Chi phí đất đội lên, HoREA kiến nghị sửa cơ chế hệ số K để giảm áp lực giá nhà

Giá đất đang chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu giá thành bất động sản.

Theo HoREA, tại một khu đất rộng 1 ha trên đường Nguyễn Xiển, TP Thủ Đức (cũ), bảng giá đất hiện là 56,6 triệu đồng mỗi mét vuông. Khi áp dụng hệ số K ở mức 1,4, giá đất để tính tiền sử dụng đất tăng lên khoảng 80 triệu đồng mỗi mét vuông.

Tuy nhiên, nếu định giá theo phương pháp thặng dư dựa trên doanh thu dự án trừ chi phí xây dựng, quản lý, lãi vay và lợi nhuận hợp lý, giá trị thực tế chỉ khoảng 35 triệu đồng mỗi mét vuông. Sự chênh lệch này khiến giá đất bị đội lên hơn gấp đôi, đồng thời đẩy giá bán căn hộ lên trên 100 triệu đồng mỗi mét vuông để doanh nghiệp có thể hòa vốn.

Tại khu đất 1 ha trên đường Đặng Công Bỉnh, huyện Hóc Môn (cũ), mức chênh lệch còn lớn hơn. Theo bảng giá đất nhân hệ số K, giá trị đất được xác định là 37 triệu đồng mỗi mét vuông, cao gấp sáu lần so với mức giá khoảng 9 triệu đồng mỗi mét vuông tính theo phương pháp thặng dư.

Với chi phí đất tăng mạnh, giá bán căn hộ tại dự án buộc phải ở mức khoảng 70 triệu đồng mỗi mét vuông mới đảm bảo lợi nhuận tối thiểu. HoREA nhận định tình trạng này đang khiến giá nhà bị đẩy lên quá xa so với nhu cầu thực và khả năng chi trả của số đông người dân.

Giới chuyên gia và doanh nghiệp đồng thuận rằng hệ số K vốn là công cụ được kỳ vọng phản ánh sát giá thị trường lại đang trở thành nguyên nhân trực tiếp khiến chi phí đất tăng ngoài tầm kiểm soát.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, cho rằng chi phí đất là thành phần lớn nhất trong tổng giá thành dự án. Không chỉ chịu tác động từ công thức tính toán, doanh nghiệp còn phải gánh thêm tiền lãi chậm nộp trong thời gian chờ cơ quan chức năng thẩm định giá đất. Quá trình kéo dài khiến chi phí phát sinh tăng thêm đáng kể, từ lãi vay tới biến động giá vật liệu và nhân công.

“Toàn bộ chi phí phát sinh buộc phải phân bổ vào giá bán. Người mua nhà cuối cùng vẫn là đối tượng chịu thiệt”, ông Nghĩa nói.

Việc áp dụng một hệ số điều chỉnh K chung cho tất cả loại đất là không phù hợp.

Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM (IEEr) cũng cảnh báo việc xây dựng bảng giá đất dựa trên giá thị trường đang đẩy chi phí đất của các dự án tăng vọt, kéo giá bất động sản lên mức quá cao. Nếu Thành phố tiếp tục duy trì bảng giá đất ở mức cao, các hệ lụy kinh tế - xã hội có thể gia tăng.

Từ các bất cập hiện hữu, HoREA cho rằng việc áp dụng một hệ số điều chỉnh K chung cho tất cả loại đất là không phù hợp. Đặc thù của từng loại dự án từ nhà ở cao tầng, khu đô thị đến các sản phẩm thương mại hoàn toàn khác biệt về hệ số sử dụng đất, suất đầu tư, mật độ xây dựng. Do đó, dùng chung một hệ số K sẽ gây sai lệch giá trị thật và tạo tác động tiêu cực lên giá bán.

HoREA đề xuất tách hệ số K thành ba nhóm: K1 - điều chỉnh bảng giá đất chung; K2 - dùng để xác định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; K3 - áp dụng riêng cho tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất tại các dự án thương mại.

Hệ số K3 nên được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo từng dự án hoặc từng nhóm dự án. Với khu đất trên đường Nguyễn Xiển, nếu K1 được giữ ở mức 1,4 nhưng K3 điều chỉnh xuống 0,4, giá đất tính nghĩa vụ tài chính sẽ giảm từ 80 triệu đồng xuống còn khoảng 32 triệu đồng mỗi mét vuông, sát với giá trị thực tế. “Việc phân tách và áp dụng hệ số K linh hoạt sẽ giúp địa phương phản ánh đúng giá trị sử dụng đất, hạn chế việc chi phí đất đội lên quá cao và kìm hãm đà tăng giá nhà”, HoREA nhận định.

Ngoài ra, với những khu vực có tiềm năng nhưng chưa hoàn thiện hạ tầng – như khu đô thị mới, dự án lấn biển hoặc các khu thương mại chưa khai thác – HoREA đề xuất áp dụng phương pháp thặng dư thay vì định giá theo giá thị trường, nhằm bảo đảm sự hợp lý và công bằng đối với chủ đầu tư.

Viện IEEr đề xuất bảng giá đất năm 2026 nên được xây dựng theo phương án dùng bảng giá cũ làm nền tảng (theo Quyết định 02/2020), sau đó điều chỉnh bằng hệ số K, thay vì tiếp tục sử dụng giá thị trường làm cơ sở. Biên độ điều chỉnh hệ số được đề xuất dao động từ 0,2 đến 3 lần tùy khu vực, nhằm vừa đảm bảo tính linh hoạt, vừa giữ ổn định cho thị trường.

Các chuyên gia nhấn mạnh cần phân định rõ trách nhiệm giữa Trung ương và địa phương trong công tác định giá đất. Theo đó, cơ quan Trung ương chỉ nên ban hành chuẩn kỹ thuật và phương pháp thống nhất. Việc điều chỉnh cụ thể theo từng khu vực, giai đoạn và loại hình sử dụng đất nên giao cho địa phương để phản ánh đúng thực tiễn phát triển kinh tế – xã hội. Cơ chế linh hoạt này, theo giới chuyên môn, sẽ giảm thiểu rủi ro tạo ra các cú sốc giá đất, đồng thời góp phần bình ổn thị trường bất động sản trong dài hạn.

Nguồn: Chi phí đất đội lên, HoREA kiến nghị sửa cơ chế hệ số K để giảm áp lực giá nhà