“Đọc vị” thị trường bất động sản nửa đầu năm 2025: Nguồn cung tăng vọt, giá vẫn “neo” cao

Trình bày báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam quý 2 và 6 tháng đầu năm 2025, ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường BĐS VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, thị trường địa ốc ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ nét về nguồn cung.

Nguồn cung tăng vọt

Cụ thể, trong quý 2, thị trường BĐS nhà ở ghi nhận hơn 36 nghìn sản phẩm mới, gấp hơn 2,5 lần quý trước và tăng 90% so với cùng kỳ năm 2024. Tính chung 6T/2025, tổng cung BĐS nhà ở đạt 64 nghìn sản phẩm, bằng khoảng 80% cả năm 2024. Trong đó, có hơn 51 nghìn sản phẩm mới, còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán.

Nguồn cung tăng vọt đến từ việc nhiều dự án quy mô lớn được tái khởi động sau khi tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đặc biệt là tại khu vực phía Nam. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng - nơi nhu cầu cao nhất. Thị trường chủ yếu mở bán căn hộ cao cấp, sang trọng, và gần như không có căn hộ thương mại dưới 60 triệu/m².

Theo đó, nguồn cung phân khúc căn hộ chung cư mở bán mới trong nửa đầu năm tăng gấp 2 lần so với cùng kỳ 2024, nhưng cơ cấu nguồn cung không có nhiều biến động, thậm chí có xu hướng ngày càng lệch pha khi các dự án mở bán có giá trên 80 triệu/m2 tăng mạnh. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ chung cư cao cấp, sang trọng đạt tới 62%, tăng 5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2024, tương đương với mức tăng hơn 10 nghìn sản phẩm. Trong đó, tỷ trọng căn hộ chung cư sang trọng tăng tới 16 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Tỷ trọng nguồn cung căn hộ chung cư trung cấp trong cơ cấu nguồn cung căn hộ chung cư mở bán trong nửa năm qua đạt 30%, tương đương với khoảng 9 nghìn căn, tăng hơn 4 nghìn căn so với cùng kỳ năm 2024, nhờ nhiều hơn các dự án mở bán mới ở các tỉnh ven đô thị đặc biệt với giá từ 40 triệu/m2. Nguồn cung căn hộ chung cư bình dân vẫn được đóng góp từ các dự án NƠXH cũng có số lượng tăng nhẹ, đạt khoảng 3 nghìn căn nhưng tỷ trọng thậm chí còn sụt giảm do tốc độ tăng trưởng nguồn cung căn hộ chung cư bình dân, trung cấp không theo kịp sự gia tăng mạnh mẽ từ phân khúc cao cấp và hạng sang.

Đánh giá về sự phân hóa nguồn cung theo khu vực và doanh nghiệp cung ứng, bà Miền cho biết, nguồn cung được cải thiện với sự đa dạng hóa về khu vực, mở rộng từ lõi đô thị ra các vùng vệ tinh, đô thị loại hai có quỹ đất lớn và chi phí đầu tư hợp lý. 53% nguồn cung BĐS nhà ở mở bán trong quý 2 được đóng góp bởi các dự án tại miền Bắc. Khu vực miền Nam tiếp tục đóng góp 34% nguồn cung nhà ở mở bán trong quý 2, không có nhiều cải thiện dù số dự án mở bán mới tại miền Nam tăng mạnh, do quy mô chưa đủ lớn để bắt kịp tốc độ ra hàng ồ ạt từ các khu đô thị miền Bắc.

Nguồn cung vẫn được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn, đóng góp hơn 72% tổng nguồn cung nhà ở mở bán trong quý 2, tăng gần 40 điểm phần trăm so với quý trước. Trong đó, hơn 50% nguồn cung mở bán trong quý 2 được đóng góp bởi các dự án khu đô thị của Vinhomes. Bởi các doanh nghiệp vừa và nhỏ, không có lợi thế về quỹ đất và tài chính, khó có khả năng mở rộng quỹ đất mới trong bối cảnh giá đất tăng cao chủ yếu tập trung triển khai các dự án tại các tỉnh với quy mô nhỏ. Tuy nhiên, thị trường ghi nhận sự trở lại của hàng loạt các doanh nghiệp lớn tại khu vực miền Nam, hứa hẹn sẽ góp phần gia tăng nguồn cung và nâng cao tính cạnh tranh trong thời gian tới.

Giá cao nhưng vẫn hấp thụ tốt

Các dự án mở bán mới có giá cao nhưng vẫn được hấp thụ tốt do nhu cầu nhà ở của nhóm có khả năng tài chính tốt, bao gồm cả người dân Việt Nam và khách nước ngoài, vẫn cao. Nhu cầu đầu tư cũng tăng lên khi khách hàng tận dụng dòng tiền “rẻ" với kỳ vọng giá tiếp tục tăng. Trong quý 2, toàn thị trường ghi nhận khoảng 27 nghìn giao dịch thành công, nâng tỷ lệ hấp thụ lên 54%, tăng 9 điểm phần trăm so với quý trước, nhờ nhiều dự án ra mắt vào cuối quý 1 được ghi nhận giao dịch vào quý 2. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới trong quý 2 đạt 61%, tương đương quý trước với hơn 22 nghìn giao dịch, gấp gần 2,5 quý trước. Giao dịch vẫn được đóng góp chủ yếu bởi phân khúc căn hộ chung cư, chiếm hơn 56%, với tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 63%. Các dự án thấp tầng mở bán mới cũng được hấp thụ 60% khi nhu cầu đầu tư phục hồi và giá các sản phẩm cao tầng neo cao.

Tính chung nửa đầu năm, toàn thị trường địa ốc ghi nhận khoảng 40 nghìn giao dịch, gấp 2 cùng kỳ năm 2024 và gấp hơn 5 lần cùng kỳ năm ngoái. Nhiều dự án mở bán “ăn theo” các dự án lớn, “sóng" sáp nhập được hấp thụ tốt. Lượng quan tâm, giao dịch BĐS bắt đầu quay trở lại các tỉnh, thành phía Nam, với đa dạng lựa chọn có mức giá tốt hơn.

Với việc dòng tiền “dễ” bơm vào thị trường không được kiểm soát tốt, cộng với sự phục hồi của nền kinh tế, quá trình đô thị hóa đã kéo theo nhu cầu BĐS nhà ở tăng cao ở mọi phân khúc. Tiếp đó là chính sách thúc đẩy đầu tư công, kéo theo sự phát triển của hệ thống hạ tầng, giao thông, đường xá ngày càng thuận tiện, đất đai ngày càng tích lũy thêm giá trị nội tại, khiến mặt bằng giá BĐS liên tục tăng cao và thiết lập mặt bằng mới.

Trong quý 2/2025, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán căn hộ chung cư. Theo sau là TP. Đà Nẵng, trong khi TP. HCM cũng ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể ở cả giá bán. So với kỳ gốc, giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu tăng lần lượt là Tp Hà Nội (87,7%), Đà Nẵng (69,8%) và TP. HCM (48,3%).​

Giá bán trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý 2/2025 đạt mức trung bình 75,5 triệu đồng/m², tăng khoảng 7,7% so với quý trước và tăng mạnh 87,7% so với kỳ gốc. Đà tăng giá chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư tiếp tục chào bán hàng tồn kho với mức giá điều chỉnh nhích lên. Mặt bằng giá căn hộ chung cư thứ cấp tại Hà Nội cũng tăng trở lại khi các dự án mở bán mới đều có giá trên 75 triệu/m2, lượng dự án dự kiến mở bán có giá trên 100 triệu/m2 cũng tăng trưởng “đột biến", dù thanh khoản thứ cấp không có nhiều cải thiện.

Khu vực Hồ Chí Minh ghi nhận mức giá bán bình quân là 77,1 triệu đồng/m2. Giá CHCC các dự án trong tập mẫu tăng nhẹ so quý trước nhưng so với kỳ gốc ghi nhận mức tăng 48,3%. ​

Thị trường căn hộ chung cư tại TP. Đà Nẵng trong quý 2/2025 ghi nhận giá bán bình quân đạt mức 66,4 triệu đồng/m², tăng khoảng 5% so với quý trước và tăng mạnh 69,8% so với kỳ gốc. Trong giai đoạn 2019-2025, tốc độ tăng giá căn hộ tại Đà Nẵng ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội, cao hơn khoảng 1,6 lần so với TP. HCM. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự xuất hiện của nhiều dự án mới được chào bán với mức giá cao hơn đáng kể so với mặt bằng trước đó, góp phần thiết lập mặt bằng giá mới cho thị trường.​

Thanh khoản thứ cấp vẫn chỉ ghi nhận chủ yếu tại các dự án căn hộ trong đại đô thị đã hình thành và thu hút cư dân về ở, có mức giá khoảng 50 triệu/m2 hoặc các chung cư cao cấp ở khu vực trung tâm.

VARs dự báo, mặt bằng giá BĐS sẽ tiếp tục tăng trong ngắn hạn do kỳ vọng sinh lời của nhà đầu tư vẫn ở mức cao. Một bộ phận lớn nhà đầu tư hiện không chịu áp lực tài chính đáng kể, bao gồm áp lực từ chi phí vốn vay, nên chưa có động lực điều chỉnh giảm giá bán. Ngược lại, kỳ vọng còn có xu hướng tăng lên trong bối cảnh lãi suất được duy trì ở mức thấp, dòng tiền giá rẻ tiếp tục được bơm ra thị trường và các chính sách thúc đẩy đầu tư công được triển khai mạnh mẽ trong bối cảnh nguồn cung BĐS ở mức giá phù hợp vẫn đang ở tình trạng khan hiếm.

Một tín hiệu đáng mừng với thị trường là nhà đầu tư đang “chọn lọc” hơn, dần chuyển hướng quan tâm đến giá trị khai thác thực, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá. Đồng thời có xu hướng dịch chuyển dòng tiền đến các thị trường vùng ven đô thị lớn, với mức giá phù hợp hơn trên cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Nguồn: “Đọc vị” thị trường bất động sản nửa đầu năm 2025: Nguồn cung tăng vọt, giá vẫn “neo” cao