Tối đa hóa lợi nhuận cho chủ đầu tư nhà ở xã hội

Việc tăng hệ số sử dụng đất sẽ tăng số lượng căn hộ nhà ở xã hội, tối ưu lợi nhuận cho doanh nghiệp.

Cụ thể, theo HoREA, trong cơ cấu giá bán nhà ở xã hội cần quan tâm đến 2 khoản chi phí là chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (giải phóng mặt bằng) và chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Trong đó, với trường hợp chủ đầu tư sử dụng quỹ đất 20% của dự án nhà ở thương mại để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, ví dụ cụ thể với một dự án có diện tích khu đất 20.000 m2 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép mật độ xây dựng là 38%, hệ số sử dụng đất là 7.0, chiều cao tối đa là 18 tầng, được xây dựng trên diện tích 7.600 m2 và có tổng diện tích sàn xây dựng là 140.000 m2 với 1.792 căn hộ cho toàn dự án.

Trong đó, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho toàn bộ khu đất là 200 tỷ đồng (bồi thường mỗi mét vuông là 10 triệu đồng) và chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho toàn bộ khu đất dự án là 100 tỷ đồng.

Nếu chủ đầu tư dành 20% diện tích đất ở đã có hạ tầng trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội thì chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chi phí này được phân bổ cho phần quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội sẽ là 40 tỷ đồng và chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội được phân bổ cho phần quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội sẽ là 20 tỷ đồng.

Như vậy, nếu như được phê duyệt với các điều kiện nêu trên, số lượng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án cũng chỉ có 358 căn hộ và giá thành, giá bán sẽ tương đương giá thành, giá bán nhà ở thương mại tại dự án.

Nhưng, nếu cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành để thực hiện dự án nhà ở xã hội thì số lượng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án sẽ là 537 căn hộ (trong trường hợp áp dụng tăng hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần) hoặc 655 căn hộ (trong trường hợp áp dụng tăng mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần) và chắc chắn giá thành, giá bán nhà ở xã hội sẽ giảm trên quỹ đất 20% của dự án, phù hợp với khả năng tài chính của người được hưởng chính sách nhà ở xã hội hơn.

Tăng số lượng dự án nhà ở xã hội sẽ giảm được giá bán.

Với trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội, HoREA lấy ví dụ khu đất có cùng tiêu chuẩn trên, nếu dự án được áp dụng ưu đãi tăng 1,5 lần hệ số sử dụng đất lên 10.5 thì sẽ xây dựng được 2.688 căn hộ, tăng 896 căn hộ, gấp 1,5 lần so với trường hợp áp dụng “hệ số sử dụng đất” là 7.0.

Nếu dự án được áp dụng ưu đãi tăng 1,5 lần mật độ xây dựng lên 57% thì sẽ xây dựng được 3.283 căn hộ, tăng 1.491 căn hộ, gấp 1,83 lần so với trường hợp áp dụng mật độ xây dựng là 38%.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh còn có thể quyết định áp dụng ưu đãi tăng tối đa 1,5 lần “mật độ xây dựng” hoặc “hệ số sử dụng đất” cho phù hợp với thực tiễn của địa phương.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị bổ sung điểm d (mới) khoản 1 Điều 27 “dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội” cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần để giúp kéo giảm giá thành, giá bán nhà ở xã hội phù hợp với khả năng tài chính của người được hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Nguồn: Tối đa hóa lợi nhuận cho chủ đầu tư nhà ở xã hội