Luật Nhà ở 2023: những điểm mới có lợi cho người dân và doanh nghiệp

Về chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, kế hoạch phát triển nhà ở: Theo Bộ Xây dựng, Luật Nhà ở đã quy định về kỳ chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, trong đó bỏ quy định về kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm; quy định chặt chẽ hơn về việc điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; bỏ quy định lấy ý kiến Bộ Xây dựng khi thực hiện thủ tục xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

Luật Nhà ở 2023 quy định chặt chẽ hơn về việc điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

Về phát triển nhà ở: Luật Nhà ở đã sửa đổi, bổ sung một số quy định về phát triển nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở riêng lẻ nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà ở như: Bổ sung quy định các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở để làm rõ quy trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở.

Sửa đổi, bổ sung quy định về chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, theo đó quy định nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hoặc thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai thì thuộc trường hợp được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại mà không phải thông qua đấu giá, đấu thầu để đảm bảo thống nhất với Luật đất đai.

Luật Nhà ở đã sửa đổi, bổ sung một số quy định về phát triển nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở riêng lẻ nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà ở.

Luật Nhà ở cũng thắt chặt hơn việc phát triển nhà ở riêng lẻ để kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân để đảm bảo an toàn, tính mạng cho người dân, theo đó phân định rõ trường hợp phải lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở (nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ; nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê); trường hợp không phải lập dự án nhưng phải đáp ứng điều kiện về đầu tư xây dựng (đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân; đáp ứng điều kiện theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân).

Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: Nhiều chính sách của Luật Nhà ở sẽ tạo động lực mạnh mẽ trong việc thúc đẩy công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và khuyến khích các doanh nghiệp tham gia thực hiện dự án trong thời gian tới như: Quy định miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án và không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn theo quy định của pháp luật về đất đai.

Được kinh doanh đối với diện tích nhà ở còn lại sau khi đã thực hiện bố trí tái định cư và diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án. Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi bán căn hộ thuộc nhà chung cư được cải tạo, xây dựng lại trên diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu sau khi đã bố trí tái định cư.

Quy định việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, không thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư tham gia đầu tư, xây dựng cải tạo lại nhà chung cư cũng như giải quyết một số bất cập trong việc thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên thực tế thời gian vừa qua. Hiện nay, dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đang trình Chính phủ theo hướng: đơn giản các mẫu giấy tờ, hồ sơ; quy định rõ các cơ quan được lấy ý kiến thẩm định; nội dung lấy ý kiến thẩm định rõ ràng; thời gian lấy ý kiến cụ thể để bảo đảm thúc đẩy nhanh việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Quy định rõ quyền và trách nhiệm của chính quyền địa phương, chủ đầu tư, các chủ sở hữu nhà chung cư trong việc di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, cưỡng chế di dời, phá dỡ nhà chung cư; việc bố trí kinh phí di dời, cưỡng chế di dời, phá dỡ nhà chung cư.

Sửa đổi, bổ sung về lựa chọn chủ đầu tư đảm bảo thuận lợi hơn, khắc phục tình trạng chậm cải tạo các dự án chung cư cũ trong thời gian vừa qua. Quy định bổ sung việc chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư đối với các nhà chung cư được xây dựng sau năm 1994.

Các chính sách của Luật Nhà ở nhằm thúc đẩy việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũng là một chính sách an sinh - xã hội lớn giúp sớm đưa người dân tái định cư được ổn định cuộc sống, đảm bảo điều kiện sống cũng như an toàn, tính mạng, tài sản cho người dân.

Về chính sách về nhà ở xã hội: Luật Nhà ở đã giải quyết được nhiều bất cập cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng như các địa phương trong thời gian vừa qua như: Liên quan đến việc bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội, Luật Nhà ở năm 2023 quy định tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội. Như vậy, nghĩa vụ về nhà ở xã hội của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được thực hiện linh hoạt hơn Luật Nhà ở 2014.

Luật Nhà ở 2023 giúp người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở xã hội. Ảnh: LV

Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án và không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn theo quy định của pháp luật về đất đai.

Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội, được ưu đãi tối đa 20% tổng diện tích đất ở (hoặc 20% tổng diện tích sàn xây dựng của dự án) để xây dựng công trình, kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại theo chủ trương đầu tư dự án đã được chấp thuận.

Bổ sung Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê.

Bổ sung thêm hình thức phát triển nhà lưu trú công nhân và phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân để tạo điều kiện cho các đối tượng là công nhân, đối tượng lực lượng vũ trang nhân dân được tiếp cận nhà ở; cho phép doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp được thuê lại nhà lưu trú công nhân để bố trí cho công nhân của mình thuê lại.

Bãi bỏ quy định về điều kiện cư trú khi mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ còn điều kiện về nhà ở và thu nhập để giúp người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở xã hội; đối với trường hợp thuê nhà ở xã hội thì không yêu cầu bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, thu nhập, chỉ cần đúng đối tượng.

Về quản lý, sử dụng nhà chung cư: Luật Nhà ở cũng sửa đổi, bổ sung một số quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng, khai thác nguồn thu từ phần sử dụng chung của nhà chung cư nhằm khắc phục các tranh chấp, khiếu kiện trong quản lý sử dụng nhà chung cư xảy ra trên thực tế trong thời gian vừa qua.

Nguồn: Luật Nhà ở 2023: những điểm mới có lợi cho người dân và doanh nghiệp