Phân lô bán nền vướng luật mới: Cần lộ trình phù hợp cho thị trường

Vẫn còn bất cập

Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không cho phép phân lô bán nền tại các khu vực phường thuộc đô thị loại III trở lên, nhằm hạn chế tình trạng phát triển nhà ở manh mún, thiếu kiểm soát trong không gian đô thị.

Trước đây, khi mô hình chính quyền địa phương còn ba cấp, phạm vi áp dụng quy định này khá rõ ràng, tương ứng với các phường của thị xã, phường của thành phố thuộc tỉnh và phường của thành phố trực thuộc trung ương. Các khu vực còn lại, về nguyên tắc, vẫn được phép phân lô bán nền theo quy định của địa phương.

Tuy nhiên, khi mô hình chính quyền chuyển sang hai cấp, bỏ thị xã, thành phố thuộc tỉnh và thực hiện sáp nhập cấp xã, ranh giới áp dụng quy định nêu trên bắt đầu phát sinh vướng mắc. Nhiều khu vực trước ngày 1/7/2025 còn được phép phân lô bán nền, nhưng sau khi trở thành một phần của phường thì lại không thể tiếp tục triển khai.

Ngoài ra, việc thay đổi mô hình chính quyền địa phương chỉ còn hai cấp, bỏ thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thị trấn... dẫn đến thay đổi hoàn toàn tư duy về “đô thị”, “phân loại đô thị”. Điều này khiến việc xem xét một khu vực nào được hay không được phân lô bán nền sẽ trở nên phức tạp, khó khăn hơn so với bối cảnh trước.

Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, Chủ tịch Hiệp hội. bất động sản TP. HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu, cho rằng hiện nay đang tồn tại một “độ vênh” đáng kể giữa các luật. Trong khi Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không cho phép phân lô bán nền tại các phường thuộc đô thị loại III trở lên, thì Luật Đất đai 2024 lại không cấm tách thửa, thậm chí tại các quận.

Thực tế này dẫn đến tình trạng người dân vẫn có thể tách thửa đất theo nhu cầu của hộ gia đình, nhưng đồng thời cũng phát sinh những thửa đất “dôi dư” đưa ra giao dịch trên thị trường. Một số đầu nậu, doanh nghiệp nhỏ thậm chí “núp bóng” chủ sử dụng đất để gom đất, tách thửa sau đó đưa sản phẩm ra thị trường để kinh doanh.

“Đây là quy định thiếu sự đồng bộ giữa Luật Đất đai với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Ba luật này lẽ ra phải được thiết kế trên cùng một nền tảng, đồng thời tiếp tục đồng bộ với Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn” - ông Châu nhấn mạnh.

Theo ông Châu, khi các luật không “nói cùng một ngôn ngữ”, thị trường sẽ rơi vào trạng thái vừa không kiểm soát được đầu cơ, vừa gây khó cho nhu cầu dân sinh chính đáng.

Ở góc nhìn khác, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VnREA), ông Nguyễn Văn Đính, cho rằng quy định về phân lô bán nền đang gặp phải khó khăn nhất định sau khi sáp nhập đơn vị hành chính trên toàn quốc. Trước đây, việc hạn chế hay cho phép phân lô bán nền được căn cứ vào tính chất đầu tư, khả năng đầu tư, kết quả đầu tư, mức độ đô thị hóa và yêu cầu về cảnh quan, mỹ quan đô thị.

“Bây giờ, khi bối cảnh đã thay đổi, chúng ta vẫn phải dựa trên những tiêu chí thực chất này để xác định khu vực nào cần hạn chế, khu vực nào có thể cho phép. Nếu không có hướng dẫn cụ thể sớm, việc xác định được hay không được phân lô bán nền sẽ rất khó, kéo theo rủi ro pháp lý và có thể khiến thị trường chững lại” - ông Đính chia sẻ với VietnamFinance.

Theo ông Đính, sự thiếu rõ ràng này không chỉ ảnh hưởng đến những vấn đề pháp lý đi theo, mà còn khiến hoạt động mua bán, giao dịch trên thị trường bị đình trệ do tâm lý e ngại rủi ro của người dân và nhà đầu tư.

Cần có chính sách chuyển tiếp phù hợp

Trước những bất cập nêu trên, các chuyên gia cho rằng việc ban hành chính sách chuyển tiếp hợp lý là yêu cầu cấp thiết để thị trường không bị “sốc”.

Theo ông Lê Hoàng Châu, việc căn cứ Nghị quyết số 111/2025/UBTVQH15 về phân loại đô thịtrên phạm vi toàn quốc, kết hợp với Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn sẽ giúp xác định lại rõ ràng khu vực nào là đô thị, khu vực nào là nông thôn trong bối cảnh sáp nhập đơn vị hành chính hiện nay. Trên cơ sở đó, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cần được sửa đổi cho phù hợp với thực tiễn mới.

Ông Châu cho rằng quy định hiện hành việc cấm phân lô bán nền tại các phường thuộc đô thị loại III trở lên là “khá cứng”. Với tư duy quản lý mới, cùng khung pháp lý về quy hoạch đô thị - nông thôn và phân loại đô thị vừa được hoàn thiện, việc mở rộng phạm vi cấm đến đô thị loại III cần được xem xét lại.

“Mục tiêu là vừa giải quyết nhu cầu dân sinh, vừa kiểm soát được tình trạng đầu nậu núp bóng người có đất để tách thửa. Thực tế cho thấy, trong nhiều đô thị hiện hữu vẫn tồn tại quỹ đất nông nghiệp xen cài, chứ không phải đô thị là không còn đất nông nghiệp” - ông Châu phân tích.

Theo ông, nhà nước vừa phải bảo đảm quyền tách thửa chính đáng của người dân để sử dụng, an cư, nhưng đồng thời cũng phải chấp nhận thực tế là họ có quyền tách thửa để chuyển nhượng. Vì vậy, chính sách phải sát thực tiễn và cần sử dụng hiệu quả các công cụ quy hoạch để kiểm soát

Chủ tịch HoREA kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đồng thời điều chỉnh một số nội dung của Luật Đất đai 2024 để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất trong quản lý hoạt động phân lô bán nền. Việc xác định khu vực cấm triển khai dự án phân lô bán nền cũng cần bám sát Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn và Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về phân loại đô thị.

Theo hướng tiếp cận này, phạm vi cấm phân lô bán nền nên được thu hẹp, tập trung vào các đô thị loại đặc biệt và loại I; còn đối với đô thị loại II và loại III, nên trao quyền cho chính quyền địa phương quy định cụ thể, phù hợp với điều kiện phát triển và thực trạng từng địa bàn.

Ông Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng khi bộ máy chính quyền hai cấp đã dần ổn định, việc tiếp theo là đẩy nhanh hoàn thiện khung chính sách, tận dụng những quy định cũ còn phù hợp và chuyển tiếp một cách mềm mại, nhằm tránh làm đứt gãy thị trường.

“Vấn đề đặt ra hiện nay là làm thế nào để tiếp tục vận dụng hiệu quả các chính sách hiện hành, bảo đảm dễ thực hiện và phát huy đầy đủ tác dụng trong bối cảnh mới, tránh đứt gãy thị trường” – ông Đính nhấn mạnh.

Nguồn:Phân lô bán nền vướng luật mới: Cần lộ trình phù hợp cho thị trường