Phát triển nhà ở xã hội: Cần thu hẹp khoảng cách giữa kế hoạch và thực tế

Đó là chia sẻ của các chuyên gia và doanh nghiệp về các giải pháp khơi thông chính sách pháp lý trong phát triển nhà ở xã hội.

Tính đến tháng 10/2025, trên địa bàn TP HCM có 02 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành và đưa vào sử dụng với quy mô 1.554 căn.

Thu hẹp khoảng cách giữa kế hoạch và thực tế

Theo ông Nguyễn Duy Thành, chuyên gia bất động sản, với áp lực hàng trăm nghìn công nhân và người lao động thu nhập thấp tại TP HCM vẫn đang mỏi mòn chờ đợi một mái nhà ổn định để an cư lạc nghiệp và Đề án phát triển nhà ở xã hội được xem là lời giải cho bài toán an cư của người dân. Tuy nhiên, sau nhiều năm triển khai, số lượng nhà ở xã hội hoàn thành vẫn quá ít so với nhu cầu thực tế là vấn đề hết sức trăn trở cho các nhà quản lý cũng như doanh nghiệp triển khai dự án.

Cũng theo ông Thành, một thực tế không thể phủ nhận đó là những người thu nhập dưới 10 triệu đồng sẽ rất khó để tiếp cận nhà ở xã hội. Bởi, trên thực tế, khi tuyển chọn hồ sơ người tham gia phải được các cơ quan chức năng xác định đủ tiêu chí để mua nhà ở xã hội. Ngoài ra, người mua nhà phải đảm bảo nguồn thu chủ động mới đảm bảo trả nợ ngân hàng. Trong khi đó, nhà ở xã hội hiện nay có giá khá cao rõ ràng giấc mơ an cư của người lao động thu nhập dưới 10 triệu ngày càng xa vời hơn.

Theo ông Thành, nếu chiếu theo Nghị định số 100/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và các quy định hiện hành, cá nhân có thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng hoặc hộ (cặp vợ chồng) dưới 30 triệu đồng/tháng được xem là đủ điều kiện xét mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc chứng minh thu nhập, xét thứ tự ưu tiên và khan hiếm nguồn cung khiến quá trình này trở nên phức tạp.

“Một nghịch lý đang tồn tại là Nhà nước có chính sách hỗ trợ nhưng người cần lại không đủ điều kiện để tiếp cận theo quy định. Chưa kể, việc tháo gỡ những vướng mắc hiện nay vẫn còn rất chậm, từ quỹ đất đến cơ chế tín dụng, từ khâu phê duyệt đến năng lực triển khai của chủ đầu tư”, ông Thành nói.

Ông Nguyễn Duy Thành, chuyên gia bất động sản.

Theo ông Thành, đến nay, TP HCM mới hoàn thành hơn 1.500 căn nhà ở xã hội - một con số quá nhỏ so với kế hoạch gần 200.000 căn đến năm 2030. Khoảng cách giữa kế hoạch và thực tế cho thấy, thách thức không chỉ ở năng lực xây dựng mà còn ở chính sách, vốn và thủ tục pháp lý. Do đó, cần thu hẹp khoảng cách giữa kế hoạch và thực tế trên cơ sở đưa ra các giải pháp hữu hiệu để gỡ vướng trong quá trình phát triển nhà ở xã hội.

Nhiều dự án “chết yểu” do vướng pháp lý?

Nêu nguyên nhân dẫn đến những vướng mắc trong quá trình phát triển nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng một dự án nhà ở xã hội có đầu vào hoàn toàn khác với nhà ở thương mại. Bởi, trong thực tế nhà ở thương mại có thể tăng giá bán lên, lợi nhuận không bị khống chế. Song, đối với nhà ở xã hội lại bị khống chế lợi nhuận 10%, trong khi nếu dự án kéo dài sẽ dẫn đến chi phí bồi thường đất tăng lên cùng với đó lãi phải trả cũng tăng theo. Và đây chính là bài toán nan giải đang rất cần Chính phủ tháo gỡ.

“Không chỉ bị khống chế lợi nhuận, nhiều dự án còn “chết yểu” vì vướng mắc trong thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giải phóng mặt bằng hoặc thiếu vốn đầu tư. Thêm vào đó, quy trình xét duyệt và điều kiện mua nhà ở xã hội đang là rào cản khiến nhiều người dù có nhu cầu thực cũng không thể tiếp cận”, ông Nghĩa nêu.

Ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành.

Cũng theo ông Nghĩa, theo số liệu thống kê, kết quả phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020 cả nước chỉ đạt 41%. Riêng TP HCM đạt được gần 70%, song, con số tuyệt đối của TP HCM mới chỉ đạt được 15.000 căn trong 5 năm, có nghĩa là mỗi năm trung bình chỉ có 3.000 căn. Còn trên thực tế thì trong giai đoạn từ năm 2021 cho đến nay, TP HCM cũng chỉ mới hoàn thành được hơn 2.000 căn nhà ở xã hội. Và đây là một kết quả quá thấp so với mục tiêu đề ra.

Liên quan tới chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, ông Đỗ Diệp Gia Hợp - Phó trưởng phòng Bảo trì khai thác công trình giao thông, Sở Xây dựng TP HCM, cho biết đối với dự án nhà ở xã hội được công ty tài chính nhà nước cho vay theo Nghị quyết 09/2023 của HĐND TP HCM.

“Hiện nay mức vốn vay tối đa của dự án được ngân sách hỗ trợ lãi suất 200 tỷ đồng/dự án, không bao gồm thuế giá trị gia tăng được khấu trừ. Trong đó, phần vốn đầu tư xây dựng công trình được hỗ trợ tối đa 70%, phần vốn đầu tư công nghệ và thiết bị được hỗ trợ tối đa 80%. Thời hạn hỗ trợ lãi suất đối với dự án là không quá 7 năm”, ông Hợp thông tin.

Còn các chuyên gia đánh giá, chính sách hỗ trợ lãi suất là tín hiệu tích cực nhưng vẫn chưa đủ để thu hút dòng vốn vào phân khúc nhà ở xã hội. Do đó, để chính sách phát triển nhà ở xã hội thực sự hiệu quả, cần sự phối hợp chặt chẽ giữa Trung ương, địa phương và doanh nghiệp. Bên cạnh đó, xây dựng quy trình công khai, minh bạch để người lao động được hưởng lợi, góp phần phát triển an sinh xã hội.

Nguồn: Phát triển nhà ở xã hội: Cần thu hẹp khoảng cách giữa kế hoạch và thực tế