Bất động sản công nghiệp miền Bắc bước vào chu kỳ tăng trưởng mới

Theo báo cáo của Công ty Cushman & Wakefield, việc tái định nghĩa Vùng kinh tế phía Bắc theo đơn vị hành chính mới đã đưa tổng nguồn cung đất công nghiệp tích lũy toàn vùng lên 23.563 ha, tăng tới 37% so với trước đây. Cùng thời điểm, thị trường tiếp tục đón nhận thêm 3 khu công nghiệp mới tại Phú Thọ, Hải Phòng và Ninh Bình, bổ sung hơn 700 ha diện tích đất cho thuê.

Việc tái định nghĩa Vùng kinh tế phía Bắc theo đơn vị hành chính mới đã đưa tổng nguồn cung đất công nghiệp tích lũy toàn vùng lên 23.563 ha - Ảnh: ITN

Dù tỷ lệ lấp đầy trung bình trong quý III đạt 67%, giảm nhẹ so với quý trước, song giới chuyên gia cho rằng đây chỉ là giai đoạn “tiêu hóa” nguồn cung mới sau sáp nhập vùng. Phần lớn diện tích đất bổ sung nằm ở Bắc Giang và Phú Thọ, khiến tỷ lệ trung bình tạm thời bị kéo xuống.

Theo Cushman & Wakefield, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp miền Bắc trong quý 3 đạt 67%, giảm nhẹ so với quý trước. Tuy nhiên, giới chuyên gia khẳng định đây không phải tín hiệu giảm nhiệt, mà đơn giản là thị trường đang “tiêu hóa” nguồn cung mới sau khi sáp nhập vùng. Phần lớn lượng đất bổ sung nằm ở các tỉnh Bắc Giang, Phú Thọ được đưa vào sau sáp nhập, khiến tỷ lệ trung bình bị kéo xuống tạm thời.

Ngược lại, sức cầu thực chất vẫn rất mạnh ở các “đầu tàu” công nghiệp truyền thống. Hà Nội gần như đã kín hoàn toàn quỹ đất công nghiệp hiện hữu, trong khi Bắc Ninh đạt tỷ lệ lấp đầy 75%. Nhu cầu thuê tập trung ở các lĩnh vực công nghệ cao, linh kiện điện tử, bo mạch – nhóm ngành có tốc độ tăng trưởng nhanh và yêu cầu hạ tầng tiêu chuẩn quốc tế.

Về giá thuê đất công nghiệp, mức trung bình trong quý đạt 133 USD/m²/thời hạn thuê, giảm nhẹ 2% do có thêm các địa phương có giá thấp hơn tham gia vùng tính toán. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm 2024, giá thuê vẫn tăng 4%, phản ánh xu hướng tăng trưởng bền vững của khu vực công nghiệp trọng điểm miền Bắc.

Trong khi đó, tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn (RBF) tại miền Bắc trong quý III/2025 đạt 5,1 triệu m², tăng 14% so với giai đoạn trước sáp nhập. Thị trường ghi nhận thêm gần 100.000 m² sàn cho thuê mới đến từ hai dự án tại Bắc Ninh và Hưng Yên.

Điểm nhấn đáng chú ý trong quý là tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn tại miền Bắc đạt 87%, tăng 4 điểm phần trăm so với quý 2/2025. Mức tăng này đặc biệt ấn tượng khi diễn ra đồng thời với việc thị trường đón nhận thêm gần 100.000 m2 nguồn cung mới, cho thấy sức cầu đang vượt tốc độ mở rộng nguồn cung, và các dự án có vị trí thuận lợi đều được hấp thụ nhanh chóng. Trong đó, Hà Nội dẫn đầu với tỷ lệ lấp đầy 100%, tiếp theo là Hưng Yên 93%, Hải Phòng 87% và Bắc Ninh 86%. Nhu cầu chủ yếu đến từ các ngành mũi nhọn như linh kiện điện tử, bo mạch, cùng một số ngành sản xuất truyền thống, vốn ưu tiên mô hình RBF để rút ngắn thời gian triển khai.

Về giá thuê, RBF duy trì ở mức 5,0 USD/m²/tháng, không đổi so với quý II, song vẫn tăng 2% so với cùng kỳ năm trước – cho thấy xu hướng tăng giá dài hạn được củng cố bởi nền tảng nhu cầu ổn định.

Với phân khúc kho xây sẵn (RBW), sau khi sáp nhập vùng, tổng nguồn cung tích lũy đạt 3,4 triệu m², tăng 7,6% so với trước đó. Trong quý, thị trường đón thêm 18.000 m² sàn mới từ một dự án tại Hưng Yên. Tỷ lệ lấp đầy RBW đạt 77%, tăng 7 điểm phần trăm so với quý II, nhờ nhu cầu tích trữ hàng hóa phục vụ mùa lễ cuối năm và sự ổn định của các ngành linh kiện điện tử, vật liệu xây dựng, sản xuất truyền thống.

Một số tỉnh như Hà Nội, Ninh Bình, Quảng Ninh đạt tỷ lệ lấp đầy từ 97–100%, khẳng định sức hút của các khu vực có vị trí chiến lược. Giá thuê RBW duy trì 4,9 USD/m²/tháng, ổn định trong suốt 6 tháng qua, nhưng vẫn cao hơn 2% so với cùng kỳ năm trước.

Bất động sản công nghiệp miền Bắc đang bước sang một chu kỳ tăng trưởng mới, với quy mô mở rộng, quy hoạch đồng bộ - Ảnh: ITN

Theo bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh trong giai đoạn 2025–2028, với khoảng 6.500 ha đất công nghiệp mới được bổ sung. Ninh Bình dần nổi lên như điểm sáng mới với hai dự án lớn – KCN Đồng Văn V và VI – cung cấp gần 500 ha đất cho thuê.

Phân khúc RBF dự kiến tăng thêm 900.000 m² sàn, trong khi RBW bổ sung khoảng 800.000 m², tập trung tại Bắc Ninh và Hải Phòng, hai “cửa ngõ logistics” trọng điểm.

“Việc mở rộng vùng kinh tế, đầu tư hạ tầng giao thông đồng bộ gồm cao tốc Bắc – Nam, mạng lưới đường liên vùng và mở rộng sân bay Gia Bình được xem là động lực chiến lược giúp tối ưu mạng lưới phân phối, giảm chi phí logistics và tăng sức hút FDI, đặc biệt trong các ngành công nghệ cao và sản xuất linh kiện điện tử. Bất động sản công nghiệp miền Bắc vì vậy đang bước vào giai đoạn phát triển mới, với quy mô lớn hơn, quy hoạch bài bản hơn và năng lực cạnh tranh vượt trội trong khu vực”, đại diện Cushman & Wakefield nhấn mạnh.

Nguồn: Bất động sản công nghiệp miền Bắc bước vào chu kỳ tăng trưởng mới