Bất động sản ở TP.HCM sau ban hành bảng giá đất mới đang giao dịch thế nào?

Nhà đất nằm ngoài dự án vẫn giao dịch cầm chừng

Kể từ ngày 21/10/2024, thời điểm TP.HCM ban hành bảng giá đất điều chỉnh, dư luận cả nước rất quan tâm đến tình hình giao dịch bất động sản tại đô thị lớn nhất khu vực phía Nam này. Đối tượng quan tâm không chỉ có những người mua ở thực, hoặc mua để đầu tư, mà cả những người có nhà đất sẵn, chờ xem động thái của thị trường như thế nào để bán.

Theo ghi nhận của Báo Đấu thầu, ở những quận trung tâm TP.HCM, giá nhà đất vẫn chưa ghi nhận mức tăng đột biến. Chị Nguyễn Ngọc - một người chuyên mua đi bán lại nhà phố ở khu vực các quận 1, 3, Bình Thạnh, Phú Nhuận cho biết vừa mới bán căn nhà có diện tích 3x12 m, 4 tầng, 4 phòng ngủ trong một con hẻm ở đường Nguyễn Thượng Hiền, quận Phú Nhuận với giá gần 5,5 tỷ đồng, sau khi trừ 1% hoa hồng cho người môi giới. So với đầu năm, mức giá này tăng khoảng vài phần trăm, nhưng đây là mức tăng bình thường như những năm gần đây. Riêng về thanh khoản, hiện vẫn “đều đều” chứ chưa phải “nóng sốt”.

Tuy nhiên, đi ra các quận ngoại thành, tình hình giao dịch bắt đầu có dấu hiệu nhỉnh hơn. Nguyễn Nam - một nhân viên môi giới bất động sản khu vực quận Tân Phú, Bình Tân nhận xét, những căn nhà hay lô đất có vị trí đẹp, hẻm rộng, giá dưới 4,5 tỷ đồng thời gian gần đây giao dịch đã “ấm” lên. Sự tích cực này một phần do tác động của bảng giá đất mới khiến tiền sử dụng đất các quận vùng ven được điều chỉnh tăng lên nhiều lần so với giá cũ. Phần còn lại do đây là thời điểm gần cuối năm, người mua nhà đất thường nhiều hơn nên giá bán được điều chỉnh tăng lên trong mức nhẹ.

Riêng ở các huyện vùng ven như Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, giá đất tuy được dự báo là tăng mạnh, nhưng hiện vẫn giao dịch bình thường so với thời điểm trước khi công bố bảng giá đất mới. Chủ trung tâm môi giới bất động sản Thanh Sơn, nằm trên đường Phan Văn Hớn, huyện Hóc Môn cho hay, giá đất ở Hóc Môn vẫn chưa có động tĩnh gì so với trước thời điểm 21/10/2024. Nhìn chung, tình hình giao dịch vẫn chậm vì người mua vẫn không nhiều. Trong khi đó, người mua nhà đất ở các huyện vùng ven thửa nhỏ chủ yếu là người có thu nhập trung bình, để ở nhiều hơn đầu tư, nên khó bứt phá như kỳ vọng là điều dễ hiểu.

Căn hộ, nhà phố, biệt thự ở các dự án có xu hướng tăng

Trái ngược với diễn biến nhà đất nằm ngoài dự án, thời gian gần đây, giá căn hộ, nhà phố, biệt thự tại các dự án ở TP.HCM đang có chiều hướng tăng. Việc tăng giá này trước tiên là do nguồn cung khan hiếm, trong khi sức cầu nhiều. Tiếp đó, sau khi TP.HCM công bố bảng giá đất điều chỉnh, có hiệu lực thi hành đến hết 2025, tất cả các chi phí, trong đó có chi phí tiền sử dụng đất tăng mạnh, nên việc chủ đầu tư tăng giá bán là đương nhiên.

Ông Lê Tiến Vũ - Phó Tổng giám đốc điều hành Công ty CP Bất động sản Eximrs nhận xét, trong thời điểm này, những dự án chỉnh chu về pháp lý, sắp hoàn thiện để bàn giao nhà và giá bán phù hợp sẽ có lợi thế. Như tại Dự án Conic Boulevard, tọa lạc tại đường Huỳnh Bá Chánh, thị trấn Tân Kiên, huyện Bình Chánh, TP.HCM, gồm 2 phân khu với 114 sản phẩm ở khu thấp tầng (đã bàn giao và cư dân hiện hữu); 2 khối căn hộ cao 15 tầng nổi, với tổng 976 căn hộ 2 - 3 phòng ngủ và shophouse, hiện đã hoàn thiện, đang trong quá trình nghiệm thu PCCC và các thủ tục cần thiết, dự kiến cuối quý IV/2024 và đầu quý I/2025 bàn giao với giá bán khoảng 37 triệu đồng/m2, do Eximrs đang phân phối, chắc chắn sẽ hút khách.

Trước đó, CBRE Việt Nam cũng chỉ ra, trong quý III/2024, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM ở mức trung bình 66 triệu đồng/m2, tăng 4% theo quý và 8% theo năm. Một số căn hộ cao cấp có mức giá dao động 70 - 100 triệu đồng/m2. Xu hướng này được dự báo tiếp tục tăng trong thời gian tới. Những vướng mắc về pháp lý buộc thị trường phải có sự điều chỉnh và thích nghi với các quy định mới. Điều này dẫn đến tình trạng nguồn cung căn hộ mới khó tăng nhanh trở lại nên giá bị đẩy lên.

Ngoài ra, việc bảng giá đất điều chỉnh tăng mạnh, khiến giá nhà phố, biệt thự trong các dự án cũng tăng theo. Ông Phan Công Chánh - Tổng giám đốc Phú Vinh Group cho hay, sự thiếu hụt nguồn cung nhà phố, biệt thự ở trong các dự án cũng không còn chuyện lạ, vì xu hướng những người đang tìm kiếm nhà ở tại những nơi được quy hoạch bài bản, tích hợp nhiều tiện ích ngày càng tăng, nhưng sản phẩm bán ra thị trường không nhiều.

Không thể phủ nhận những lợi ích tích cực của bảng giá đất mới như: ngăn chặn tình trạng khai báo “hai giá” trong giao dịch thương mại bất động sản; thu đúng và đủ, tránh thất thoát nguồn thu thuế địa phương; thúc đẩy công tác đền bù giải phóng mặt bằng... Tuy nhiên, theo chuyên gia Nguyễn Phạm Hữu Hậu, việc UBND TP.HCM ban hành bảng giá đất mới tại thời điểm thị trường bất động sản còn khó khăn và tỷ lệ hấp thụ còn rất thấp như hiện nay đã ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường. Bởi bảng giá đất tăng cao thì việc đóng tiền sử dụng đất cũng tăng theo, dẫn đến giá bán thành phẩm tăng rất cao, nhất là ở các dự án có quy mô lớn, vị trí tốt, khiến người mua khó tiếp cận.

Bất kể mỗi chính sách nào khi áp dụng vào thực tiễn cũng đều có những ảnh hưởng tích cực và không tích cực. Việc điều chỉnh bảng giá đất mới ở TP.HCM lần này cũng vậy. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, phải mất ít nhất 6 tháng mới có câu trả lời cụ thể cho vấn đề này. Song, cũng như nhiều lần HoREA đã cảnh báo, giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” có thể lợi dụng việc Nhà nước ban hành bảng giá đất điều chỉnh để đầu cơ, “kích giá, thổi giá đất” làm nhiễu loạn thị trường nhằm mục đích trục lợi bất chính. Vì vậy, đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần có biện pháp kiểm soát hoạt động của những “nhóm” này.

Nguồn:Bất động sản ở TP.HCM sau ban hành bảng giá đất mới đang giao dịch thế nào?