Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển?

Hội thảo "Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển" do báo Thanh Niên tổ chức ngày 17/4.

Không nên có thành kiến với bất động sản

Phát biểu tại Hội thảo "Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển" do báo Thanh Niên tổ chức, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu đánh giá, chính sách tín dụng rất quan trọng không chỉ đối với lĩnh vực bất động sản mà cả với nền kinh tế. Theo ông, trong 21 ngành kinh tế được phân loại ở bậc 1 - quan trọng nhất của nền kinh tế có ngành kinh doanh bất động sản.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, Chính phủ luôn có định hướng dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên trong khi bất động sản luôn luôn được xếp vào nhóm có nhiều rủi ro. Theo ông, đánh giá này là chưa thỏa đáng. "Chúng ta đã có cái nhìn bất động sản khá lệch lạc khi chỉ nhìn nó ở thị trường nhà ở, trong khi thị trường này còn bất động sản công nghiệp, bất động sản du lịch, bất động sản y tế, giáo dục, vui chơi giải trí..."

Tương tự, đối với nhà ở cũng có rất nhiều phân khúc, từ nhà ở xã hội là phân khúc quan trọng, đáp ứng nhu cầu ở của người dân vẫn rất thiếu nguồn cung đến nhà ở thương mại vừa túi tiền - hai loại hình này phải được coi là chiến lược để phát triển bền vững do đáp ứng nhu cầu thực cho người dân.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết, trong giai đoạn 2021 - 2025, TP HCM chỉ thực hiện được khoảng 17.000 căn nhà ở xã hội và chỉ tiêu giao mới phải đạt gần 200.000 căn trong giai đoạn 2026 - 2030.

Ông cũng cho rằng, TP HCM đã sửa tiêu chí thu nhập từ 20 triệu đồng/tháng lên 25 triệu đồng/tháng đối với người thuộc diện mua nhà ở xã hội. Điều này mở ra nhiều cơ hội cho các đối tượng tiếp cận nhà ở xã hội. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng là nguồn cung đang thiếu hụt rất lớn.

“Đơn cử như dự án nhà ở xã hội trên đường Lý Thường Kiệt với 1.025 căn hộ, trong đó có 270 căn cho thuê và còn hơn 750 căn để bán nhưng có tới 12.000 người đăng ký mua. Do đó, cần có cơ chế để hỗ trợ doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại với giá phù hợp bên cạnh nhà ở xã hội”, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu

Tuy nhiên, năm nay khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đưa ra chủ trương tăng trưởng tín dụng không vượt mức tăng trưởng chung của ngành nên dự kiến tăng trưởng chỉ khoảng 15%; đồng thời hạn mức tín dụng (room) quý nào giải quyết trong quý đó nên khiến các ngân hàng không chủ động được.

Từ đó, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đề xuất, NHNN giao room tín dụng cả năm cho các ngân hàng. Bên cạnh đó là xem xét nâng trần trong quý II/2026 để thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế 2 con số theo chủ trương của Đảng và Chính phủ đặt ra.

Cũng theo ông Châu, năm 2025, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống ngân hàng 19%, trong đó bất động sản hơn 24%. Bao giờ tăng trưởng tín dụng bất động sản cũng cao hơn cả ngành nên việc 2026 đưa ra quy định tín dụng bất động sản không tăng cao hơn mức chung của ngành khiến những doanh nghiệp đã ký hợp đồng vay không được giải ngân, doanh nghiệp đang được giải ngân thì không được giải ngân tiếp, cá nhân tiếp cận vốn khó khăn...

“Chúng ta đừng nên hoảng sợ đối với lĩnh vực bất động sản, không nên có thành kiến với bất động sản mà cần có giải pháp phù hợp. Ngân hàng hoàn toàn có thể xác định được khách hàng nào là uy tín, hoàn thành nghĩa vụ... nên hoàn toàn có thể chủ động cho vay mà ít rủi ro nhất", Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

NOXH khó tiếp cận vốn vay

Ông Trần Việt Anh - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu Tư SCC (SCCI) cho biết, để xây dựng được một khu công nghiệp (KCN) hoàn chỉnh, vốn đầu tư bỏ ra ban đầu rất lớn. Tuy nhiên, các KCN không thể ngay lập tức lấp đầy mà phải cần thời gian dài. Điều này nghĩa là thời gian hoàn vốn cho bất động sản công nghiệp là rất lớn.

Trong khi đó, đây là ngành khá nhạy cảm với những tác động từ bên ngoài. Chiến tranh vừa nổ ra là lập tức đứt gãy chuỗi cung ứng, nhiều khách hàng của SCCI chuẩn bị ký hợp đồng lập tức chậm lại, chờ, ảnh hưởng rất lớn tới hoạt động của công ty.

Tuy nhiên, ông Trần Việt Anh cho rằng một điều bất hợp lý là NHNN, các ngân hàng thương mại hiện không tách riêng bất động sản công nghiệp như một trường hợp riêng mà gom chung hết vào bất động sản và không coi đây là một động lực phát triển kinh tế. Việt Nam là trường hợp rất riêng vẫn còn gom chung bất động sản công nghiệp với các loại bất động sản khác.

Ông cho biết, ở Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc, họ tách bất động sản công nghiệp ra thành một dòng riêng, gắn với động lực sản xuất, gắn với hoạt động thương mại. Khi đã gắn bất động sản công nghiệp với động lực sản xuất thì định hướng dòng vốn của ngân hàng sẽ có khác. Các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp sẽ có lợi thế khi tiếp cận vốn tín dụng.

“Vốn tín dụng cho bất động sản nếu buông lỏng sẽ thành rủi ro nhưng nếu kiểm soát quá sẽ thành điểm nghẽn. Việt Nam cần thống nhất quan điểm coi bất động sản là động lực tăng trưởng, nhất là bất động sản công nghiệp, logistics. Từ đó, nhận diện vấn đề không phải siết hay nới mà là định hướng dòng vốn”, ông Việt Anh nhấn mạnh.

Đồng thời, ông cũng đề xuất, cơ quan quản lý cần phân loại tín dụng bất động sản theo mục tiêu sử dụng, ưu tiên cho bất động sản công nghiệp, logistics. Bên cạnh đó, thiết kế cơ chế tín dụng dài hạn, phù hợp chu kỳ đầu tư. Quan trọng là kiểm soát tín dụng dựa trên chất lượng dự án và năng lực doanh nghiệp, không cào bằng. Cuối cùng là cần nhìn nhận bất động sản nói chung như hạ tầng kinh tế, tương tự giao thông hay năng lượng.

Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Lê Thành thẳng thắn thừa nhận, lĩnh vực nhà ở xã hội là đối tượng vay vốn khó nhất trong các phân khúc bất động sản. Theo ông, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng của Chính phủ là chương trình ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được giao cho 9 ngân hàng thương mại triển khai. Gói này có lãi suất thấp hơn lãi suất thị trường, không tính vào room tín dụng, áp dụng cho cả chủ đầu tư và người mua nhà với thời hạn vay lên tới 20 năm.

Ông cho biết, lãi vay ưu đãi dành cho nhà ở xã hội hiện nay là 6,1%, nhưng khi “gõ cửa” các ngân hàng thì đều bị từ chối. Lý do các ngân hàng đưa ra là lãi suất huy động hiện nay quá cao, nếu cho vay với mức 6,1% thì sẽ bị lỗ.

Mặc dù doanh nghiệp đề nghị được vay với lãi suất của nhà ở thương mại nhưng cũng không được đồng ý, vì các ngân hàng lo sợ khi bị kiểm tra sẽ bị truy cứu trách nhiệm là cho vay không đúng đối tượng. Điều này khiến các chủ đầu tư nhà ở xã hội gặp khó khăn khi không thể vay được vốn.

Từ đó, ông kiến nghị cơ quan quản lý cần nhanh chóng có giải pháp tháo gỡ cho nhà đầu tư nhà ở xã hội, cụ thể là có thể linh hoạt điều chỉnh cho vay với lãi suất thị trường hiện nay.

“Với tình hình "đói vốn" hiện nay, nếu không kịp thời có biện pháp tháo gỡ thì tiến độ xây dựng chậm lại, mục tiêu đạt 28.000 căn nhà ở xã hội của TP HCM trong năm nay và 30.000 căn trong năm sau sẽ khó hoàn thành được”, ông Lê Hữu Nghĩa nhấn mạnh.

Nguồn: Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển?