Thị trường BĐS cuối năm 2025: Căn hộ hạng sang lên ngôi, nhà đầu tư tiếp tục tìm nơi “trú ẩn” tại bất động sản dòng tiền

Căn hộ cao cấp, hạng sang tiếp tục áp đảo thị trường thời gian tới

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, bức tranh thị trường những tháng cuối năm 2025 sẽ tương đối sôi động. Dự kiến sẽ có khoảng 25.000 sản phẩm mới ra mắt từ các dự án chuẩn bị mở bán, trong đó căn hộ chung cư tiếp tục chiếm ưu thế tuyệt đối.

Điểm nhấn đáng chú ý là phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn giữ vai trò chủ lực, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung. Ngược lại, phân khúc căn hộ thương mại giá rẻ hay nhà ở bình dân gần như “tuyệt chủng”. Điều này phản ánh xu hướng giá ngày càng rời xa khả năng chi trả của nhóm khách hàng mua để ở, vốn chỉ có thể tìm kiếm các sản phẩm vừa túi tiền.

Theo ông Đính, giá bán sơ cấp trong thời gian tới khó có khả năng hạ nhiệt, bởi áp lực từ chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án ngày một tăng, cùng với định vị sản phẩm đang được đẩy lên cao cấp hóa. Ngay cả khi nguồn cung mới ra mắt, xu hướng này vẫn chưa thay đổi. Thực tế cho thấy các dự án mở bán gần đây có mức giá cao nhưng vẫn được hấp thụ tốt nhờ lực cầu ở thực duy trì ổn định. Bên cạnh đó, một phần dòng tiền đầu tư cũng quay trở lại, đặt kỳ vọng vào đà tăng giá dài hạn.

Căn hộ cao cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản

Tuy nhiên, theo VARS, tốc độ hấp thụ sẽ có xu hướng ổn định hơn, không còn “nóng” như các đợt sốt trước đây. Thanh khoản tập trung chủ yếu ở các dự án thuộc đại đô thị quy mô lớn, hoặc những địa phương đang triển khai hạ tầng trọng điểm. Đặc biệt, các khu vực ven đô và tỉnh giáp ranh hai đô thị đặc biệt vẫn duy trì sức hút nhờ mức giá còn thấp, trong khi tiềm năng tăng giá trong tương lai được đánh giá cao.

Ngoài căn hộ, ông Đính cũng chỉ ra sự dịch chuyển ở các phân khúc khác. Cụ thể với đất nền, các sản phẩm có pháp lý minh bạch, tách thửa hợp lệ, tọa lạc tại khu vực hạ tầng đang được triển khai, tiếp tục ghi nhận mức tăng giá khả quan. Đây vẫn là kênh được ưa chuộng bởi nhà đầu tư dài hạn nhờ biên độ lợi nhuận ổn định.

Trong khi đó, các loại hình như biệt thự, liền kề, nhà phố có giá sơ cấp duy trì ở mức cao, do nguồn cung mới chủ yếu đến từ các khu đô thị được đầu tư đồng bộ. Quỹ đất khan hiếm tại các đô thị lớn cũng góp phần giữ giá. Trên thị trường thứ cấp, các dự án do chủ đầu tư lớn phát triển, có cộng đồng dân cư hình thành, vẫn duy trì sức hấp dẫn. Đáng chú ý, khi các khu căn hộ cao tầng đi kèm được triển khai, hiệu ứng cộng hưởng giúp giá trị sản phẩm thấp tầng giữ được đà tăng ổn định.

Tổng quan, phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang cùng với các dòng sản phẩm gắn liền hạ tầng, pháp lý minh bạch sẽ tiếp tục là trụ cột chính của thị trường trong những tháng cuối năm.

Bất động sản dòng tiền tiếp tục khẳng định vị thế

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhấn mạnh rằng phân khúc nào sẽ trở thành “đầu tàu” giai đoạn cuối năm 2025 và năm 2026 phụ thuộc nhiều vào chính sách vĩ mô. Trước đó, thị trường từng kỳ vọng giai đoạn khởi sắc bắt đầu từ quý II/2025 khi dòng tiền được khơi thông. Nhưng thực tế, chính sách thuế đối ứng áp dụng trong cùng thời điểm đã khiến tâm lý nhà đầu tư đảo chiều.

Cụ thể, việc Mỹ áp thuế đối ứng ở mức 20% đang tạo ra thách thức không nhỏ. Trong khi nhiều thị trường khu vực áp dụng mức thuế thấp để kích thích dòng vốn, mức thuế cao khiến giới đầu tư e ngại, tiếp tục giữ tâm lý phòng thủ. Thị trường vì thế chưa thể bước sang giai đoạn bứt phá ngay lập tức.

Trong bối cảnh này, bất động sản dòng tiền là những sản phẩm có khả năng tạo ra dòng thu nhập ổn định như căn hộ cho thuê, shophouse khai thác kinh doanh, bất động sản du lịch vận hành tốt – nổi lên như một lựa chọn “trú ẩn an toàn”. Ông Quốc Anh phân tích:

“Đây là những dòng sản phẩm đáp ứng cùng lúc hai tiêu chí: an toàn vốn và sinh lời ổn định. Khi thị trường còn nhiều biến động, thay vì chạy theo kỳ vọng lãi vốn ngắn hạn, nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang tài sản ‘ăn chắc mặc bền’, ít rủi ro và có thể duy trì dòng tiền dài hạn.”

Các sản phẩm dòng tiền vẫn được quan tâm trong giai đoạn cuối năm 2025

Điều này lý giải vì sao trong nửa cuối 2025, bất động sản dòng tiền tiếp tục khẳng định vị thế, trở thành “trụ đỡ” của thị trường. Trong khi nhiều phân khúc chịu tác động của chính sách và rủi ro vĩ mô, thì nhóm sản phẩm có dòng tiền ổn định lại giúp thị trường duy trì được nền tảng cân bằng.

Sự phân hóa rõ rệt sẽ thể hiện trong hai hướng, một bên, các phân khúc cao cấp, hạng sang, đất nền pháp lý minh bạch, dự án gắn liền hạ tầng vẫn có thanh khoản và tăng giá nhờ nhu cầu ở thực và kỳ vọng dài hạn. Bên còn lại, bất động sản dòng tiền tiếp tục trở thành lựa chọn chiến lược của giới đầu tư thận trọng, đóng vai trò như “cái neo” giữ thị trường khỏi rơi vào vòng xoáy giảm tốc.

Trong góc nhìn tổng quan, bức tranh bất động sản cuối năm 2025 được dự báo sôi động nhưng phân hóa mạnh. Căn hộ cao cấp, hạng sang tiếp tục chiếm ưu thế về nguồn cung và giá, trong khi bất động sản dòng tiền nổi lên như một kênh trú ẩn an toàn. Thị trường sẽ chưa thể bứt phá mạnh mẽ do áp lực vĩ mô và chính sách thuế, nhưng sự dịch chuyển dòng vốn cho thấy quá trình tái cấu trúc đang diễn ra. Đây sẽ là giai đoạn chuẩn bị quan trọng cho chu kỳ phục hồi mới trong năm 2026.

Nguồn: Thị trường BĐS cuối năm 2025: Căn hộ hạng sang lên ngôi, nhà đầu tư tiếp tục tìm nơi “trú ẩn” tại bất động sản dòng tiền