Lãi suất cho vay mua nhà tăng vọt, cơ hội cho ai?

‘Bình thường mới’ của lãi suất cho vay mua nhà

Sau giai đoạn duy trì ở mức thấp 5,5 – 6% trong năm 2025, lãi suất vay mua nhà ưu đãi đã tăng vọt lên quanh ngưỡng 10% vào đầu năm 2026 và đang tiếp tục xu hướng tăng. Đáng chú ý, nhóm ngân hàng quốc doanh là bên khởi phát làn sóng tăng lãi suất, kéo theo nhiều ngân hàng thương mại cổ phần điều chỉnh lãi vay mua nhà lên mức cao mới.

Những ngày gần đây, tại một số ngân hàng, lãi suất vay mua nhà đã lên tới 12 – 13%/năm, mức được giới tín dụng xem là “bình thường mới”. Với các khoản vay thả nổi, lãi suất cho vay bất động sản thậm chí có thể lên tới 15%/năm.

Mặc dù từ chối tiết lộ về mức lãi suất cho vay mua nhà hiện nay song chuyên viên tín dụng của một ngân hàng TMCP khẳng định mức lãi suất cho vay hiện đang ở mức rất cao và “cứ hai tuần lại được điều chỉnh một lần”. Trong chia sẻ với VietnamFinance, chị cho biết mức lãi suất cho vay 12 - 13% hiện đã được xem là mức lãi suất ưu đãi ở ngân hàng này.

Tại một ngân hàng thương mại cổ phần cùng quy mô khác, lãi suất cho vay mua nhà hiện cũng ở mức khá cao. Cụ thể, ngân hàng này áp dụng mức lãi suất cố định khoảng 10%/năm trong 6 tháng đầu. Nếu khách hàng lựa chọn gói cố định 12 tháng, lãi suất sẽ ở mức 11%/năm, trong khi gói cố định dài hơn từ 18 – 24 tháng được áp dụng mức 12%/năm trước khi chuyển sang cơ chế thả nổi theo thị trường.

Tại một ngân hàng TMCP quy mô nhỏ hơn, chuyên viên tín dụng cho biết lãi suất cho vay bất động sản hiện đang ở mức 10,2% trong 12 tháng đầu tiên còn theo cơ chế thả nổi hiện vào khoảng 13,5%/năm.

Theo người này, nhu cầu vay mới để đầu tư bất động sản hiện khá hạn chế. Phần lớn khách hàng vay vốn thời gian gần đây chủ yếu là đảo nợ giữa các ngân hàng để tận dụng chênh lệch lãi suất, thay vì vay mới để mở rộng đầu tư. “Chủ yếu là khách đáo từ ngân hàng này sang ngân hàng khác để tận dụng chênh lệch, còn số lượng chủ động vay mua nhà để đầu tư thì rất ít”, vị chuyên viên này cho biết.

Đà tăng của lãi suất cũng lan sang nhóm ngân hàng 100% vốn nước ngoài – vốn lâu nay được xem là có mặt bằng lãi suất cho vay thấp hơn so với khối ngân hàng trong nước.

Chia sẻ với VietnamFinance, chuyên viên tín dụng của một ngân hàng 100% vốn nước ngoài cho biết lãi suất cho vay đã bắt đầu tăng từ cuối năm 2025. Nếu như vào cuối năm trước, lãi suất vay mua nhà cố định chỉ khoảng 8%/năm thì hiện nay mức lãi suất cố định cho năm đầu tiên đã tăng lên khoảng 9%/năm. Sau thời gian ưu đãi, khoản vay sẽ chuyển sang cơ chế thả nổi với biên độ khoảng 3,25%.

Theo vị này, việc lãi suất tăng đã phần nào khiến nhu cầu vay mua nhà của người dân giảm xuống. “Lãi suất tăng nên nhu cầu vay vốn mua nhà hiện không nhiều, phần lớn khách hàng vẫn đang nghe ngóng diễn biến thị trường”, chị cho biết.

Cơ hội cho ai?

Theo ông Tô Anh Hùng, chuyên gia bất động sản, Giám đốc điều hành REFI, khi lãi suất tăng, số tiền lãi hàng tháng mà người vay phải trả sẽ tăng vọt, đặc biệt là với những khoản vay đã hết thời gian ưu đãi.

Ông dẫn chứng, với một khoản vay 3 tỷ đồng, nếu lãi suất ở mức 9%/năm thì tiền lãi hàng tháng là 22,5 triệu đồng. Khi lãi suất tăng lên 12%, tiền lãi phải trả tăng lên 30 triệu đồng. Như vậy, ở mức 15%, số tiền lãi hàng tháng sẽ còn cao hơn rất nhiều, tạo ra gánh nặng lớn cho dòng tiền của nhà đầu tư.

Ngoài ra, lãi suất tăng còn làm giảm giá trị định giá của bất động sản, ảnh hưởng lên những nhà đầu tư đang nắm giữ tài sản. Ông Tô Anh Hùng cho biết, theo phương pháp định giá dựa trên thu nhập (một trong bốn phương pháp định giá được quy định trong Luật Đất đai năm 2024, khi lãi suất tăng cao, giá trị tài sản là bất động sản sẽ bị “ăn mòn”, dẫn đến tình trạng suy giảm giá trị tài sản.

Ông Tô Anh Hùng, chuyên gia bất động sản, Giám đốc điều hành REFI

“Giá trị bất động sản được xác định bằng công thức: Giá trị tài sản = Tiền thuê/Lãi suất thả nổi. Trong trường hợp nhà đầu tư cho thuê nhà, thông thường, số tiền cho thuê được giả định là không thay đổi trong ngắn hạn vì các hợp đồng thuê nhà thường ký kết từ 1 đến 5 năm. Do đó, giá trị tài sản lúc này sẽ phụ thuộc hoàn toàn vào biến động của lãi suất trên thị trường. Ví dụ với cùng một mức thu nhập từ tiền thuê, nếu lãi suất là 9%, căn nhà được định giá 6 tỷ đồng. Tuy nhiên, khi lãi suất tăng lên 12%, giá trị của căn nhà đó theo tính toán chỉ còn 4,5 tỷ đồng”, ông cho hay.

Ngoài ra, nếu giá thuê tăng, người thuê có xu hướng chuyển đến những khu vực khác rẻ hơn hoặc thậm chí là rời khỏi các thành phố lớn để về quê hoặc đến các tỉnh lẻ, nơi chi phí sinh hoạt và thuê nhà thấp hơn.

Ông Hùng nhận định, trong bối cảnh lãi suất cao và dòng tiền vào thị trường bị kiểm soát chặt chẽ, việc đầu tư ngắn hạn hay "lướt sóng" trở nên cực kỳ khó khăn và rủi ro. Thị trường bất động sản năm 2026 được dự báo là một năm cực kỳ khó khăn cho các hoạt động đầu tư không có chiều sâu.

Dù gây áp lực cho người vay, nhưng ở chiều ngược lại lãi suất cao lại là điều "trong nguy có cơ" cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh. Theo ông Hùng, khi áp lực trả nợ quá lớn, nhiều chủ sở hữu buộc phải cắt lỗ hoặc giảm giá sâu, có thể từ 30 - 40% ở các phân khúc như biệt thự, đất nền, tạo điều kiện cho những người có tiền mặt mua được tài sản với giá hời. "Cơ hội thường thuộc về nhà đầu tư có tiền mặt, có phương pháp định giá và hiểu rõ chu kỳ", ông nói.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng nhấn mạnh, trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư cần tập trung tài sản có dòng tiền thật, ưu tiên nhu cầu ở thực, hạn chế đòn bẩy cao và định giá kỹ trước khi ra quyết định và không thể có một chiến lược chung cho tất cả.

Nguồn:Lãi suất cho vay mua nhà tăng vọt, cơ hội cho ai?