Thách thức khi giá nhà đất tăng “nóng”
Ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường đại học Nguyễn Trãi cho rằng, sự tăng giá bất động sản (BĐS) không chỉ là câu chuyện của cung - cầu mà còn là kết quả của nhiều yếu tố tác động đa chiều.
|
Đầu tiên, nguồn cung không đáp ứng nhu cầu thực tế. Trong những năm qua, thị trường tập trung phát triển các dự án nhà ở cao cấp, biệt thự và nghỉ dưỡng. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở xã hội và nhà giá rẻ - phù hợp với thu nhập trung bình của phần lớn người dân - lại vô cùng hạn chế. Nhu cầu vượt xa nguồn cung dẫn đến áp lực tăng giá.
Thứ hai, đầu cơ và đấu giá đất bị đẩy lên quá mức. Tình trạng đầu cơ giữ đất để chờ tăng giá, cùng với các phiên đấu giá đất bị đẩy giá cao bất hợp lý, đã làm tăng giá trị đất nền trên thị trường. Điều này gây mất cân đối cung cầu, còn tạo ra một mặt bằng giá phi thực tế.
Thứ ba, quy trình pháp lý đã cải thiện đáng kể, nhưng cần tinh gọn hơn nữa. Thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý cho các dự án BĐS tại Việt Nam có thể mất vài năm, gây đội chi phí cho các nhà đầu tư. Hệ quả là giá nhà ở bị đẩy lên cao, vượt ngoài khả năng chi trả của người dân.
Thứ tư, áp lực dân số tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM - trung tâm kinh tế, chính trị và văn hóa lớn nhất cả nước, thu hút lượng lớn dân cư từ các tỉnh thành khác. Mật độ dân số cao tại đây đã làm gia tăng nhu cầu nhà ở, đặc biệt tại các khu vực trung tâm, đẩy giá nhà đất lên cao.
Tăng giá trị tài sản đảm bảo và nguy cơ bong bóng
Khi giá BĐS tăng, giá trị tài sản đảm bảo tại các ngân hàng chắc chắn tăng theo, mang lại một số lợi ích rõ rệt. Các khoản vay dựa trên tài sản BĐS được định giá lại cao hơn ban đầu, sẽ tạo điều kiện mở rộng hạn mức tín dụng hoặc giải ngân thêm cho khách hàng.
Tài sản đảm bảo tăng giá còn giúp gia tăng lòng tin của thị trường, giúp các ngân hàng tăng cơ sở khi cấp tín dụng. Tuy nhiên, nếu giá BĐS tăng quá nhanh, vượt xa giá trị thực, các ngân hàng cần cẩn trọng nguy cơ đối mặt với một số rủi ro lớn.
Khi giá tài sản bị đẩy lên mức ảo, các khoản vay dựa trên giá trị này sẽ không bền vững. Nếu thị trường đảo chiều, các khoản tín dụng này dễ trở thành nợ xấu, nguy cơ vỡ bong bóng tín dụng.
BĐS thường có tính thanh khoản thấp, đặc biệt khi thị trường đóng băng. Nếu giá trị tài sản giảm mạnh, ngân hàng không thể thu hồi đủ vốn khi phát mãi tài sản, gây khó khăn trong xử lý tài sản đảm bảo.
Khi phần lớn dòng vốn ngân hàng bị “đóng băng” vào BĐS, các ngành kinh tế khác sẽ gặp khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng, gây mất cân đối dòng tiền, tăng áp lực thanh khoản.
Giải trình trước Quốc hội về báo cáo giám sát thị trường BĐS mới đây, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Thị Hồng cho biết, cho vay BĐS tới cuối tháng 9 là 3.15 triệu tỷ đồng, tăng 9.15% so với cuối năm ngoái. Tốc độ này cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng nền kinh tế (9%) và chiếm 20% tổng dư nợ nền kinh tế. Dư nợ tín dụng BĐS kinh doanh tăng cao hơn so với tín dụng BĐS tiêu dùng, lần lượt tăng 16% và 4.6% so với đầu năm. Trong 9 tháng qua, hệ thống ngân hàng đã bơm ra thị trường BĐS hơn 280,000 tỷ đồng.
Dữ liệu của VietstockFinance từ 12 ngân hàng có thuyết minh cho vay, tính đến 30/09/2024, có đến 10/12 ngân hàng tăng trưởng cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản so với đầu năm. Tổng dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản của 12 ngân hàng tại thời điểm cuối quý 3 là 644,056 tỷ đồng, tăng 23% so với đầu năm.
![]() |
Giải pháp để ổn định thị trường và giảm rủi ro
Để đảm bảo sự ổn định của hệ thống ngân hàng và phát triển bền vững thị trường BĐS, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa Chính phủ, ngân hàng và doanh nghiệp BĐS.
Để quản lý tín dụng BĐS chặt chẽ, các ngân hàng cần thắt chặt tiêu chuẩn cấp tín dụng cho các khoản vay BĐS với mục đích đầu cơ; yêu cầu vốn tự có cao hơn đối với các khoản vay BĐS để giảm rủi ro tín dụng.
Đồng thời, cần gia tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội. Các thủ tục pháp lý từ chính sách và khuyến khích đầu tư từ cơ quan quản lý như: Đơn giản hóa quy trình cấp phép dự án để tăng tốc độ triển khai, giảm chi phí và tăng nguồn cung; ưu đãi thuế và tín dụng cho các nhà phát triển nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội; xây dựng các dự án nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư để tạo nguồn cung ổn định.
Song song đó, cần tăng cường kiểm soát chặt chẽ việc đấu giá đất. Đặt ra giới hạn cho mức giá khởi điểm và mức tăng trong các phiên đấu giá đất để tránh tình trạng đẩy giá bất hợp lý. Hạn chế đầu cơ đất bằng cách đánh thuế cao với bất động sản không sử dụng.
Điều quan trọng là minh bạch hóa thông tin thị trường. Cần xây dựng nền tảng công nghệ quản lý dữ liệu BĐS để tăng tính minh bạch trong giao dịch, giúp nhà đầu tư và người dân có thông tin chính xác, hạn chế đầu cơ.
Nhìn chung, giá BĐS tăng cao vừa là cơ hội, vừa là thách thức lớn đối với thị BĐS và hệ thống ngân hàng. Thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn rất nhiều tiềm năng để phát triển, đặc biệt là trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và nhu cầu nhà ở tăng cao. Thay vì tập trung ngắn hạn vào lợi nhuận, các ngân hàng và doanh nghiệp BĐS cần hướng tới sự phát triển bền vững, cân đối cung và cầu, giữa đầu tư và nhu cầu thực tế. Chỉ khi đó, BĐS mới thực sự trở thành động lực tăng trưởng cho nền kinh tế và mang lại lợi ích lâu dài cho toàn xã hội.
Tin liên quan
Cùng chuyên mục
Thí điểm phát triển nhà ở giá phù hợp: Cần cơ chế đủ mạnh để đi vào thực tế
Bất động sản 19/03/2026 09:00
Xây dựng cơ chế tín dụng đặc thù cho nhà ở xã hội
Bất động sản 17/03/2026 15:00
Tạo đột phá cho nhà ở giá phù hợp
Bất động sản 16/03/2026 15:00
Lãi suất vay mua nhà nhích lên, giao dịch chậm
Bất động sản 15/03/2026 13:00
Quy hoạch Hà Nội 100 năm: 14 tuyến metro sẽ thay đổi "bản đồ" BĐS ra sao?
Bất động sản 15/03/2026 11:34
Nhà ở xã hội: Những nút thắt pháp lý bắt đầu được tháo gỡ
Bất động sản 14/03/2026 11:00
Các tin khác
Lãi suất vay mua nhà tăng: Vì sao giá chung cư vẫn khó giảm?
Bất động sản 13/03/2026 11:00
Trái phiếu doanh nghiệp đầu năm 2026: Phát hành dè dặt, áp lực đáo hạn vẫn lớn
Chứng khoán 12/03/2026 17:00
Kỷ nguyên của các siêu đô thị nhìn ra biển lớn, Vịnh Tiên - Cần Giờ tiên phong đón đầu xu thế mới
Bất động sản 12/03/2026 15:00
Hoàn thiện cơ chế để hiện thực hóa đô thị TOD tại Việt Nam
Bất động sản 11/03/2026 15:00
Lãi suất vay mua nhà tăng cao, thị trường bất động sản đứng trước phép thử mới
Bất động sản 10/03/2026 09:00
Đà Nẵng mở rộng đô thị về phía Nam
Bất động sản 09/03/2026 15:00
Bộ Xây dựng thay đổi thủ tục công nhận và phát triển đô thị
Bất động sản 08/03/2026 13:00
Việt Nam có thêm 27 siêu dự án bất động sản tổng vốn hơn 3 triệu tỷ
Bất động sản 07/03/2026 15:54
Đà Nẵng: Bất động sản vùng ven nổi sóng
Bất động sản 07/03/2026 11:00
Bất động sản hàng hiệu lõi trung tâm: Tư duy tích sản của giới siêu giàu
Bất động sản 06/03/2026 09:00
Định danh bất động sản: Tấm “căn cước” mới của thị trường và cuộc sàng lọc môi giới
Bất động sản 04/03/2026 17:00
Thị trường địa ốc bước vào kỷ nguyên dữ liệu số
Bất động sản 03/03/2026 11:00
Thêm cơ hội an cư cho người dân
Bất động sản 02/03/2026 13:00
Chuẩn hóa dữ liệu bất động sản
Bất động sản 27/02/2026 11:00
Chính sách thuế bất động sản cần minh bạch dữ liệu và lộ trình phù hợp
Bất động sản 26/02/2026 11:00
Cảnh báo lừa đảo “suất nội bộ” nhà ở xã hội
Bất động sản 25/02/2026 11:00
Thị trường bất động sản 2026 bước vào giai đoạn sàng lọc, nguồn cung trung cấp tăng mạnh
Bất động sản 24/02/2026 15:00
Khởi công dự án nhà ở xã hội hơn 1.200 tỷ tại Thái Nguyên
Bất động sản 24/02/2026 11:00
Nỗ lực gỡ thẻ vàng thủy sản và khai thác nghề cá có trách nhiệm tại các vùng biển.
Video 11/02/2025 16:16
WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG #62
Video 24/05/2024 15:33
Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”
Video 20/11/2023 17:25
Trao yêu thương cho em
Video 10/10/2022 14:03
Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia
Video 10/10/2022 13:58

