng, chịu trách nhiệm trước mọi thông tin đưa ra về sản phẩm chào bán…). Tuy nhiên, theo ông Đính, để hoạt động môi giới bất động sản đi vào quy củ thì Luật cần quy định rõ hơn quyền hạn, chức năng, nghĩa vụ của môi giới, của sàn, của người cấp chứng chỉ… để nếu xảy ra vi phạm thì đã có căn cứ xử lý theo đúng pháp luật.
GIAO DỊCH QUA SÀN, TẠO LẬP THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN LÀNH MẠNH
Góp ý về dự thảo Luật, nhiều chuyên gia đánh giá việc quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn cùng với những quy định cụ thể về điều kiện hoạt động của sàn, của môi gới sẽ giúp cho người tiêu dùng được thẩm định sản phẩm, đồng thời giúp cơ quan chức năng có thông tin đầy đủ về thị trường để kịp thời kiểm soát, ban hành những chính sách phù hợp, vừa là thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, vừa ngăn chặn hành vi rửa tiền, trốn thuế….
Theo Luật sư Lê Trọng Thêm, đến từ LTT & Lawyers Law Firm, với các bất động sản đã có sổ, giao dịch thông qua xác nhận của phòng công chứng, thì với bất động sản hình thành trong tương lai, cũng cần có sự thẩm định để đảm bảo quyền lợi cho người mua. Thực tế, có không ít tranh chấp căng thẳng, kéo dài giữa khách hàng chủ đầu tư vì khách hàng không được cung cấp thông tin đúng về dự án.. Do đó, cần thực hiện giao dịch qua sàn để có một đơn vị chịu trách nhiệm về nhứng thông tin họ đưa ra, nhằm bảo vệ người tiêu dùng… Song cũng cần phải có quy định chặt chẽ hơn nữa đối với nghề môi giới bất động sản. Đây phải là một ngành kinh doanh trong hệ sinh thái bất động sản với nhiều yêu cầu khắt khe về kiến thức về thị trường, về Luật, về định giá tài sản, phải có, kinh nghiệm, đạo đức…
Do đó, mỗi môi giới phải có định danh riêng, mỗi bất động sản cũng phải được cấp mã định danh để dễ dàng theo dõi, kiểm soát biến động giao dịch. Thậm chí cần có trung tâm lưu ký các mã bất động sản và các môi giới là thành viên của trung tâm lưu ký đó thì mọi thông tin đều minh bạch, người đi mua bất động sản sẽ không phải lo về việc tiếp nhận thông tin không chính xác.
"Tôi cho rằng, trong tương lai, nếu làm tốt hơn khâu đào tạo, quản lý, sát hạch, xây dựng tốt các bộ tiêu chuẩn nghề nghiệp thì trong tương lai, đội ngũ môi giới sẽ đáp ứng được mục tiêu đưa ra tạo lập thị trường minh bạch, bền vững”, Luật sư Lê Trọng Thêm, đến từ LTT & Lawyers Law Firm nhận định.
Đồng quan điểm, LS. Nguyễn Thanh Hà, công ty Luật TNTP nhìn nhận, việc bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn mang lại nhiều lợi ích. Nhưng nếu không thực hiện thì nên cấm tất cả người những người không có thẻ được hành nghề môi giới được hành nghề. Đồng thời cần nâng cao hơn nữa công tác đào tạo, sát hạch, cấp chứng chỉ môi giới… và cần phát triển Hội môi giới của người mua (người mua có nghĩa vụ trả tiền) để đảm bảo quyền lợi người mua thay vì bảo vệ quyền lợi cho chủ đầu tư như tình trạng phổ biến hiện nay.
|
Điều 60. Các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản PA1: Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản. PA 2: Các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Luật này mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) |
Nguồn: Nhiều ý kiến xung quanh quy định giao dịch bất động sản thông qua sàn
Tin liên quan
Đà Nẵng: Bất động sản vùng ven nổi sóng 07/03/2026 11:00
Cùng chuyên mục
Lãi suất vay mua nhà tăng: Vì sao giá chung cư vẫn khó giảm?
Bất động sản 13/03/2026 11:00
Trái phiếu doanh nghiệp đầu năm 2026: Phát hành dè dặt, áp lực đáo hạn vẫn lớn
Chứng khoán 12/03/2026 17:00
Kỷ nguyên của các siêu đô thị nhìn ra biển lớn, Vịnh Tiên - Cần Giờ tiên phong đón đầu xu thế mới
Bất động sản 12/03/2026 15:00
Hoàn thiện cơ chế để hiện thực hóa đô thị TOD tại Việt Nam
Bất động sản 11/03/2026 15:00
Lãi suất vay mua nhà tăng cao, thị trường bất động sản đứng trước phép thử mới
Bất động sản 10/03/2026 09:00
Đà Nẵng mở rộng đô thị về phía Nam
Bất động sản 09/03/2026 15:00
Các tin khác
Bộ Xây dựng thay đổi thủ tục công nhận và phát triển đô thị
Bất động sản 08/03/2026 13:00
Việt Nam có thêm 27 siêu dự án bất động sản tổng vốn hơn 3 triệu tỷ
Bất động sản 07/03/2026 15:54
Thị trường địa ốc bước vào kỷ nguyên dữ liệu số
Bất động sản 03/03/2026 11:00
Thêm cơ hội an cư cho người dân
Bất động sản 02/03/2026 13:00
Chính sách thuế bất động sản cần minh bạch dữ liệu và lộ trình phù hợp
Bất động sản 26/02/2026 11:00
Cảnh báo lừa đảo “suất nội bộ” nhà ở xã hội
Bất động sản 25/02/2026 11:00
Thị trường bất động sản 2026 bước vào giai đoạn sàng lọc, nguồn cung trung cấp tăng mạnh
Bất động sản 24/02/2026 15:00
Khởi công dự án nhà ở xã hội hơn 1.200 tỷ tại Thái Nguyên
Bất động sản 24/02/2026 11:00
Bức tranh kinh doanh của DN nhà ở năm 2025: Thăng hoa và kỷ lục
Bất động sản 23/02/2026 15:13
Giãn dân nội đô Hà Nội: Chiến lược tái cấu trúc đô thị và bài học từ Bắc Kinh
Bất động sản 23/02/2026 09:00
Pháp lý mở đường cho giấc mơ an cư
Bất động sản 22/02/2026 15:00
Doanh nghiệp bất động sản vào cuộc đua mới
Bất động sản 21/02/2026 11:00
Doanh nghiệp địa ốc trước xu thế phát triển bền vững
Bất động sản 19/02/2026 11:00
Bất động sản 2026: Ngựa phi nước đại
Bất động sản 18/02/2026 15:00
Tháo gỡ nút thắt thể chế và quỹ đất để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội
Bất động sản 17/02/2026 11:00
Cơ hội và thách thức cho thị trường bất động sản TP HCM
Bất động sản 16/02/2026 11:00
Tết giữa miền xanh tại các đại đô thị của nhà sáng lập Ecopark
Bất động sản 15/02/2026 11:00
Giãn dân nội đô Hà Nội: Cú hích tái định hình thị trường
Bất động sản 14/02/2026 09:00
Nỗ lực gỡ thẻ vàng thủy sản và khai thác nghề cá có trách nhiệm tại các vùng biển.
Video 11/02/2025 16:16
WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG #62
Video 24/05/2024 15:33
Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”
Video 20/11/2023 17:25
Trao yêu thương cho em
Video 10/10/2022 14:03
Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia
Video 10/10/2022 13:58