Thanh khoản không còn chạy theo giá, bất động sản chuyển sang giai đoạn chọn lọc

Lực cầu vẫn duy trì nền tảng vững

Dữ liệu từ VARS IRE cho thấy, trong quý I/2026, thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm bất động sản nhà ở thương mại được mở bán. Trong đó, nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn cao gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2025.

Nguồn cung tiếp tục xu hướng dịch chuyển ra khu vực vùng ven và các đô thị mới, gắn với các dự án quy mô lớn và mô hình phát triển theo định hướng giao thông (TOD). Nhiều dự án được đầu tư theo tiêu chuẩn xanh, bền vững, qua đó hình thành các cực tăng trưởng mới cho thị trường.

Dù vậy, giá bán vẫn neo ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào gia tăng, đặc biệt là chi phí đất đai, vốn và nguyên vật liệu. Điều này khiến mặt bằng giá chưa có dấu hiệu điều chỉnh rõ rệt, dù nguồn cung đã cải thiện.

Trong bối cảnh đó, thanh khoản thị trường không còn phụ thuộc vào mức giá, mà ngày càng gắn chặt với giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dòng tiền của sản phẩm. Đây được xem là dấu hiệu cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn “định nghĩa lại” giá trị bất động sản theo hướng thực chất hơn.

Nguồn cung chuyển dịch ra vùng ven nhờ xu hướng phát triển của TOD

Toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch trong quý, tương ứng tỷ lệ hấp thụ nguồn cung sơ cấp đạt 47%. Riêng với nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ đạt 58%, tương đương hơn 22.000 giao dịch. So với quý trước, thanh khoản giảm nhẹ do trùng với kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, nhưng vẫn duy trì ở mức tích cực nhờ nhu cầu ở thực lớn và các chính sách hỗ trợ tài chính linh hoạt từ chủ đầu tư.

Mặt bằng lãi suất và tâm lý thận trọng gia tăng khiến dòng tiền không còn “giải ngân ồ ạt” như trước, mà chuyển sang trạng thái chọn lọc. Tuy nhiên, thị trường không rơi vào trạng thái đóng băng, mà đang vận động theo hướng ổn định hơn.

Đo lường từ VARS IRE cho thấy lực cầu vẫn rất mạnh, song hành vi người mua đã thay đổi rõ rệt. Người mua không còn chạy theo tâm lý đám đông mà ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo và đáp ứng nhu cầu ở thực.

Căn hộ chung cư tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường, chiếm khoảng 69% tổng lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới của phân khúc này đạt gần 60%, tương đương khoảng 15.000 giao dịch. Dù giảm so với quý trước, con số này vẫn phản ánh nhu cầu ở thực ổn định, nền tảng quan trọng của thị trường hiện nay.

Giao dịch tập trung chủ yếu vào giai đoạn trước Tết, với nguồn cung từ các dự án đã triển khai từ năm 2025 và có pháp lý hoàn chỉnh. Đặc biệt, những dự án có mức giá cạnh tranh hơn mặt bằng chung ghi nhận tỷ lệ hấp thụ gần như tuyệt đối. Ngược lại, các sản phẩm thiếu hạ tầng, tiện ích, đặc biệt là đất nền tại nhiều khu vực tiếp tục rơi vào trạng thái trầm lắng, cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ nét.

Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh

Tổng thể, thị trường bất động sản quý I/2026 đang bước vào một trong những giai đoạn sàng lọc mạnh nhất trong nhiều năm. Quá trình này không chỉ đến từ nội tại thị trường mà còn chịu tác động từ các yếu tố vĩ mô như lãi suất, tỷ giá, áp lực lạm phát và biến động địa chính trị toàn cầu.

Tuy nhiên, chính quá trình sàng lọc này đang tái định hình cấu trúc thị trường theo hướng an toàn và bền vững hơn. Theo đó, thị trường đang dần hình thành 6 xu hướng tái cấu trúc chủ đạo.

Đầu tiên, nguồn cung được tái cơ cấu theo hướng tập trung và nâng chuẩn, ưu tiên các dự án chất lượng cao, xanh và bền vững.

Thứ hai, không gian phát triển tiếp tục dịch chuyển theo hạ tầng, hình thành các đô thị tích hợp đa chức năng, thay vì phát triển dàn trải.

Thứ ba, kênh vốn được tái cấu trúc khi dòng tiền không còn rẻ, buộc các chủ thể phải hướng tới mô hình tài chính an toàn hơn.

Thứ tư, hành vi người mua thay đổi theo hướng đề cao giá trị sử dụng thực và hiệu quả khai thác dài hạn, thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Thứ năm, lực cầu được định hình lại với nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn tiếp tục đóng vai trò nền tảng. Và cuối cùng, cơ chế vận hành thị trường ngày càng phân hóa rõ rệt, tiệm cận các chuẩn mực phát triển bền vững.

Dù quá trình sàng lọc tạo ra không ít áp lực trong ngắn hạn, đây được xem là bước điều chỉnh cần thiết để thị trường vận hành minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Trong thời gian tới, thị trường vẫn sẽ chịu ảnh hưởng từ các yếu tố vĩ mô và áp lực tài chính, nhưng cơ hội sẽ rõ nét hơn với những chủ thể có năng lực và chiến lược phù hợp.

Về dài hạn, triển vọng phát triển của thị trường bất động sản vẫn được đánh giá tích cực, nhờ nền tảng kinh tế ổn định, hạ tầng tiếp tục được đầu tư mở rộng, tạo động lực cho các chu kỳ tăng trưởng bền vững trong tương lai.

Nguồn: Thanh khoản không còn chạy theo giá, bất động sản chuyển sang giai đoạn chọn lọc