Những ngân hàng nào rót tỷ USD vào bất động sản?

Nhiều ngân hàng rót tỷ USD vào bất động sản

Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN), năm 2025, tín dụng toàn hệ thống tăng hơn 19%, đưa tổng dư nợ lên khoảng 18,58 triệu tỷ đồng.

Ở lĩnh vực bất động sản, báo cáo mới nhất từ Bộ Xây dựng cho thấy, dư nợ tín dụng bất động sản đã tăng mạnh trong năm 2025, từ 1,56 triệu tỷ đồng vào cuối quý I lên hơn 2 triệu tỷ đồng vào quý IV, tương đương mức tăng gần 28% sau một năm.

Các chuyên gia ước tính, tín dụng bất động sản cả năm 2025 tăng khoảng 22%, chiếm 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

Theo báo cáo tài chính của các ngân hàng, dòng vốn từ các nhà băng chảy vào bất động sản gia tăng đáng kể trong năm qua.

Báo cáo tài chính quý IV/2025 của 27 ngân hàng niêm yết cho thấy có 13 ngân hàng hạch toán riêng khoản mục cho vay lĩnh vực này.

Theo đó, tổng dư nợ tín dụng bất động sản của 13 ngân hàng trên đạt 942.865 tỷ đồng, tăng 32,4% so với đầu năm. Đáng chú ý, có 9 ngân hàng ghi nhận dư nợ cho vay bất động sản quy đổi tương đương trên 1 tỷ USD.

Năm qua, có một sự "đổi ngôi" ngoạn mục đã diễn ra. VPBank chính thức vượt qua Techcombank để trở thành ngân hàng có số dư cho vay kinh doanh bất động sản lớn nhất hệ thống.

Tính đến 31/12/2025, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tại VPBank đạt 207.428 tỷ đồng, chiếm gần 22% tổng dư nợ, nhưng vẫn giảm 4,8% so với cuối năm 2024.

Techcombank đứng thứ hai với dư nợ cho vay bất động sản cuối năm 2025 đạt 207.027 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 29%. Việc giảm tỷ trọng từ 30,88% tại cuối năm 2024 xuống dưới ngưỡng 30% cho thấy Techcombank đang từng bước kiểm soát mức độ tập trung vào bất động sản, dù vẫn duy trì vai trò chủ lực của lĩnh vực này trong danh mục tín dụng.

Lãnh đạo Techcombank từng chia sẻ ngân hàng này đặt mục tiêu đưa mảng cho vay bất động sản chiếm khoảng 22% tổng mức cho vay trong định hướng 5 năm tới.

SHB đứng thứ ba với dư nợ tín dụng bất động sản đạt 204.706 tỷ đồng. Ngân hàng Quân đội (MB) xếp vị trí thứ tư với dư nợ cho vay bất động sản đạt 121.189 tỷ đồng.

Các ngân hàng có dư nợ cho vay bất động sản trên 20.000 tỷ đồng trong năm 2025 còn có HDBank, VIB, TPBank, MSB, BVBank và LPBank.

Về tốc độ tăng trưởng, VIB là ngân hàng có mức tăng dư nợ cho vay bất động sản cao nhất trong năm 2025, đạt 270%, đưa quy mô dư nợ tín dụng bất động sản lên 21.088 tỷ đồng. Tiếp theo là BVBank với mức tăng 102%. Một số ngân hàng khác ghi nhận mức tăng trưởng cho vay bất động sản trong năm qua trên 50%, gồm MB (88,9%), MSB (66,3%), SHB (60,5%) và TPBank (51%).

Ngân hàng bắt đầu "hãm phanh" cho vay bất động sản

Trước dấu hiệu tín dụng bất động sản gia tăng nhanh, cơ quan quản lý bắt đầu siết chặt các quy định để đảm bảo an toàn hệ thống.

Tháng 1 vừa qua, Bộ Xây dựng đã kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo NHNN và Bộ Tài chính rà soát các chính sách tín dụng, thuế liên quan đến bất động sản để kịp thời đề xuất giải pháp điều tiết phù hợp, góp phần kiểm soát giá nhà đất.

Trong thông báo về điều hành tăng trưởng tín dụng năm 2026, NHNN dự kiến tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15%. Đáng chú ý, NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tốc độ tăng trưởng tín dụng với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản.

Lãnh đạo NHNN thẳng thắn, đầu tư kinh doanh bất động sản là một trong các lĩnh vực rủi ro với hoạt động ngân hàng do thị trường bất động sản có biến động mạnh, tình trạng thổi giá gây sốt ảo bất động sản, đấu giá đất với giá cao bất thường… ảnh hưởng đến cấp tín dụng.

Cho vay bất động sản chủ yếu là các khoản vay trung và dài hạn, có thời gian kéo dài từ 10 đến 20 năm, trong khi phần lớn nguồn vốn huy động của hệ thống ngân hàng lại mang tính ngắn hạn. Việc tập trung quá nhiều vốn vào lĩnh vực này có thể làm gia tăng rủi ro, mất cân đối kỳ hạn.

Ngay sau chỉ đạo điều hành của NHNN, nhóm Big4 - vốn có lợi thế về nguồn vốn giá rẻ - đã tiên phong điều chỉnh tăng lãi suất cho vay bất động sản lên mức 13-14%/năm đối với các khoản giải ngân mới, chấm dứt thời kỳ lãi suất ưu đãi 5,5-7,5%. Động thái này ngay lập tức tạo hiệu ứng domino lan sang khối ngân hàng tư nhân.

Lãnh đạo một số nhà băng thừa nhận, chắc chắn tín dụng bất động sản năm 2026 sẽ khó khăn hơn năm 2025 rất nhiều do áp lực “kép”. Một mặt, ngân hàng phải tuân thủ room tín dụng chung; mặt khác, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản không được phép cao hơn tốc độ tăng trưởng chung của chính ngân hàng đó.

Do đó, các ngân hàng không thể đổ vốn ồ ạt vào bất động sản như trước mà phải chắt chiu, phân bổ vào những phân khúc thực sự hiệu quả và an toàn. Xu hướng chung sẽ là tập trung vào các dự án có nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng và hạn chế tối đa các dự án mang tính đầu cơ. Việc kiểm soát chặt chẽ tỷ trọng dư nợ bất động sản trên tổng dư nợ được xem là nhiệm vụ trọng tâm để giám sát rủi ro hệ thống.

Để ứng phó với rủi ro và duy trì lợi nhuận, nhiều ngân hàng đã chủ động giảm tỷ trọng bất động sản và dịch chuyển sang các phân khúc khác.

BIDV vừa yêu cầu các chi nhánh tạm dừng tiếp cận mới dự án, phương án kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp nhằm kiểm soát tăng trưởng tín dụng năm 2026 theo định hướng NHNN.

Trong bối cảnh dòng vốn vào bất động sản bị siết chặt, nhiều nhà băng đang ráo riết tìm kiếm những động lực tăng trưởng mới. Xu hướng đa dạng hóa danh mục tín dụng, đẩy mạnh mảng bán lẻ và ứng dụng công nghệ đang trở thành "kim chỉ nam" cho nhiều tổ chức tài chính.

Nguồn:Những ngân hàng nào rót tỷ USD vào bất động sản?