Kịch bản nào cho thị trường bất động sản quý 2?
![]() |
Nguồn cung lập đỉnh, thanh khoản chững lại
Theo báo cáo từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), thị trường đang chuyển dịch mạnh mẽ sang giai đoạn phát triển có chọn lọc, nơi dòng tiền chỉ tập trung vào những sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền tốt, hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh và nằm tại các khu vực có hạ tầng phát triển đồng bộ.
Sự chững lại ngắn hạn trong những tháng đầu năm do tác động của lãi suất và các yếu tố kinh tế vĩ mô đã tạo ra một cuộc thanh lọc tự nhiên, đẩy những dự án thiếu minh bạch hoặc năng lực triển khai kém vào trạng thái đào thải.
Diễn biến tại thị trường trọng điểm Hà Nội trong quý I/2026 phản ánh xu hướng nâng cấp định vị sản phẩm đang lan rộng. Dữ liệu từ CBRE ghi nhận mức mở bán căn hộ chung cư mới đạt 8.010 căn, cao nhất trong các quý đầu năm kể từ năm 2021 và gấp đôi cùng kỳ năm trước.
Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung đang cho thấy sự dịch chuyển mạnh mẽ ra các khu vực ngoại thành và đô thị vệ tinh như Văn Giang (Hưng Yên), Hoài Đức và Đông Anh. Đáng chú ý, thị trường hoàn toàn vắng bóng các sản phẩm có giá dưới 60 triệu đồng/m², trong khi hơn 60% nguồn cung mới tập trung ở phân khúc từ 60 đến 80 triệu đồng/m². Tại khu vực nội thành, mức giá sơ cấp trung bình đã chạm ngưỡng 102 triệu đồng/m², chính thức duy trì trên mốc 100 triệu đồng trong ba quý liên tiếp và vượt xa mặt bằng giá tại TP. Hồ Chí Minh.
Mặc dù nguồn cung dồi dào, sức hấp thụ của thị trường lại ghi nhận sự sụt giảm đáng kể do áp lực tài chính gia tăng. Tổng lượng căn hộ bán được trong quý I/2026 tại Hà Nội đạt 5.382 căn, giảm 60% so với quý trước đó. Tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mở bán lần đầu chỉ đạt mức trung bình khoảng 50%, thấp hơn nhiều so với mức 70% ở các kỳ trước. Biến động tăng của lãi suất đã tác động trực tiếp đến khả năng tiếp cận vốn của khách hàng, buộc các chủ đầu tư phải thay đổi chiến lược bằng cách áp dụng các chính sách hỗ trợ tài chính linh hoạt, cam kết ổn định lãi suất vay dài hạn hoặc kéo dài thời gian ân hạn nợ gốc để kích cầu.
Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình căn hộ tại Hà Nội bắt đầu có dấu hiệu đi ngang ở mức 62 triệu đồng/m² sau một thời gian dài tăng nóng. Hiện tượng này xuất phát từ việc mặt bằng giá đã tiệm cận ngưỡng giới hạn chi trả của người mua thực, đồng thời áp lực lãi suất buộc một bộ phận chủ sở hữu phải hạ giá chào để thu hồi vốn.
Sự phân hóa giữa các phân khúc ngày càng trở nên khốc liệt khi nhóm nhà ở phục vụ nhu cầu thực như căn hộ trung cấp và nhà ở xã hội tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thanh khoản, trong khi các sản phẩm mang tính đầu cơ như đất nền tại các khu vực xa trung tâm, kết nối hạn chế gần như rơi vào trạng thái đóng băng.
Kịch bản nào cho thị trường?
Nhìn về triển vọng cả năm 2026, tổng nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội dự kiến đạt khoảng 36.000 căn, tương đương với mức nguồn cung năm 2025. Trong đó, hơn 35% đến từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên).
![]() |
| Thị trường bất động sản nhà ở năm 2026 chưa quay lại chu kỳ tăng trưởng nóng. |
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội chia sẻ: “Quy mô nguồn cung mới dồi dào cùng với áp lực lãi suất sẽ khiến thị trường vận hành theo hướng chọn lọc hơn: người mua có nhiều lựa chọn hơn, thời gian ra quyết định dài hơn và yêu cầu với sản phẩm khắt khe hơn. Trong bối cảnh đó, lợi thế cạnh tranh sẽ nghiêng về phía các dự án có chất lượng sản phẩm, chiến lược giá và chính sách tài chính phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường.”
Còn theo bà Nguyễn Thị Kim Thoa, Giám đốc Phát triển kinh doanh - sản phẩm Dat Xanh Services,
thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam quý 2/2026 sẽ có những chuyển biến tích cực, với nguồn cung mới tăng đáng kể so với đầu năm 2026, nhất là trong bối cảnh kinh tế vĩ mô dự báo ổn định hơn, nhưng chính sách vẫn được điều hành thận trọng. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, tạo nên ba kịch bản khác nhau.
Ở kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng khoảng 40% – 50%; giá bán tăng 10% – 15%; lãi suất thả nổi duy trì ở mức 9% – 11%; tỷ lệ hấp thụ đạt 50% – 60%. Đây là kịch bản tăng trưởng mạnh, song phụ thuộc lớn vào khả năng nới lỏng chính sách, mở “room” tín dụng cho bất động sản và sự cải thiện đồng thời của nhiều yếu tố nền tảng.
Trong kịch bản kỳ vọng, thị trường vận hành theo nhịp tăng trưởng có kiểm soát. Nguồn cung tăng 30 - 40%; giá bán tăng 2% – 5%; lãi suất thả nổi 10% – 12%; tỷ lệ hấp thụ đạt 30% – 40%.
Kịch bản thách thức, trường hợp chi phí vốn gia tăng và chính sách tiền tệ tiếp tục được kiểm soát chặt, nguồn cung tăng 20% – 30%; giá bán đi ngang/giảm nhẹ; lãi suất thả nổi ở mức 12% – 14%; tỷ lệ hấp thụ ở mức dưới 20%.
Theo nhận định của nhóm chuyên gia đến từ DXS-FERI, nếu các giải pháp và thông tin liên quan chính sách điều hành bất động sản của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt chẽ hoạt động bất động sản với các chính sách siết chặt “room” tín dụng và lãi suất vay mua nhà neo ở mức
cao, nhiều khả năng thị trường bất động sản diễn ra theo kịch bản thách thức, điều này đã thể hiện rõ ngay từ quý 1/2026. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản nhà ở năm 2026 chưa quay lại chu kỳ tăng trưởng nóng, mà vận hành theo hướng chọn lọc hơn, đúng với tính chất của một thị trường đang “chuyển nhịp” sang chu kỳ mới.
Tin liên quan
Cùng chuyên mục
Viettel Logistics: Nối dài dấu chân toàn cầu của Viettel
Bất động sản 21/09/2026 15:00
Bất động sản thương hiệu sang giai đoạn phát triển mới
Bất động sản 21/09/2026 11:00
Đa dạng phương án bồi thường cho người dân khi cải tạo chung cư cũ
Bất động sản 20/09/2026 13:00
Hơn 233.000 tỷ đồng tiền khách hàng trả trước đang 'nuôi' 10 DN bất động sản lớn
Bất động sản 20/09/2026 07:00
Từ vị trí đến pháp lý: Masterise Homes kiến tạo nền tảng cho giá trị dài hạn
Bất động sản 19/09/2026 17:00
Hà Nội đề xuất bỏ mốc 5 năm đối với công trình xây dựng có thời hạn
Bất động sản 18/09/2026 11:00
Các tin khác
HoREA đề xuất mở lại phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp
Bất động sản 18/09/2026 05:00
Giá nhà giảm mạnh, đã đến lúc xuống tiền mua bất động sản?
Bất động sản 17/09/2026 19:00
Thị trường BĐS: Người bán sốt ruột, người mua vẫn dè chừng
Bất động sản 17/09/2026 15:00
HoREA đề xuất mở thêm đường cho M&A, siết minh bạch thị trường bất động sản
Bất động sản 16/09/2026 17:00
Công chứng giao dịch đất đai: Vì sao nên giữ trong luật?
Bất động sản 16/09/2026 11:02
Công chứng giao dịch đất đai: Vì sao nên giữ trong luật?
Bất động sản 16/09/2026 10:22
Đề xuất giữ lại 5% tiền mua nhà đến khi có sổ hồng: Nguy cơ phát sinh điểm nghẽn mới
Bất động sản 16/09/2026 09:00
Giá đất Đông Anh neo cao, vượt 100 triệu đồng/m2
Bất động sản 14/09/2026 15:15
Hà Nội sẽ rà soát từng căn hộ tại 12 dự án
Bất động sản 14/09/2026 11:00
Nhà xưởng xây sẵn nổi lên trong làn sóng FDI sản xuất mới
Bất động sản 13/09/2026 15:00
Căn hộ Ciputra 95 triệu/m2 và phép thử "định giá" lại chung cư
Bất động sản 13/09/2026 14:10
Quy hoạch sông Hồng: Bảo đảm hạ tầng thiết yếu trước khi di chuyển người dân
Bất động sản 13/09/2026 11:00
Bất động sản Hưng Long và gánh nợ phải trả vượt 18.000 tỷ đồng
Bất động sản 12/09/2026 17:00
Đề xuất dự án găm đất quá 60 tháng sẽ bị thu hồi có đủ sức răn đe?
Bất động sản 12/09/2026 11:00
Đại đô thị định hình lại bản đồ mặt bằng bán lẻ Hà Nội
Bất động sản 11/09/2026 13:00
“Nghẽn cơ chế” cấp chứng chỉ, môi giới bất động sản khó đạt chuẩn
Bất động sản 11/09/2026 11:00
Việt Nam nổi lên trên bản đồ bất động sản hàng hiệu châu Á - Thái Bình Dương
Bất động sản 11/09/2026 09:56
Giá nhà Hà Nội đã điều chỉnh đến đâu?
Bất động sản 10/09/2026 10:11
Nỗ lực gỡ thẻ vàng thủy sản và khai thác nghề cá có trách nhiệm tại các vùng biển.
Video 11/02/2025 16:16
WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG #62
Video 24/05/2024 15:33
Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”
Video 20/11/2023 17:25
Trao yêu thương cho em
Video 10/10/2022 14:03
Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia
Video 10/10/2022 13:58

