Thuế là bộ lọc cần thiết để ngăn lướt sóng và thanh lọc thị trường bất động sản

Chính sách thuế, nếu được thiết kế đúng, đang được kỳ vọng trở thành “bộ lọc” đầu tiên để thị trường vận hành minh bạch, ổn định hơn.

Khi xây dựng Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính đã đưa ra hai phương án đánh thuế chuyển nhượng bất động sản. Cả hai đều nhắm vào hoạt động đầu cơ ngắn hạn, lướt sóng kiếm lời.

Cụ thể: Phương án 1: Áp thuế 20% trên phần lợi nhuận sau khi trừ chi phí hợp lý. Còn phương án 2: Thu thuế theo biểu lũy tiến dựa trên thời gian nắm giữ. Nếu bất động sản được bán trong vòng 2 năm, sẽ bị áp mức thuế 10% tính trên giá chuyển nhượng.

Đây không chỉ là điều chỉnh kỹ thuật thuế, mà còn là tín hiệu rõ ràng về việc siết kiểm soát hành vi đầu cơ đất đai.

Thực tế cho thấy giá bất động sản tại Việt Nam không tăng thuần túy theo quy luật cung – cầu, mà phần lớn bị chi phối bởi kỳ vọng “lướt sóng”, tâm lý đầu cơ và dòng tiền ngắn hạn đổ vào đất như một kênh trú ẩn tài sản. Khi việc mua đi bán lại nhà đất dễ dàng sinh lời hơn lao động sản xuất, thị trường lập tức bị “bẻ cong”: đất đai bị găm giữ, giá trị sử dụng bị đẩy lùi phía sau, còn người dân thì ngày càng xa rời khả năng sở hữu nhà.

Từ góc độ đó, thuế trở thành công cụ quan trọng để định hình lại hành vi thị trường. Nếu biết phân định rạch ròi giữa người mua để ở, người đầu tư lâu dài và những kẻ trục lợi từ chênh lệch giá, thì chính sách thuế không chỉ góp phần công bằng hóa nghĩa vụ tài chính, mà còn tái cấu trúc lại dòng tiền đầu tư, hướng nó về giá trị thực.

Cần sớm có công cụ mạnh để điều tiết thị trường, ngăn chặn đầu cơ, lướt sóng và kéo bất động sản về giá trị thật.

Mục tiêu không phải là đánh vào những ai sở hữu nhiều nhà, mà là để ngăn chặn xu hướng đầu cơ theo dạng “mua nhanh – bán gấp” kiếm chênh lệch trong thời gian ngắn, vốn là nguyên nhân chính khiến giá đất tăng ảo. Khi hoạt động lướt sóng không còn hấp dẫn vì gánh nặng thuế, thị trường sẽ giảm được các cơn sốt bất thường, tạo nền giá hợp lý, ổn định và dễ tiếp cận hơn với đại đa số người dân.

Nhiều ý kiến cho rằng mức thuế mới không cao hơn quá nhiều so với cách tính khoán hiện hành. Trong trường hợp chuyển nhượng mà không có lãi, hoặc chênh lệch không đáng kể, thì mức thuế 20% trên lợi nhuận thật thậm chí còn lợi hơn cho người bán.

Tuy nhiên, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay không nằm ở chính sách thuế, mà là ở dữ liệu. Tình trạng kê khai giá thấp, “hợp đồng hai giá” vẫn còn phổ biến. Nếu không có một hệ thống cơ sở dữ liệu chuẩn xác, công bằng sẽ khó bảo đảm.

Vì vậy, cùng với chính sách thuế, cần gấp rút hoàn thiện hạ tầng số trong quản lý đất đai, số hóa toàn bộ thông tin giao dịch, định giá bất động sản đúng như tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Chỉ khi minh bạch hóa dữ liệu, mới có thể đảm bảo chính sách thuế thực sự công bằng. Ai sử dụng đất hiệu quả, đầu tư đúng giá trị sẽ được khuyến khích. Ngược lại, ai găm đất, lướt sóng, tạo sốt giá ảo, gây lãng phí tài nguyên thì phải trả giá bằng gánh nặng thuế tương xứng.

Điều này cũng là tinh thần xuyên suốt của Nghị quyết 18-NQ/TW, vốn đã được Trung ương xác lập từ năm 2022: đất đai là tài nguyên hữu hạn, phải được sử dụng hiệu quả, chống lãng phí, chống hoang hóa và tránh mọi biểu hiện đầu cơ.

Với chính sách thuế, về ngắn hạn là công cụ đầu tiên để “lọc” những hành vi trục lợi. Nhưng về lâu dài, muốn thị trường bất động sản phát triển bền vững, không thể chỉ trông vào thuế. Cần phải tăng nguồn cung thực chất, điều tiết quy hoạch minh bạch, phát triển hạ tầng đồng bộ và quan trọng nhất là có sản phẩm nhà ở phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân.

Chỉ khi đó, bất động sản mới trở lại đúng vai trò là nơi ở không phải công cụ đầu cơ sinh lời bất chấp.

Nguồn: Thuế là bộ lọc cần thiết để ngăn lướt sóng và thanh lọc thị trường bất động sản