Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 yêu cầu tạm dừng cho vay đặt cọc bất động sản

Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 (TP. Hồ Chí Minh và Đồng Nai) cho biết thời gian qua, thường xuyên nhận được đơn thư từ công dân phản ánh về việc các ngân hàng cho vay để thanh toán tiền đặt cọc đối với các đơn vị môi giới bất động sản. Nội dung đơn thể hiện sự bức xúc, cho rằng các ngân hàng thiếu thận trọng khi cấp tín dụng cho các mục đích tiềm ẩn rủi ro pháp lý và không bảo đảm quyền lợi khách hàng.

Từ thực tế tiếp nhận, xử lý phản ánh của người dân cũng như thông tin từ cơ quan chức năng, NHNN KV2 nhận định việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo các “Văn bản thỏa thuận” tiềm ẩn một số rủi ro và hệ lụy, trước hết là rủi ro pháp lý, tranh chấp, khiếu kiện.

Tòa án nhân dân Khu vực 7 TP.HCM vừa qua đã xét xử và có bản án (chưa có hiệu lực pháp luật do có kháng nghị, kháng cáo), trong đó nhận định nội dung thỏa thuận về tiền đặt cọc, tiến độ, thời hạn đặt cọc, phương thức nộp tiền đặt cọc, xử lý tiền cọc tại văn bản thỏa thuận là trái quy định pháp luật. Do đó văn bản thỏa thuận bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật theo quy định tại Điều 117, Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Ngày 7/10/2025, Sở Xây dựng TP.HCM đã có quyết định xử lý vi phạm hành chính đối với một công ty tư vấn, môi giới về hành vi kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định liên quan đến việc công ty tư vấn, môi giới ký kết văn bản thỏa thuận với khách hàng.

Khám phá thêm

Sách về lịch sử kinh tế

Dịch vụ tư vấn pháp lý doanh nghiệp

Bất động sản

Tài chính Việt Nam

Dịch vụ hỗ trợ khởi nghiệp

Báo cáo thị trường chuyên sâu

Sức khỏe doanh nghiệp

Phần mềm dự báo giá vàng

Khóa học đầu tư tài chính

Địa ốc

Trước đó Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận (cũ) cũng đã có văn bản số 962 ngày 14/4/2023 về việc chấn chỉnh việc giao dịch, mua bán và chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn tỉnh Bình Thuận, trong đó đề nghị các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Bình Thuận không thực hiện hoặc ký kết hợp đồng với đơn vị môi giới bất động sản để thực hiện các hoạt động giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc vận dụng các hình thức giữ chỗ, đặt chỗ, đăng ký vị trí,... khi các bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch.

Trước đó, Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận (cũ) cũng có văn bản chấn chỉnh tình trạng tương tự, yêu cầu chủ đầu tư không được ký hợp đồng với đơn vị môi giới để thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc sử dụng hình thức giữ chỗ, đặt chỗ, đăng ký vị trí... khi bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch.

NHNN Khu vực 2 cho rằng, việc ngân hàng thương mại giải ngân khoản vay để khách hàng thanh toán tiền đặt cọc cho đơn vị môi giới hoặc tư vấn tiềm ẩn rủi ro lớn, bởi mục đích sử dụng vốn phụ thuộc hoàn toàn vào tiến độ và năng lực triển khai của chủ đầu tư. Nếu dự án bị tạm dừng, chậm tiến độ hoặc không đủ điều kiện pháp lý, ngân hàng sẽ khó thu hồi nợ, có thể phát sinh nợ xấu và thiệt hại tài chính. Ngoài ra, khi tranh chấp xảy ra, khách hàng thường cho rằng ngân hàng “liên kết” với môi giới, dẫn đến khiếu nại, tập trung đông người, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hình ảnh và uy tín của tổ chức tín dụng.

Từ những nhận định trên, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 đề nghị các ngân hàng thương mại theo dõi chặt chẽ việc xử lý, kết luận của cơ quan chức năng (tòa án, sở ban ngành,...) đối với văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) ký kết giữa khách hàng và đơn vị tư vấn, môi giới để đưa ra các giải pháp giải quyết tranh chấp với khách hàng kịp thời, đúng quy định pháp luật.

Yêu cầu các ngân hàng đang phát sinh khoản cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo thỏa thuận tại văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) chủ động làm việc với khách hàng, phối hợp với các đơn vị tư vấn, môi giới, chủ đầu tư dự án để thỏa thuận, giải quyết trên cơ sở bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, tránh để xảy ra trường hợp khiếu kiện, khiếu nại đông người, vượt cấp.

Tạm dừng việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo văn bản thỏa thuận như nêu trên (hoặc hình thức tương tự) cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp Văn bản thỏa thuận được xác nhận là không trái pháp luật, cơ quan quản lý yêu cầu các ngân hàng chỉ được phép cho vay khi đã xây dựng quy trình cụ thể đối với mục đích vay này để hạn chế rủi ro.

Theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2, quy trình cho vay cần bao gồm các nội dung như: Cung cấp và khuyến nghị rõ ràng cho khách hàng về rủi ro khi vay vốn để đặt cọc đối với dự án chưa đủ điều kiện pháp lý; yêu cầu khách hàng tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của dự án trước khi thực hiện giao dịch.

Đồng thời, các ngân hàng thương mại cần giải thích, đề nghị khách hàng đưa nội dung thỏa thuận phong tỏa số tiền đặt cọc cho đơn vị tư vấn, môi giới vào nội dung Văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự), Hợp đồng cấp tín dụng để đảm bảo số tiền đặt cọc được sử dụng đúng mục đích và có thể thu hồi khi đơn vị tư vấn, môi giới vi phạm thỏa thuận, tránh tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện như tình trạng đang diễn ra hiện nay.

Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 cũng yêu cầu các ngân hàng thương mại báo cáo kịp thời những khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai để cơ quan quản lý có hướng dẫn xử lý theo đúng thẩm quyền.

Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 yêu cầu tạm dừng cho vay đặt cọc bất động sản