Cơ hội mới cho nhà ở xã hội

Chính sách sẽ được cụ thể hoá

Mới đây, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ dự thảo Nghị quyết về nguồn vốn ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội (NƠXH). Theo đó, Bộ đề xuất một gói vay ưu đãi trị giá 100.000 tỷ đồng, sử dụng nguồn vốn từ trái phiếu Chính phủ, với thời gian áp dụng trong 5 năm.

Gói này nằm trong tổng ngân sách dự kiến 500.000 tỷ đồng mà Bộ Xây dựng ước tính cần thiết để thực hiện Đề án Xây dựng 1 triệu căn NƠXH của Chính phủ giai đoạn 2021-2030.

Dự thảo Nghị quyết cũng đề xuất rằng để đảm bảo gói tín dụng 100.000 tỷ đồng được triển khai một cách liên tục và hiệu quả, ngân sách Nhà nước mỗi năm cần bố trí khoảng 16.500 tỷ đồng cho các năm 2025-2029 và 17.500 tỷ đồng cho năm 2030.

Chính phủ giao Bộ Tài chính thực hiện việc rà soát và đánh giá khả năng phát hành trái phiếu Chính phủ để cấp vốn cho Ngân hàng Chính sách Xã hội (NHCSXH). Từ đó, NHCSXH sẽ có nguồn vốn để cho vay mua, thuê mua, xây dựng, cải tạo, sửa chữa NƠXH.

Khi Nghị quyết được ban hành, gói tín dụng sẽ được triển khai theo các quy định tại Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, liên quan đến hướng dẫn triển khai Luật Nhà ở 2023. Người dân sẽ có thể vay vốn với hạn mức tối đa 80% giá trị hợp đồng. Đối với việc xây mới hoặc sửa chữa nhà ở, mức vay tối đa là 70% và không quá 1 tỷ đồng. Lãi suất sẽ được áp dụng tương đương mức cho vay hộ nghèo do Thủ tướng quy định tại từng thời kỳ, với thời hạn vay tối đa là 25 năm.

Đề xuất triển khai gói vay 100.000 tỷ đồng của Bộ Xây dựng nhằm giải quyết vấn đề giá nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, đang có dấu hiệu tăng cao ở hầu hết các địa phương, vượt quá khả năng tài chính của phần lớn người nghèo và thu nhập thấp. Hiện nay, các chính sách hỗ trợ tài chính, tín dụng cho cả chủ đầu tư và người mua nhà vẫn gặp nhiều khó khăn.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, đến cuối năm 2024, cả nước mới hoàn thành khoảng 21.000 căn NƠXH, chiếm tỷ lệ rất nhỏ so với mục tiêu 130.000 căn đề ra từ đầu năm. Trong khi đó, nguồn vốn tín dụng ưu đãi để phát triển NƠXH và hỗ trợ người mua nhà chủ yếu đến từ NHCSXH, với tổng dư nợ giải ngân cho vay đạt khoảng 20.900 tỷ đồng tính đến cuối tháng 7/2024.

Mặc dù gói vay ưu đãi lãi suất 120.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 33/2023/NQ-CP đã được triển khai tại gần 40 địa phương và nhiều ngân hàng thương mại tham gia cho vay, nhưng đến nay, chỉ có khoảng 16 dự án đủ điều kiện tiếp cận vốn vay ưu đãi, và tỷ trọng dư nợ còn nhỏ so với quy mô của gói tín dụng.

Trong vòng 5 năm tới, ngân sách dự kiến sẽ bố trí khoảng 16.500 tỷ đồng mỗi năm để hỗ trợ lãi suất cho vay nhằm phát triển các dự án nhà ở xã hội (NƠXH) và hỗ trợ người có thu nhập thấp tiếp cận giấc mơ an cư.

Lộ trình cần toàn diện và dài hạn hơn

Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân chính khiến việc triển khai các chính sách hỗ trợ thị trường nhà ở xã hội (NƠXH) kém hiệu quả là do ngân sách chưa được bố trí một cách hợp lý. Phần lớn nguồn tài chính đều phụ thuộc vào khu vực ngoài nhà nước.

Bên cạnh đó, các chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp đầu tư vào NƠXH cũng chưa đủ sức hấp dẫn, khiến nhiều chủ đầu tư không mặn mà. Do vậy, việc sử dụng nguồn vốn từ phát hành trái phiếu Chính phủ để triển khai gói tín dụng 100.000 tỷ đồng là cần thiết để đạt mục tiêu xây dựng 1 triệu căn NƠXH đến năm 2030.

Nhiều chuyên gia tài chính và bất động sản cũng đồng tình rằng phát hành trái phiếu Chính phủ để triển khai gói tín dụng 100.000 tỷ đồng hiện nay là rất cần thiết và phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực nhận định rằng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hiện đang triển khai sử dụng vốn từ các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, nguồn vốn này chủ yếu là tiền gửi của khách hàng, nên mức lãi suất ưu đãi không thể quá thấp, dẫn đến sức hấp dẫn giảm sút. Vì vậy, cần một nguồn vốn khác bền vững và lâu dài, với vai trò chủ đạo từ ngân sách Nhà nước.

Ông Lê Hoài Ân, từ CTCP Giải pháp Tài chính Tích hợp, phân tích rằng nếu Chính phủ bảo lãnh phát hành trái phiếu, lãi suất huy động có thể dao động quanh mức 2% cho kỳ hạn từ 5-10 năm. Để hạn chế tác động lớn đến mặt bằng lãi suất, việc phát hành nên được phân bổ thành nhiều đợt trong vòng 5 năm, với lãi suất từ 2,7% đến 2,8%/năm.

Đối với doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, cho rằng Chính phủ cũng đang nghiên cứu việc thành lập Quỹ Phát triển NƠXH. Việc phát hành trái phiếu để huy động vốn nên là một phần của thí điểm cho Quỹ này.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, vướng mắc lớn nhất vẫn là quỹ đất và ưu đãi tài chính từ ngân sách. Ngoài việc phát hành trái phiếu, cần có các giải pháp cụ thể để phát triển quỹ đất dành riêng cho NƠXH và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư công vào loại hình này.
Đối với người mua nhà, mức lãi suất vay trong gói tín dụng ưu đãi 100.000 tỷ đồng hiện tại được đề xuất là khoảng 6%/năm. Tuy nhiên, con số này vẫn cao so với thu nhập trung bình của người lao động ở đô thị. Vì vậy, Bộ Xây dựng và Chính phủ cần xem xét giảm lãi suất xuống mức 4,8% đến 5%/năm cho kỳ hạn từ 20-25 năm.

Nguồn: Cơ hội mới cho nhà ở xã hội