Bất động sản Hà Nội vào giai đoạn sàng lọc

Thị trường bất động sản Hà Nội đang cho thấy những tín hiệu điều chỉnh rõ nét sau giai đoạn tăng trưởng sôi động của năm 2025.

Tâm lý chờ đợi bao trùm

Kết quả khảo sát của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group ghi nhận, trong quý I/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 19.500 giao dịch, giảm 7% so với cùng kỳ năm trước và giảm tới 48% so với quý IV/2025. Đà giảm xuất hiện ở hầu hết các loại hình bất động sản.

Những con số này cho thấy, thị trường không chỉ chịu tác động từ yếu tố mùa vụ thường thấy đầu năm mà còn phản ánh sự suy giảm nhất định về khả năng hấp thụ cũng như động lực phục hồi so với giai đoạn tăng trưởng mạnh trong năm 2025.

Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất là sự dịch chuyển trong tâm lý của người mua. Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư có xu hướng đưa ra quyết định nhanh nhằm đón đầu cơ hội tăng giá, thì hiện nay phần lớn lựa chọn kéo dài thời gian quan sát. Nhà đầu tư ưu tiên quản trị dòng tiền, đồng thời chờ thêm những tín hiệu rõ ràng hơn từ mặt bằng lãi suất, triển vọng kinh tế vĩ mô và diễn biến giá bất động sản trước khi quyết định xuống tiền.

Kết quả khảo sát khách hàng do One Mount Group thực hiện trong quý I/2026 cũng phản ánh rõ xu hướng này. Chỉ khoảng 36% khách hàng vẫn duy trì nhu cầu rõ rệt đối với bất động sản, bao gồm nhóm đang cân nhắc và chuẩn bị mua, giảm mạnh so với mức 55% của năm 2025.

Đáng chú ý, chỉ khoảng 17% khách hàng dự kiến mua bất động sản trong vòng 6 tháng tới, trong khi có tới 41% lựa chọn thời điểm mua trong khoảng một năm tới. Điều đó cho thấy người mua đang thận trọng hơn đáng kể và có xu hướng kéo dài chu kỳ ra quyết định.

Tuy nhiên, sự thận trọng không đồng nghĩa với việc bất động sản mất đi sức hấp dẫn. Khảo sát cho thấy 58% khách hàng vẫn ưu tiên lựa chọn bất động sản trong danh mục đầu tư của mình, cao hơn các kênh đầu tư khác.

Điều này khẳng định niềm tin đối với tiềm năng tăng trưởng trung và dài hạn của thị trường vẫn được duy trì. Dù vậy, so với giai đoạn thị trường sôi động năm ngoái, tỷ lệ này đã giảm khoảng 13 điểm phần trăm.

Nguyên nhân chính dẫn đến sự suy giảm nhu cầu đến từ áp lực tài chính ngày càng lớn. Trong những năm gần đây, giá bất động sản tăng nhanh hơn đáng kể so với tốc độ tăng thu nhập của người dân, khiến khả năng tiếp cận nhà ở trở nên khó khăn hơn.

Bên cạnh đó, lãi vay vẫn duy trì ở mức tương đối cao, trong khi kinh tế toàn cầu còn tiềm ẩn nhiều yếu tố bất định. Điều này khiến ngay cả những khách hàng có tiềm lực tài chính tốt cũng trở nên thận trọng hơn khi sử dụng đòn bẩy tài chính cho các quyết định đầu tư ngắn hạn.

Nhu cầu ở thực dẫn dắt thanh khoản

Nhìn về triển vọng năm 2026, thị trường chuyển nhượng tại Hà Nội vẫn sẽ duy trì được thanh khoản đáng kể, song sự phân hóa sẽ ngày càng rõ nét giữa các khu vực và loại hình sản phẩm.

Ở phân khúc căn hộ thứ cấp, tổng lượng giao dịch dự kiến đạt khoảng 33.000 căn trong năm nay. Các đại đô thị quy mô lớn tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thanh khoản nhờ nguồn cung dồi dào, hệ sinh thái tiện ích hoàn thiện và nhu cầu ở thực ổn định.

Trong khi đó, phân khúc nhà đất thổ cư được dự báo đạt khoảng 30.500 giao dịch. Tuy nhiên, thanh khoản sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào từng khu vực cụ thể, đặc biệt là các yếu tố liên quan đến hạ tầng, mặt bằng giá và tính minh bạch của thông tin quy hoạch.

Năm 2026 sẽ không còn chứng kiến sự bùng nổ nhu cầu như năm 2025. Nhóm nhà đầu tư ngắn hạn sẽ tiếp tục thu hẹp, trong khi khách hàng mua để ở thực, tích sản và đầu tư dài hạn sẽ trở thành lực lượng dẫn dắt thị trường.

Trong bối cảnh đó, căn hộ chuyển nhượng vẫn là phân khúc có nhiều lợi thế nhờ mức giá phù hợp hơn, pháp lý rõ ràng, chất lượng sản phẩm đã được kiểm chứng và khả năng đưa vào sử dụng ngay.

Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ hơn, nơi những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, sở hữu pháp lý minh bạch và có mức giá hợp lý sẽ duy trì thanh khoản tốt, trong khi các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc định giá quá cao sẽ gặp nhiều thách thức hơn trong việc tìm kiếm người mua.

Có thể nói, sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản Hà Nội đang trở lại với các giá trị cốt lõi. Đây là quá trình cần thiết để thị trường phát triển bền vững hơn, đồng thời tạo nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng mới dựa trên nhu cầu thực và hiệu quả sử dụng tài sản thay vì các kỳ vọng ngắn hạn.

(*) Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group

Nguồn: Bất động sản Hà Nội vào giai đoạn sàng lọc