Tranh luận phương pháp định giá đất chưa có hồi kết
Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất 4 phương pháp định giá đất Thành phố Hà Nội ủy quyền cho cấp huyện quyết định giá đất |
Đề nghị bỏ phương pháp thặng dư
Nhiều ý kiến đại biểu Quốc hội đề xuất bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi các phương pháp định giá đất vì lo ngại những sai lệch trong kết quả định giá.
Theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, bốn phương pháp định giá đất đã được cơ quan soạn thảo luật đưa ra là phương pháp so sánh, thặng dư, thu thập và hệ số điều chỉnh.
Trong đó, phương pháp so sánh được áp dụng để định giá khi có tối thiểu ba thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp áp dụng theo phương pháp hệ số.
Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá khi xác định được các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, trừ trường hợp quy định tại điểm a khoản này.
Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu có tiềm năng phát triển do thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi quy hoạch khi xác định được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất trong trường hợp định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp khu vực thu hồi đất có nhiều thửa đất và không không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
Đa số các đại biểu Quốc hội đều đồng tình với quy định tại Luật Đất đai về nội dung phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng của từng phương pháp. Tuy nhiên, tính chính xác của phương pháp thặng dư và trường hợp áp dụng phương pháp này vẫn là vấn đề gây tranh cãi.
Đại biểu Nguyễn Thị Yến (Bà Rịa - Vũng Tàu) |
Theo đại biểu Nguyễn Thị Yến (Bà Rịa - Vũng Tàu), thực tế áp dụng việc ước tính doanh thu và chi phí dựa trên tính toán các yếu tố giả định rất phức tạp. Kết quả định giá đất theo phương pháp thặng dư không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn. Cùng một thửa đất nhưng chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định sẽ thay đổi kết quả định giá.
Đây cũng là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định giá đất tại nhiều dự án trong thời gian qua. Thực tiễn thực hiện phương pháp xác định giá đất đã xảy ra tình trạng cùng một khu đất, mỗi phương pháp xác định giá đất và mỗi đơn vị tư vấn khác nhau sẽ cho ra kết quả khác nhau.
Do đó, bà Yến đề nghị ban soạn thảo xem xét cân nhắc không sử dụng phương pháp thặng dư trong xác định giá đất.
Đồng quan điểm, đại biểu Huỳnh Thị Phúc, đoàn Bà Rịa - Vũng Tàu cũng cho rằng, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Theo bà Phúc, thực hiện xác định giá đất theo phương pháp thặng dư là khó khả thi. Việc áp dụng phương pháp thặng dư trên cơ sở hầu hết các số liệu ước tính doanh thu giả định và chi phí giả định, từ đó tính toán ra kết quả giá đất làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính của khu đất, thửa đất. Điều này là không phù hợp bởi chỉ cần yêu cầu yếu tố giả định thay đổi thì kết quả giá đất sẽ thay đổi.
Đó là chưa kể đến những khăn trong việc xác định mật độ xây dựng, chiều cao công trình tối đa, giả định thời gian bán hàng, thời gian thực hiện dự án, thời gian thanh toán,... Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo điều kiện thị trường, do đó giá trị ước tính sẽ có nhiều rủi ro và không chính xác.
Các yếu tố về giá bán, giá cho thuê, doanh thu đều mang ước tính của nhà đầu tư không có độ tin cậy cao.
Định giá đất bằng phương pháp nào?
Phát biểu tranh luận với ý kiến đề nghị bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất, đại biểu Trần Chí Cường, đoàn TP. Đà Nẵng cho rằng, nhiều dự án không thể áp dụng phương pháp khác, ngoài phương pháp thặng dư.
Dự thảo lần này đã quy định những điều kiện, trường hợp cụ thể áp dụng từng phương pháp, do đó, phương pháp thặng dư nên tiếp tục được duy trì để thực hiện dự án.
Trước đó, dự thảo Luật Đất đai đã loại bỏ phương pháp thặng dư, chỉ giữ lại ba phương pháp so sánh, thu nhập, hệ số. Tuy nhiên, thay đổi này đã gây tranh cãi rất lớn.
Nhiều ý kiến cho rằng, ba phương pháp so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh không thể bao hàm trường hợp định giá đất có mục đích sử dụng đất thay đổi trong tương lai gần, thửa đất có phương án sử dụng khác với đặc điểm hiện trạng (là trường hợp phổ biến khi thực hiện định giá đất cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính).
Việc vận dụng ba phương pháp so sánh, thu nhập hay hệ số điều chỉnh là không phù hợp và không thể thực hiện ở nhiều dự án. Nếu cố tình áp dụng phương pháp này có thể dẫn đến giá đất được tính toán sai lệch, thấp so với tiềm năng phát triển, hàm chứa nguy cơ thất thoát ngân sách nhà nước.
Trong khi đó, phương pháp thặng dư được xuất phát từ cơ sở lý luận là giá trị hiện tại của tài sản sau khi lấy sự phát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Thực tiễn định giá đất đã chứng minh đây là phương pháp không chỉ phù hợp với thông lệ quốc tế mà còn rất phù hợp với điều kiện thực tiễn Việt Nam. Đất có tiềm năng phát triển được định giá theo phương pháp này, mà các phương pháp định giá khác không đủ điều kiện áp dụng.
Chuyên gia pháp lý bất động sản, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh cũng cho rằng, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất khoa học và phù hợp, không có lý do phải loại trừ phương pháp thặng dư khỏi công cụ định giá.
Thậm chí, theo ông Đỉnh, dự thảo luật nên quy định phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển do thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi quy hoạch khi xác định được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển, thay vì chỉ được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng như hiện nay.
Nguyên nhân là do, nếu quy định phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình sẽ dẫn đến thu hẹp điều kiện áp dụng, nhiều trường hợp không thể áp dụng phương pháp thặng dư hay bất kỳ phương pháp nào khác để xác định giá đất. Điều này sẽ gây khó khăn cho các dự án, gây tắc nghẽn trong công tác định giá đất.
Trước những ý kiến về hạn chế của phương pháp thặng dư, nhiều quan điểm cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước và chính quyền địa phương cần có hướng dẫn cụ thể việc tính toán các yếu tố khác hình thành doanh thu và chi phí của dự án. Cách làm này sẽ giúp nâng cao tính chính xác trong khâu thu thập thông tin khi sử dụng phương pháp thặng dư, thay vì loại bỏ phương pháp này.
Theo chương trình, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Quốc hội biểu quyết, thông qua ngày 29/11, nhưng tại thảo luận hôm qua, nhiều đại biểu đề nghị nên cân nhắc thời gian thông qua luật này.
Nguồn:Tranh luận phương pháp định giá đất chưa có hồi kết
Tin liên quan
Giá xăng, dầu tiếp tục giảm khoảng 500 đồng/lít 16/05/2024 15:30
Cùng chuyên mục
Bắc Giang điều chỉnh giảm số lượng đô thị
Bất động sản 16/05/2024 09:59
Giải quyết dứt điểm tranh chấp, lấn chiếm, sử dụng đất đai không đúng mục đích
Bất động sản 15/05/2024 17:00
7 trường hợp sắp không được cấp sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024, người dân cần biết
Bất động sản 15/05/2024 15:00
Him Lam Thường Tín - điểm nóng của thị trường bất động sản khu Nam Hà Nội
Bất động sản 15/05/2024 13:10
Hà Nội công bố 3 đồ án Quy hoạch phân khu đô thị Sóc Sơn
Bất động sản 15/05/2024 09:43
Ủy ban Kinh tế đề nghị Chính phủ thanh tra toàn diện nhà ở xã hội
Bất động sản 14/05/2024 07:00
Các tin khác
Hàng loạt dự án bất động sản vẫn chờ gỡ vướng
Bất động sản 14/05/2024 00:00
Bất động sản công nghiệp sẽ duy trì tăng trưởng tốt trong những năm tới
Bất động sản 13/05/2024 15:54
Giảm nhiệt bất động sản
Bất động sản 13/05/2024 09:45
Nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa hết khó trong quý I/2024
Bất động sản 12/05/2024 18:14
Hơn 100.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản chờ đáo hạn
Bất động sản 12/05/2024 07:00
Thị trường văn phòng cho thuê phân hoá
Bất động sản 11/05/2024 18:10
Quận Bắc Từ Liêm sẽ có thêm 4 công viên
Bất động sản 11/05/2024 06:00
Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất: Hiệp hội Bất động sản TP.HCM chỉ ra bất cập và giải pháp
Bất động sản 10/05/2024 08:00
Dự thảo nghị định về giá đất "bỏ quên" nhiều chi phí của doanh nghiệp?
Bất động sản 10/05/2024 07:00
Có gì trong quảng trường trung tâm tại vùng đất Blue Zones đầu tiên Việt Nam?
Bất động sản 09/05/2024 14:00
Dự báo giá thuê đất công nghiệp miền Bắc sẽ tăng 3-9%/năm
Bất động sản 09/05/2024 13:00
Siêu dự án Cocobay vẫn đìu hiu sau tin tái khởi động
Bất động sản 09/05/2024 09:16
Kiến nghị không thu tiền đầu tư cơ sở hạ tầng khu tái định cư
Bất động sản 09/05/2024 06:00
Giải bài toán nhu cầu nhà ở tăng cao ở Hà Nội
Bất động sản 08/05/2024 20:00
Bài toán cho thị trường Condotel Việt Nam?
Bất động sản 08/05/2024 15:06
TP Hồ Chí Minh có chỉ đạo mới nhất về việc chuyển mục đích đất dân cư xây mới
Bất động sản 08/05/2024 07:00
Quảng Bình sẽ xây hơn 11.000 căn hộ thu nhập thấp trong 6 năm tới
Bất động sản 07/05/2024 15:30
Bất động sản công nghiệp chưa bao giờ hết "nóng"
Bất động sản 07/05/2024 15:00
Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”
Video 20/11/2023 17:25
Trao yêu thương cho em
Video 10/10/2022 14:03
Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia
Video 10/10/2022 13:58
Giới thiệu Phổ biến kiến thức Pháp luật
Video 10/10/2022 13:55
Phổ biến Luật tiếp cận thông tin
Video 10/10/2022 13:52
Hướng đến Chuyển đổi số sâu rộng
Video 23/06/2022 11:00