Hoàn thiện cơ chế để hiện thực hóa đô thị TOD tại Việt Nam

UBND TP HCM vừa phê duyệt đề cương điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2030, đồng thời thông qua đề cương xây dựng Kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2026 - 2030. Định hướng mới nhấn mạnh việc tổ chức không gian nhà ở gắn với hệ thống giao thông công cộng và mô hình đô thị định hướng giao thông (TOD).

Phát triển nhà ở gắn với giao thông công cộng có thể trở thành công cụ quan trọng để tái cấu trúc không gian đô thị.

Hạ tầng giao thông tạo lực đẩy cho bất động sản

Theo đề cương điều chỉnh, quy mô dân số của TP HCM được dự báo khoảng 16,25 triệu người. Không gian phát triển nhà ở sẽ được phân bổ theo cấu trúc các phân vùng đô thị gồm khu vực trung tâm, phía Đông, phía Tây, phía Bắc, phía Nam và khu vực Đông Nam gắn với Cần Giờ. Đặc biệt, nhà ở sẽ được tổ chức phát triển gắn với các tuyến giao thông công cộng để hình thành các khu đô thị theo mô hình TOD.

Thực tế tại nhiều quốc gia cho thấy, phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng có thể tạo ra mối quan hệ tương hỗ giữa hạ tầng và bất động sản.

PGS TS Nguyễn Vũ Phương, Phó giám đốc Học viện Chiến lược, bồi dưỡng cán bộ xây dựng cho biết tại Mỹ, Pháp, Nhật Bản hay Trung Quốc, khi hệ thống giao thông công cộng được đầu tư đồng bộ, giá trị bất động sản xung quanh các nhà ga thường gia tăng đáng kể. Phần giá trị tăng thêm này sau đó được tái đầu tư trở lại cho hạ tầng.

Bà Phạm Thị Kim Thanh, Quản lý Bộ phận Tư vấn đầu tư Savills Việt Nam cho biết, việc đầu tư hạ tầng giao thông có thể tạo ra những thay đổi rõ rệt đối với cấu trúc phát triển đô thị. Không chỉ giúp cải thiện khả năng kết nối, các dự án hạ tầng lớn còn mở ra dư địa phát triển mới cho thị trường bất động sản, đặc biệt tại các khu vực ngoại vi.

Các số liệu quốc tế cũng cho thấy xu hướng tương tự. Tại Singapore, giá căn hộ nằm trong phạm vi khoảng 400 m quanh các nhà ga tuyến Circle Line cao hơn khoảng 15% so với khu vực khác sau khi tuyến đi vào vận hành. Tại Kuala Lumpur, giá căn hộ trong bán kính 800 m quanh các ga tàu giai đoạn 2017 - 2018 cao hơn khoảng 30% so với mức trung bình của toàn thành phố. Trong khi đó tại Bangkok, giá bất động sản gần các tuyến metro tăng thêm từ 7% đến 21% tùy theo khoảng cách tới nhà ga.

Có thể thấy việc phát triển nhà ở gắn với giao thông công cộng có thể trở thành công cụ quan trọng để tái cấu trúc không gian đô thị và khai thác hiệu quả quỹ đất.

Hoàn thiện cơ chế để tăng tính khả thi

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng để mô hình TOD phát huy hiệu quả tại Việt Nam, yếu tố then chốt nằm ở khung pháp lý và cơ chế khai thác giá trị gia tăng từ đất đai.

Sự phân định rõ trách nhiệm và lợi ích giữa các bên là yếu tố quan trọng để triển khai hiệu quả các dự án đô thị gắn giao thông công cộng.

Theo đó, cơ chế Land Value Capture, tức chia sẻ phần giá trị đất tăng thêm nhờ đầu tư hạ tầng, cần được xây dựng rõ ràng. Nếu công cụ định giá đất và cơ chế phân bổ lợi ích chưa minh bạch, quá trình triển khai có thể dẫn tới nguy cơ đầu cơ hoặc sai lệch giá trị thị trường.

Bên cạnh đó, thói quen sử dụng phương tiện cá nhân vẫn đang chiếm ưu thế tại nhiều đô thị lớn. Khi giao thông công cộng chưa đủ thuận tiện, người dân vẫn có xu hướng lựa chọn nhà ở gắn với khả năng di chuyển bằng xe cá nhân. Điều này cũng khiến hạ tầng dành cho người đi bộ và xe đạp chưa được quan tâm đúng mức.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Vietnam, để phát triển đô thị TOD hiệu quả cần bảo đảm sự thống nhất giữa quy hoạch và pháp lý, đồng thời công khai quy hoạch chi tiết trước khi kêu gọi đầu tư nhằm hạn chế đầu cơ. Ngoài ra, cần chuẩn bị nguồn vốn cho công tác giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất sạch, đồng thời xây dựng cơ chế hợp tác công tư minh bạch nhằm thu hút các nhà đầu tư có năng lực tham gia phát triển dự án.

Ở góc độ quy hoạch, KTS Ngô Viết Nam Sơn cho rằng cần thay đổi cách tiếp cận trong phát triển đô thị. Thay vì chỉ đầu tư hạ tầng giao thông rồi mới kêu gọi phát triển bất động sản, các dự án TOD cần được triển khai theo hướng hợp tác đa ngành và hợp tác công tư ngay từ giai đoạn quy hoạch.

Theo ông, việc rà soát lại hướng tuyến, vị trí nhà ga và quy hoạch chi tiết xung quanh các tuyến metro sẽ giúp tăng khả năng thu hút nhà đầu tư. Đồng thời, cần tiến tới hình thành mô hình tổ chức quản lý TOD theo hình thức liên doanh công tư, trong đó khu vực nhà nước chịu trách nhiệm về pháp lý đất đai và giải phóng mặt bằng, còn khu vực tư nhân tham gia đầu tư và phát triển dự án.

Sự phân định rõ ràng về trách nhiệm và lợi ích giữa các bên được xem là điều kiện quan trọng để các dự án phát triển đô thị gắn giao thông công cộng có thể triển khai hiệu quả trong thời gian tới.

Nguồn: Hoàn thiện cơ chế để hiện thực hóa đô thị TOD tại Việt Nam