Lãi suất vay mua nhà tăng, nhu cầu đầu cơ hạ nhiệt
Mối quan tâm của người dân và nhà đầu tư trong những ngày gần đây là Ngân hàng Nhà nước có thực sự "siết" bất động sản - thông qua hạn mức tín dụng cả năm 2026 được đặt ra theo kịch bản tăng trưởng 15% cho toàn hệ thống. Cùng với đó, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản sẽ không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính ngân hàng đã đạt so với 2025.
![]() |
| Lãi suất vay mua nhà tăng, nhu cầu đầu cơ hạ nhiệt. (Ảnh minh họa) |
Chuyên gia của VinaCapital nhìn nhận, mức tăng nhẹ của lãi suất cũng đã góp phần tạo ra tình trạng tồn kho gia tăng ở mức vừa phải tại một số chủ đầu tư.
Cụ thể, đánh giá về cung - cầu, giá của bất động sản và tương quan lãi suất năm 2025, các chuyên gia VinaCapital cho rằng, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng hơn 30% và tăng trên 50% kể từ năm 2023, chủ yếu do nguồn cung khan hiếm bắt nguồn từ các vướng mắc về quy hoạch và thủ tục phê duyệt (trong nhiều năm qua, nguồn cung nhà ở mới chỉ bằng chưa tới một nửa nhu cầu thực tế). Trong một chu kỳ bất động sản điển hình, giá cả và nguồn cung thường tăng đồng thời, tạo ra “hiệu ứng của cải” thúc đẩy chi tiêu tiêu dùng.
"Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại của thị trường Việt Nam, giá đã tăng mạnh sau một giai đoạn dài thiếu hụt nguồn cung; do đó, chúng tôi dự đoán giai đoạn 2026–2027 sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh của nguồn cung bất động sản, hơn là một chu kỳ tăng giá mới", theo các chuyên gia.
Các nhà phân tích của VinaCapital cũng cho rằng giá bất động sản sơ cấp có thể sẽ điều chỉnh giảm nhẹ trong năm nay (2026), sau khi tăng mạnh trong năm trước. Dự báo giá giảm trong năm 2026 dựa trên hai yếu tố chính: nguồn cung gia tăng khi các dự án mới được đưa ra thị trường, và mức tăng khoảng 1 điểm phần trăm của lãi suất cho vay mua nhà trong năm vừa qua.
"Lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên khoảng 11% vào cuối năm 2025, mức đủ cao để hạn chế hoạt động đầu cơ, nhưng vẫn ở ngưỡng có thể chấp nhận được đối với người mua nhà để ở. Trên thực tế, nhiều nhà đầu cơ thường sử dụng một phép tính “nhanh” với ngưỡng lãi suất khoảng 1%/tháng (tương đương 12–13%/năm); và nếu vượt trên mức này, họ thường do dự hơn khi mua bất động sản với mục đích “lướt sóng”, các chuyên gia phân tích.
"Mức tăng nhẹ của lãi suất cũng đã góp phần tạo ra tình trạng tồn kho gia tăng ở mức vừa phải tại một số chủ đầu tư. Vào giữa năm 2025, hầu hết các đợt mở bán mới đều được tiêu thụ gần như ngay lập tức, phần lớn nhờ lực cầu đầu cơ kỳ vọng “lướt sóng” trong bối cảnh giá tăng nhanh. Tuy nhiên, đến cuối năm, khi lãi suất vay mua nhà tăng lên khoảng 11%, nhu cầu đầu cơ đã hạ nhiệt, trong khi lãi suất cao hơn khiến người mua để ở thận trọng hơn, dẫn đến tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại", tại Báo cáo chiến lược 2026, chuyên gia VinaCapital phân tích.
Các chủ đầu tư có sản phẩm định giá quá cao (ví dụ trên 5.000 USD/m²); các dự án chất lượng thấp, hoặc các sản phẩm chưa có pháp lý/nguồn gốc sở hữu rõ ràng bắt đầu đối mặt với tình trạng giao dịch bị “đóng băng” và lượng hàng tồn kho gia tăng. Điều này đã buộc một số chủ đầu tư phải xả hàng các căn hộ mới chưa bán được ra thị trường vào cuối năm ngoái, đặc biệt tại các thành phố cấp 2.
Theo ước tính của đội ngũ bất động sản của VinaCapital, khoảng 30% số căn hộ mới mở bán gần đây vẫn chưa được tiêu thụ. Mức tồn kho này không quá lớn, nhưng đủ để kéo mặt bằng giá về mức mà người mua cuối cùng sẵn sàng chấp nhận (hay theo cách nói của kinh tế học, là mức “giá cân bằng thị trường”).
Cuối cùng, các chuyên gia cũng nhận định trong thời gian gần đây, Chính phủ đã ban hành các định hướng yêu cầu các ngân hàng kiểm soát tăng trưởng tín dụng ở mức thận trọng hơn, đặc biệt đối với lĩnh vực cho vay bất động sản.
Ghi nhận trên thị trường, mặc dù có thông điệp NHNN không thực sự siết tín dụng bất động sản mà chỉ kiểm soát chất lượng tín dụng, đưa dòng vốn hướng đến sản xuất tiêu dùng, song thời gian gần đây, với hạn mức tín dụng thấp (thấp hơn so với kỳ vọng và tăng trưởng thực tế của 2025)- quyền quyết định giá của vốn đang thuộc về ngân hàng với lãi suất cho vay mua nhà khá cao so với trước. Lãi suất của BIDV, Vietcombank... theo thông tin ghi nhận từ chính sách các chi nhánh, xuất hiện lãi suất vay mua nhà từ 8,1-8,6%; vay mua đất ở từ 8,6-9,1%; vay tiêu dùng từ 8,1-8,9% (tùy kỳ hạn, áp dụng tại VCB. Hay lãi suất cho vay nhu cầu nhà ở cũng được áp dụng 8,9-9,4% (tại BIDV)...
Lãi suất vay đặc biệt trở thành lo ngại của người mua nhà khi lãi suất cơ sở + biên độ cố định có biên độ, đều được các nhà băng lớn áp dụng trên 9,5%.
Dù vậy, chuyên gia của VinaCapital cũng nhấn mạnh quan điểm: "Chúng tôi không cho rằng lập trường thận trọng này sẽ kéo dài sang nửa cuối năm, xét đến việc phát triển bất động sản là một trong ba động lực quan trọng mà Chính phủ có thể sử dụng để thúc đẩy tăng trưởng GDP trong năm nay (đồng thời xét đến mối liên hệ giữa “hiệu ứng của cải” lan tỏa từ bất động sản và tiêu dùng)".Theo đó, với giả định môi trường vĩ mô ổn định trong nửa đầu năm, Vina Capital dự báo các ngân hàng sẽ quay trở lại đẩy mạnh cho vay đối với chủ đầu tư và mở rộng tín dụng bất động sản vào cuối năm, qua đó giúp thị trường bất động sản phục hồi, dù khó có khả năng xuất hiện một đợt tăng giá mạnh mới.
Tin liên quan
Giá USD đồng loạt đi xuống, thị trường tự do giảm mạnh 26/08/2026 15:28
Danh sách 28 trạm dừng nghỉ cao tốc Bắc - Nam dịp Quốc khánh 2/9 26/08/2026 15:26
Giá vàng hôm nay 26/8: Trụ vững trên 150 triệu đồng/lượng 26/08/2026 15:23
Cùng chuyên mục
Khoảng trống về mặt tiếp cận tài chính với doanh nghiệp vừa và nhỏ
Tài chính 26/08/2026 07:00
Tăng trưởng hơn 20% mỗi năm, ngành quản lý quỹ vẫn chưa "lớn"?
Kinh tế - Tài chính 25/08/2026 15:11
Dư nợ vượt 5 triệu tỷ đồng, ngân hàng phân hóa kế hoạch cho vay bất động sản
Tài chính 25/08/2026 11:00
Lãi suất liên ngân hàng bất ngờ giảm mạnh
Tài chính 25/08/2026 09:25
Hoàn hiện chính sách, nâng cao hiệu quả quản trị ngân sách nhà nước và đầu tư công
Tài chính 24/08/2026 15:00
Thu phí người dùng: Bài toán khó của ví điện tử
Tài chính 24/08/2026 10:17
Các tin khác
Cổ phiếu ngân hàng sẽ được định giá lại khi nào?
Tài chính 24/08/2026 07:00
Nâng dự báo tăng trưởng lợi nhuận thị trường 2026 lên 26%
Kinh tế - Tài chính 23/08/2026 07:00
Lãi suất liên ngân hàng tiếp tục giảm - Tín hiệu đảo chiều
Tài chính 22/08/2026 07:00
Vốn đầu tư văn phòng toàn cầu đạt 208 tỷ USD, dòng tiền ưu tiên tài sản chất lượng cao
Tài chính 21/08/2026 17:00
Ngân hàng ngoại mở rộng hoạt động tại Việt Nam, đón nhu cầu vốn lớn
Kinh tế - Tài chính 21/08/2026 14:59
Hướng tới cấu trúc vốn thị trường bền vững hơn
Tài chính 21/08/2026 09:00
Phá vỡ rào cản tín dụng truyền thống: Dấu ấn dữ liệu đa chiều và AI trên hệ sinh thái số OCB
Tài chính 20/08/2026 13:00
Doanh nghiệp trước áp lực đáo hạn trái phiếu có xu hướng gia tăng
Tài chính 20/08/2026 07:00
Theo dấu dòng tiền để chặn đứng tín dụng “sân sau”
Tài chính 19/08/2026 10:04
Chuyển đổi số ngành ngân hàng: Tích hợp, chia sẻ, khai thác dữ liệu có trách nhiệm
Tài chính 19/08/2026 09:00
Lãi suất hạ nhiệt sẽ giúp giảm áp lực lên lợi suất trái phiếu Chính phủ
Tài chính 18/08/2026 13:00
MSB giảm lãi suất cho vay vốn tối thiểu 1%/ năm
Tài chính 18/08/2026 07:00
HDBank: Tiếp tục duy trì vị thế tăng trưởng tín dụng
Tài chính 17/08/2026 07:00
Khơi thông dòng tiền trong kỷ nguyên cải cách thị trường vốn
Tài chính 16/08/2026 09:00
Tiền gửi dân cư vượt 11 triệu tỷ đồng, lãi suất huy động tiếp tục chịu sức ép
Tài chính 15/08/2026 15:00
Cho phép mở tài khoản chứng khoán online, hủy bỏ yêu cầu ký hợp đồng giấy
Kinh tế - Tài chính 15/08/2026 13:15
Ngân hàng không hạ lãi suất sẽ bị giảm “room" tín dụng
Tài chính 15/08/2026 07:00
Triển khai gói tín dụng 220.000 tỷ, nhiều ngân hàng giảm lãi cho doanh nghiệp
Tài chính 14/08/2026 15:00
Nỗ lực gỡ thẻ vàng thủy sản và khai thác nghề cá có trách nhiệm tại các vùng biển.
Video 11/02/2025 16:16
WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG #62
Video 24/05/2024 15:33
Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”
Video 20/11/2023 17:25
Trao yêu thương cho em
Video 10/10/2022 14:03
Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia
Video 10/10/2022 13:58
