Trái phiếu bất động sản đáo hạn kỷ lục trong năm 2026

Trong quý 3/2025, khi lãi suất coupon trái phiếu phát hành mới của các tổ chức phát hành ngành bất động sản và các ngành khác giảm, diễn biến thị trường ghi nhận lãi suất coupon của các ngân hàng tăng.

Cùng với đó, các doanh nghiệp trên thị trường tiếp tục tăng tốc tái cơ cấu lại nợ thông qua mua lại trái phiếu trước hạn, song song hoạt động phát hành mới.

Hoạt động phát hành mới của các ngân hàng trong quý 3 có phần hạ nhiệt. (Ảnh minh họa: T.H)

Thống kê của S&I Ratings ghi nhận trong quý 3/2025 đã có 155 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có 154 đợt phát hành trong nước với tổng giá trị phát hành 156,1 nghìn tỷ đồng, và một đợt phát hành quốc tế của Ngân hàng VPBank với giá trị 300 triệu USD. Tổng giá trị phát hành giảm 33% so với quý 2 nhưng vẫn tương đương cùng kỳ năm trước, hoạt động phát hành có phần hạ nhiệt sau khi diễn ra rất sôi động trong quý 2, là giai đoạn một loạt các ngân hàng lớn (Techcombank, ACB, BIDV, VPBank,…) đẩy mạnh huy động vốn trái phiếu để bổ sung nguồn vốn.

"Mặc dù phát hành riêng lẻ vẫn chiếm tỷ trọng lớn (86%), phát hành công chúng ghi nhận giá trị khá tích cực với 20,4 nghìn tỷ trong 10 đợt phát hành trong quý 3. Bên cạnh nhóm tài chính ngân hàng, nhóm doanh nghiệp sản xuất cũng tham gia nhiều hơn trong hình thức phát hành này với CII và SBT cùng phát hành thành công trong quý 3, S&I Ratings ghi nhận.

Về cơ cấu phát hành, hai nhóm ngân hàng và bất động sản tiếp tục áp đảo thị trường,chiếm tới 72% và 19% giá trị trái phiếu phát hành trong quý 3. Trong đó, một số tổ chức phát hành đáng chú ý như Ngân hàng Agribank (17,5 nghìn tỷ), Ngân hàng OCB (16,2 nghìn tỷ), Vinhomes (15 nghìn tỷ), Ngân hàng MB (12,1 nghìn tỷ).

S&I Ratings cho biết lãi suất coupon đang có xu hướng tăng trở lại ở nhóm ngân hàng sau khi chạm đáy vào đầu năm nay, với lãi suất bình quân tăng lên 6,18% trong quý 3 (so với 5,81% trong quý 2/2025 và 5,95% trong quý 3/2024), là mức cao nhất trong vòng 6 quý trở lại đây. Hầu hết các ngân hàng phát hành thành công trong quý 3 đều ghi nhận mức lãi suất cao hơn quý trước như TCB, ACB, MBBank, VPBank, TPBank, OCB, MSB, SHB, Nam Á, Bắc Á. Các ngân hàng này có động thái tăng biên trong khi mặt bằng lãi suất tham chiếu vẫn ổn định ở mức thấp.

Bên cạnh đó, kỳ hạn bình quân cũng được các ngân hàng này kéo dài từ 5,6 năm lên 5,9 năm. Điều này cho thấy nhu cầu huy động vốn trái phiếu của các ngân hàng đang có xu hướng tăng cùng với nhu cầu tín dụng tăng tốc trong bối cảnh lãi suất vẫn cần được giữ ổn định để hỗ trợ nền kinh tế. Trong 9 tháng đầu năm, tổng giá trị trái phiếu nhóm ngân hàng huy động được tăng 38,1% so với cùng kỳ năm trước.

Trên thực tế, ghi nhận trên thị trường ngân hàng quý 3, các tổ chức tín dụng cũng có xu hướng nhích tăng lãi suất huy động, song mức tăng không đáng kể. Ghi nhận tại cuối tháng 9, theo MBS, trung bình lãi suất kỳ hạn 3 tháng của nhóm NHTM tư nhân tăng nhẹ 4 điểm cơ bản so với tháng trước lên mức 3,46%. Trong khi đó, trung bình lãi suất kỳ hạn 12 tháng của nhóm NHTM tư nhân vẫn ở mức 4,89% (-16 điểm cơ bản so với đầu năm), và lãi suất của nhóm các NHTM quốc doanh giữ ổn định ở mức 4,7%. Theo đó, trung bình
lãi suất kỳ hạn 12 tháng vẫn giữ ổn định 4,78% 3 tháng liên tiếp.

Tại kết quả điều tra xu hướng kinh doanh với các TCTD do Vụ Dự báo thống kê - ổn định tiền tệ, tài chính (NHNN) công bố, các ngân hàng tham gia khảo sát kỳ vọng về tốc độ tăng trưởng huy động vốn
theo năm duy trì xu hướng tăng từ kỳ điều tra quý III/2024, tuy nhiên đến kỳ điều tra này đã có sự điều chỉnh giảm nhẹ nhưng
vẫn cao hơn so với cùng kỳ các năm trước. Điều này củng cố nhận định về nhu cầu vốn của các ngân hàng, được đáp ứng từ cả các kênh khác ngoài huy động tiền gửi, nhằm phục vụ mở rộng dư nợ cho vay.

Ngược lại, lãi suất coupon giảm ở nhiều doanh nghiệp bất động sản và sản xuất. Ở nhóm Bất động sản, mặc dù các doanh nghiệp không phát hành đều đặn như nhóm ngân hàng, S&I Ratings cho biết quan sát thấy xu hướng giảm lãi suất coupon rõ rệt trong 1 năm trở lại đây ở nhiều doanh nghiệp với mức giảm từ 50 – 150 điểm cơ bản. Điển hình như VinGroup và Vinhomes (giảm từ 12,5% xuống 11%), Bất động sản TCO (từ 9,6% xuống 9%), AAC (từ 10% xuống 9,1%), Văn Phú Invest (từ 11% xuống 10%). Xu hướng này cũng xuất hiện ở nhiều tổ chức tài chính phi ngân hàng như Chứng khoán Kỹ thương (7,92% xuống 7%), Chứng khoán Bảo Minh (10% xuống 8,5%), F88 (11% xuống 10%). Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp sản xuất cũng ghi nhận xu hướng giảm lãi suất tích cực như Vietjet, Thành Thành Công – Biên Hòa.

"Môi trường kinh doanh cải thiện và thị trường bất động sản ấm lên với nhiều quy định pháp lý mới giúp lành mạnh hóa thị trường, từ đó giúp đánh giá rủi ro thanh toán của các doanh nghiệp này cải thiện đáng kể trong năm nay", các chuyên gia lý giải.

Đáng chú ý, trong quý 3, hoạt động mua lại trước hạn tiếp tục được đẩy mạnh với tổng giá trị cao kỷ lục là 112 nghìn tỷ đồngkhi các tổ chức phát hành nỗ lực tái cơ cấu lại nợ khi lãi suất duy trì ở mặt bằng thấp. Giá trị trái phiếu đáo hạn cũng tăng mạnh lên 72 nghìn tỷ đồng (so với 50,7 nghìn tỷ trong 6 tháng đầu năm).

Lũy kế 9 tháng đầu năm, đã có 122,8 nghìn tỷ trái phiếu đáo hạn và 235,6 nghìn tỷ trái phiếu mua lại trước hạn, tương đương 84% giá trị trái phiếu phát hành mới. Bên cạnh đó, nhiều tổ chức phát hành chủ động kéo dài kỳ hạn trái phiếu với tổng giá trị trái phiếu gia hạn khoảng 9,7 nghìn tỷ trong quý 3 và 35 nghìn tỷ trong 9 tháng đầu năm.

Chuyên gia của hãng xếp hạng tín nhiệm cũng cho biết không ít tổ chức phát hành vẫn gặp khó khăn trong việc thanh toán đúng hạn. Ttheo thống kê, hiện có khoảng 62 nghìn tỷ trái phiếu (5% tổng dư nợ toàn thị trường) đang rơi vào trạng thái chậm thanh toán. Riêng trong quý 3, có thêm 37 lô trái phiếu công bố chậm thanh toán gốc hoặc lãi trái phiếu, do các tổ chức phát hành thuộc các nhóm doanh nghiệp có lượng phát hành trái phiếu lớn như Novaland, BCG, Hưng Thịnh, Bitexco, Vạn Thịnh Phát, Hoàng Anh Gia Lai...

Điều này cho thấy mặc dù nỗ lực tái cơ cấu nợ rất lớn, các chủ đầu tư lớn cũng là những tổ chức phát hành lớn, cần thời gian để thị trường bất động sản hoàn toàn phục hồi, các dự án có thời gian đưa ra thị trường ghi nhận doanh thu hàng bán và quay vòng vốn, xử lý nợ cho các trái chủ.

Dự báo về thị trường trái phiếu doanh nghiệp cuối năm, theo S&I Ratings, ước tính khối lượng trái phiếu đáo hạn sẽ tiếp tục cao trong quý 4, với tổng giá trị 62 nghìn tỷ. Tuy nhiên, áp lực lên nhóm bất động sản sẽ giảm bớt khi khối lượng đáo hạn của nhóm này giảm 49% so với quý 3, ước tính là 19,3 nghìn tỷ.

Trong năm 2026, áp lực đáo hạn sẽ hạ nhiệt vào quý đầu năm, sau đó tăng dần đến cuối năm, với tổng giá trị đáo hạn ước tính là 233 nghìn tỷ trong cả năm 2026, tăng 26% so với năm 2025 (Biểu đồ 12). Đáng chú ý, năm 2026 sẽ là năm nhiều thử thách cho nhóm bất động sản khi lượng lớn kỷ lục trái phiếu sẽ đáo hạn trong thời gian này, đặc biệt là 3 tháng cuối năm, ước tính là 141 nghìn tỷ, tăng 81% so với năm 2025.

Do đó, kỳ vọng hoạt động phát hành trái phiếu sẽ tiếp tục sôi động trong năm 2026, đặc biệt ở nhóm bất động sản.

Nguồn: Trái phiếu bất động sản đáo hạn kỷ lục trong năm 2026